8月26日,國務院公布了新修訂的物業(yè)管理條例,并將于10月1日起正式實施。引人注意的是,與這個新的條例同時實施的還有備受矚目的物權法。消息傳出,人們期待著歷來糾紛不斷的城市居住小區(qū)能走上一條建設“和諧小區(qū)”的幸福之路。

    但是,就在新的物業(yè)管理條例公布后的這段時間里,僅8月28日至9月5日,記者就在網上
搜索到了各地相關糾紛的新聞達30多條。

    那么,我們的小區(qū)到底怎么了？誰動了我們本該安居的小區(qū)？新的物業(yè)管理條例能從根本上遏制紛亂復雜的小區(qū)糾紛嗎？

    ■糾紛一誰動了我的綠地使用權？

    【典型事件】

    今年5月24日，百余名男子手持鋼管鐵棍，沖入北京北沙灘8號院毆打業(yè)主。上百根鐵棍、鋼管亂舞中，七八名業(yè)主相繼倒下。有8人受傷醫(yī)院治療，其中一人頭部骨折，生命一度垂危。據(jù)業(yè)主反映，血案的發(fā)生與小區(qū)內一塊綠地使用權的歸屬有關。

   【糾紛透視】

    事實上，近年來發(fā)生在我國很多地方的業(yè)主和物業(yè)的糾紛，相當大的一部分都集中在諸如小區(qū)綠地的變更、停車位的收費和管理等實實在在侵犯了業(yè)主權益的事件上。

    【解決之道】

    北京遠東律師事務所律師孫樹理：按照物業(yè)管理條例和物權法的有關規(guī)定，物業(yè)公司擅自變更、占用綠地以及停車位的侵占收益，都屬違規(guī)和違法行為，因為建筑區(qū)劃內的綠地、停車位，原則上是業(yè)主共有的。要解決這個問題，除了讓物業(yè)和業(yè)主都明晰法律的規(guī)定外，更關鍵的是我們政府的有關部門應該形成一個協(xié)調和調解機制，在發(fā)生糾紛的時候能及時介入并妥善解決問題，不能讓糾紛惡化甚至導致流血事件。

    ■糾紛二我的產權“紅利”哪去了？

    【典型事件】

    今年5月11日,北京東城區(qū)法院受理了一起“特殊”的案件。家住北京市麗源公司家屬院的居民肖先生在2003年購房后發(fā)現(xiàn),被告北京市麗源公司(具有物業(yè)管理職能)將該樓屋頂出租給北京領跑藝術廣告公司占用,并設置了廣告牌。肖先生認為,作為業(yè)主,自己對樓頂?shù)墓灿薪ㄖ娣e享有相應的權利,要求被告立即停止侵害,拆除廣告牌,償還廣告收益3422元。

   【糾紛透視】

    記者調查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內物業(yè)公司在沒有征得業(yè)主同意的情況下，擅自簽訂協(xié)議，將本小區(qū)樓頂、外墻以及地下室等公共產權單位出租給廣告公司和個人使用，可觀的收益基本上落入自己的腰包。而一旦小區(qū)業(yè)主向物業(yè)公司討要自己該得的產權“紅利”時，往往被物業(yè)公司拒絕。

    【解決之道】

    黨校研究室趙杰博士：根據(jù)新修訂的《物業(yè)管理條例》，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用?，F(xiàn)在應該非常明確的是，小區(qū)物業(yè)公司從業(yè)主共有的產權單位獲得的任何商業(yè)收益都應交業(yè)主或業(yè)主委員會共同支配，小區(qū)物業(yè)公司沒有任何獨占的權利和理由。這一點是不容爭議的。

    ■糾紛三業(yè)委會和物業(yè)的“暗戰(zhàn)”

    【典型事件】

    今年8月11日,北京美麗園業(yè)委會狀告物業(yè)公司案件再次勝訴,北京市中級人民法院維持了一審判決,再次支持了業(yè)委會13項訴求中的12項,鴻銘物業(yè)公司向小區(qū)業(yè)主收取的物業(yè)費單價由每月每平方米2.72元降為1.58元。

   【糾紛透視】

    在一些成立了業(yè)委會的小區(qū),代表業(yè)主權益的業(yè)委會似乎從一開始就與物業(yè)公司處于一種“暗戰(zhàn)”狀態(tài)中,一方面是物業(yè)公司千方百計地阻撓業(yè)委會行使權利,另一方面是業(yè)委會也在盡可能地讓物業(yè)公司“聽話”,并想方設法地“炒”掉不滿意的物業(yè)公司。

   【解決之道】

    中國社會科學院新聞研究所所長尹韻公:要避免這種小區(qū)的“暗戰(zhàn)”應當明確兩點:一是物業(yè)公司應立足服務而不是管理。新修訂的《物業(yè)管理條例》較引人注意的就是把物業(yè)管理企業(yè)改成了物業(yè)服務企業(yè)。因此,物業(yè)公司應該把精力放在提高服務質量上。二是業(yè)委會更好地發(fā)揮應有的作用,進一步明確和完善業(yè)委會的職能,提升業(yè)委會的素質也很重要。

    ■糾紛四物業(yè)收費的持久戰(zhàn)

    【典型事件】

    今年8月8日,家住北京通州區(qū)靚景明居的聶先生等3名業(yè)主,因不滿物業(yè)服務、拒交物業(yè)費用被物業(yè)告上法庭,通州區(qū)法院一審判其敗訴后,聶先生等3人提起上訴。聶先生對媒體稱,之所以不交物業(yè)費是因為小區(qū)里多次發(fā)生業(yè)主被打、車輛被偷等治安案件。

   【糾紛透視】

“收費難!”這是在記者調查中,各物業(yè)公司負責人較頭疼的一個問題。他們表示,很多業(yè)主有這樣一個心理,就是花錢越少越好,但實際上,不少物業(yè)公司是在微利經營,維持已是步履維艱,有的甚至面臨倒閉。而另一方面,“對服務不滿意”這是大部分業(yè)主陳述的不愿交費的原因。

   【解決之道】

    中國人民大學法學院院長王利明:應該看到,新修訂的《物業(yè)管理條例》有很重要的一部分是分別強調了業(yè)主和物業(yè)各自的責任和義務,而交納物業(yè)費是業(yè)主的基本責任和義務之一。解決糾紛的關鍵,是必須保證物業(yè)收費標準和服務質量相稱、相一致。物業(yè)公司必須在提高服務質量和水平上下工夫。此外,物業(yè)收費要陽光、透明,服務流程要公示,這也有助于問題的解決?？梢圆捎霉镜姆椒ㄗ寴I(yè)主了解,甚至可以邀請業(yè)主參與到物業(yè)管理中來,還可以設立監(jiān)督的平臺,這樣有助于改善物業(yè)和業(yè)主的關系,使收費糾紛得到解決。
 

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