隨著中國(guó)住房制度的全面改革，伴隨著商品房快速發(fā)展的是物業(yè)公司的快速膨脹。從1998年的10多家到現(xiàn)在的500多家，物業(yè)公司在鄭州已呈遍地開(kāi)花之勢(shì)。但就像真理并不總是掌握在多數(shù)人手中一樣，普遍性的事物并不一定就是一個(gè)成熟的事物。在物業(yè)公司已遍布鄭州各小區(qū)時(shí)，各種各樣的物業(yè)糾紛也隨之而來(lái)，而問(wèn)題歸根結(jié)底還是出在“錢”上。

◆◆落差 從單位分房到商品房

對(duì)于中國(guó)的老百姓來(lái)說(shuō)，住房大多經(jīng)歷了從單位分房到自己購(gòu)購(gòu)商品房的發(fā)展歷程。當(dāng)大家住在單位分配的房子里的時(shí)候，我們很少見(jiàn)到這樣的糾紛。但沒(méi)糾紛并不代表以前的服務(wù)要比現(xiàn)在物業(yè)公司提供的好，大家之所以普遍采取息事寧人的態(tài)度，較根本的原因是單位住房幾乎不用交什么物業(yè)管理費(fèi)。沒(méi)交錢，自然沒(méi)那么多的要求，于是能自己消化的也就自己消化了。

但等進(jìn)入到商品房時(shí)代之后，每3個(gè)月一交的物業(yè)管理費(fèi)成了許多家庭一項(xiàng)固定的支出。支出多了，要求自然也就高了?！拔覀兠吭陆晃飿I(yè)費(fèi)，就該享受好的物業(yè)服務(wù)?！弊≡邛卧访业年愋〗愀嬖V記者?！叭绻飿I(yè)服務(wù)不到位，那我就不再交物業(yè)費(fèi)了。”住在中方園小區(qū)的余先生這樣對(duì)記者說(shuō)。

不交物業(yè)費(fèi)成了許多業(yè)主在對(duì)物業(yè)公司服務(wù)不滿意后較常用的方式。據(jù)搜房網(wǎng)之前做過(guò)的一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，有35%的業(yè)主從沒(méi)交過(guò)物業(yè)費(fèi)。而記者在采訪中了解到，服務(wù)不到位這個(gè)理由也讓物業(yè)公司很苦惱。在《東方今報(bào)》不久前作的一項(xiàng)關(guān)于物業(yè)服務(wù)的問(wèn)卷調(diào)查中，物業(yè)公司對(duì)業(yè)主把丟了一只貓、別的業(yè)主高空拋物等這樣的事情也歸結(jié)為物業(yè)管理不到位很是煩惱。

鄭州國(guó)基律師事務(wù)所律師黃允認(rèn)為，隨著業(yè)主法律意識(shí)的不斷提高，業(yè)主對(duì)自身權(quán)益的保護(hù)意識(shí)也越來(lái)越強(qiáng)烈。但在保護(hù)自身權(quán)益的同時(shí)，業(yè)主也應(yīng)該保持一種平和的心態(tài)，而不應(yīng)該把所有的問(wèn)題都推給物業(yè)公司。

◆◆物業(yè) 服務(wù)和收費(fèi)成正比

目前，鄭州非普通住宅的物業(yè)管理費(fèi)按等級(jí)分為四級(jí)，在物業(yè)等級(jí)的劃分中，雖然也有一定的硬性要求，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)并沒(méi)有細(xì)化到衛(wèi)生應(yīng)該打掃到什么程度、維修什么時(shí)候到位等這樣的細(xì)節(jié)，因此這就為眾多的物業(yè)糾紛埋下了伏筆。

除了一些惡意欠費(fèi)的業(yè)主，很多業(yè)主不交費(fèi)，主要是覺(jué)得物業(yè)提供的服務(wù)和收費(fèi)不相符。家住鄭州北區(qū)的趙小姐對(duì)記者說(shuō)：“我們小區(qū)的物業(yè)服務(wù)是按一級(jí)物業(yè)來(lái)收取的，但是和我朋友家的小區(qū)相比，我覺(jué)得我們小區(qū)的物業(yè)無(wú)論是在衛(wèi)生、保衛(wèi)還是社區(qū)文化上，根本達(dá)不到一級(jí)。”

而如何讓業(yè)主滿意對(duì)物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也很煩惱，眾口難調(diào)是很多物業(yè)公司都遇到過(guò)的難題。例如有的業(yè)主喜歡物業(yè)公司搞各種社區(qū)文化，但有的業(yè)主就覺(jué)得放電影、扭秧歌這樣的活動(dòng)太吵；還有的業(yè)主喜歡養(yǎng)狗，而有的業(yè)主就不喜歡養(yǎng)寵物。物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的籠統(tǒng)也讓物業(yè)公司很煩惱，在目前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，對(duì)別墅類產(chǎn)品是實(shí)行放開(kāi)管理。目前鄭州市場(chǎng)上別墅類產(chǎn)品一般便宜的在一元多，高的可以收到三四元。但具體如何定價(jià)，很容易成為業(yè)主和物業(yè)公司爭(zhēng)執(zhí)的焦點(diǎn)。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，自然希望越便宜越好，但對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，服務(wù)的水準(zhǔn)必定和收費(fèi)的高低成正比。曾經(jīng)有一家物業(yè)公司遇到過(guò)這種情況，聯(lián)排別墅的業(yè)主要求物業(yè)按多層的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收費(fèi)，理由是別墅并沒(méi)有帶電梯。但眾所周知，別墅類產(chǎn)品，由于綠化面積高、容積率低，物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本要比多層類產(chǎn)品高得多。

因此，如果拿多層的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)衡量別墅類產(chǎn)品，恐怕沒(méi)有一家物業(yè)公司能顧住本。

而目前的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，也是物業(yè)公司抱怨較多的。2004年新的物業(yè)管理辦法出臺(tái)之前，很多物業(yè)公司希望新的辦法能夠提高物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，但出臺(tái)的辦法讓物業(yè)公司很失望。一家不愿意透露姓名的物業(yè)公司老總告訴記者：“目前鄭州多層樓房的一級(jí)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是0.38元/平方米每月，但石家莊的一級(jí)多層物業(yè)費(fèi)是0.54元/平方米每月，廣州已經(jīng)收到了1元多。這些年鄭州物業(yè)公司的稅費(fèi)在漲，保安、保潔的月基本工資也已經(jīng)漲到了700多元，但是物業(yè)收費(fèi)卻一分也沒(méi)有漲。由于資金緊張，因此很多物業(yè)公司都沒(méi)錢給保安、保潔人員辦理保險(xiǎn)，而這也成了物業(yè)公司留不住人、招人難的重要原因?！薄澳壳班嵵?0%的物業(yè)公司都是賠著本，如果說(shuō)一個(gè)行業(yè)少部分賠錢那是企業(yè)的問(wèn)題，但一個(gè)行業(yè)大部分都賠錢那就是制度的問(wèn)題了?，F(xiàn)在鄭州的物業(yè)公司如果不是開(kāi)發(fā)商養(yǎng)著，肯定很多都干不下去了?！睒I(yè)內(nèi)人士曹先生激動(dòng)地對(duì)記者說(shuō)。

河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于洋認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)肯定是和收費(fèi)成正比的。目前鄭州大多數(shù)物業(yè)公司這種賠本經(jīng)營(yíng)的狀況，只會(huì)讓物業(yè)管理市場(chǎng)越來(lái)越混亂，同時(shí)也會(huì)讓小區(qū)之間的差距越來(lái)越大。目前鄭州很多老城區(qū)的房子，執(zhí)行的還是2001年的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而鄭東新區(qū)的許多小區(qū)，物業(yè)收費(fèi)普遍相對(duì)要高一些。收費(fèi)不同，自然物業(yè)服務(wù)也不一樣，長(zhǎng)久下去，于洋認(rèn)為會(huì)讓小區(qū)間的差距越來(lái)越大。

◆◆現(xiàn)狀 物業(yè)公司“賠錢賺吆喝”

記者在采訪中了解到，“收費(fèi)低”已經(jīng)成了開(kāi)發(fā)商普遍抱怨的問(wèn)題。雖然說(shuō)物業(yè)公司可以在政府的指導(dǎo)價(jià)上有一些浮動(dòng)，但價(jià)格一旦漲上去，業(yè)主很難接受。去年漢飛·城市公園將多層樓房的物業(yè)收費(fèi)加上公攤后定為0.55元/平方米每月，但遭到了業(yè)主的強(qiáng)烈抵制，較后不得不又改成0.38元/平方米每月。

已從事物業(yè)工作多年的曹先生對(duì)記者說(shuō)，隨著行業(yè)的逐漸規(guī)范，那些不注重服務(wù)質(zhì)量的物業(yè)公司肯定會(huì)被淘汰。對(duì)于大多數(shù)的物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，都不愿意和業(yè)主發(fā)生糾紛，希望盡可能地為業(yè)主服務(wù)好。但服務(wù)質(zhì)量肯定是和物業(yè)公司的收入成正比的。曹先生說(shuō)，現(xiàn)在鄭州很多物業(yè)公司都是“賠錢賺吆喝”，特別是對(duì)于那些長(zhǎng)
期開(kāi)發(fā)的樓盤來(lái)說(shuō)，要想不降低服務(wù)水準(zhǔn)，只能讓開(kāi)發(fā)商補(bǔ)貼。

帝湖物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人給記者算了一筆賬，目前整個(gè)帝湖的物業(yè)是按照1.2萬(wàn)戶、將近6萬(wàn)人的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)配備的。雖然后期還有許多房子有待開(kāi)發(fā)，但社區(qū)基本的道路維護(hù)、物業(yè)公司的管理人員卻要配備齊全。

目前帝湖除了配備有灑水車、掃地車等機(jī)械設(shè)備，光一線員工就有200多人。每個(gè)月的物業(yè)運(yùn)營(yíng)成本壓力巨大，其中僅日常的湖水護(hù)理每年就要支出幾十萬(wàn)。按照現(xiàn)有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在不降低服務(wù)質(zhì)量的前提下，根本無(wú)法維持日常的運(yùn)營(yíng)。帝湖花園交房的年，為了維持小區(qū)的高品質(zhì)，開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司補(bǔ)貼了300多萬(wàn)，年補(bǔ)貼了200多萬(wàn)，去年雖然小區(qū)的入住人口明顯增加，但還是負(fù)營(yíng)業(yè)額100多萬(wàn)。

除了物業(yè)費(fèi)低，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，較怕遇見(jiàn)的還是業(yè)主故意不交費(fèi)。帝湖物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人對(duì)記者說(shuō)，按照現(xiàn)有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)整個(gè)開(kāi)發(fā)完后，如果物業(yè)費(fèi)可以收齊的話是有利潤(rùn)的。但記者看到帝湖花園2006年和2007年上半年的收費(fèi)報(bào)表顯示，整個(gè)社區(qū)沒(méi)有一個(gè)組團(tuán)能達(dá)到100%的收費(fèi)率。

除了少數(shù)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主，一些二次置業(yè)或投資性置業(yè)的業(yè)主也讓物業(yè)公司很煩惱。對(duì)于這部分業(yè)主來(lái)說(shuō)，由于目前有房子居住，因此購(gòu)了房子后并不急著入住，有時(shí)一套房子甚至可以空幾年。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，沒(méi)有住進(jìn)小區(qū)自然不愿意交物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，雖然業(yè)主沒(méi)有住進(jìn)來(lái)，但小區(qū)的日常維護(hù)及配套更新卻都不能停止。

一般來(lái)說(shuō)，當(dāng)一個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收取率達(dá)不到80%的時(shí)候，物業(yè)公司就已經(jīng)沒(méi)有利潤(rùn)了。此時(shí)物業(yè)公司只有兩個(gè)選擇，要么走人，要么降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。帝湖物業(yè)有限公司負(fù)責(zé)人說(shuō)，對(duì)于一個(gè)大樓盤來(lái)說(shuō)，無(wú)論是降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)還是采用停電、起訴等方式迫使業(yè)主交費(fèi)，都不是一個(gè)好的選擇。因此，在一遍遍催交無(wú)效之后，為了不降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，就只能由開(kāi)發(fā)商抽取利潤(rùn)補(bǔ)貼。目前，鄭州市多家物業(yè)公司都采用了這種“父養(yǎng)子”的運(yùn)營(yíng)模式，而物業(yè)利潤(rùn)低，也是造成開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司“形離神不離”的重要原因。

出路◆◆物業(yè)公司較起碼要保本

一方面開(kāi)發(fā)商“賠錢賺吆喝”，另一方面業(yè)主對(duì)物業(yè)公司很不滿意。針對(duì)物業(yè)公司的這種現(xiàn)狀，河南省物業(yè)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)于洋大膽預(yù)言：未來(lái)一至兩年內(nèi)，鄭州樓盤物業(yè)可能“斷炊”。于洋說(shuō)，就像前幾年的保姆現(xiàn)象一樣，很多人覺(jué)得保姆工資低是一個(gè)正常的現(xiàn)象。但這兩年，很多人又都感覺(jué)到請(qǐng)保姆是越來(lái)越難了，因?yàn)楹芏啾Ｄ范剂鲃?dòng)到了能掙到更高工資的上海、北京等大城市。對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)也是一樣，如果長(zhǎng)期既不能保證成本，又得不到業(yè)主認(rèn)可，那結(jié)果肯定會(huì)是許多物業(yè)公司逐步退出市場(chǎng)。

于洋認(rèn)為，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)公司提供的服務(wù)測(cè)算出一個(gè)基本成本，根據(jù)這個(gè)成本來(lái)制定物業(yè)公司每月需征收的費(fèi)用，這樣才是合理的收費(fèi)方式。于洋認(rèn)為，對(duì)于物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，即便不考慮利潤(rùn)，但保本經(jīng)營(yíng)應(yīng)該是較起碼的底線。

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