解讀過(guò)渡性房子

　　當(dāng)購(gòu)房子從一生一次逐漸向二次甚至多次轉(zhuǎn)變時(shí)，房子在人們心目中的定義也悄悄發(fā)生了變化?，F(xiàn)在的房子不僅是單純的居住地點(diǎn)，更向“一種長(zhǎng)期的生活消費(fèi)品”的角色轉(zhuǎn)變。之所以說(shuō)房子是一種長(zhǎng)期的生活消費(fèi)品，是因?yàn)槿藗優(yōu)榉孔痈冻觯孔酉蛉藗兲峁┚幼√?，也改善人們的生活品質(zhì)。就像購(gòu)了洗衣機(jī)可以解放手，購(gòu)了電視可以提供娛樂(lè)和資訊
 
，購(gòu)了電冰箱可以保鮮食物一樣，只不過(guò)房子的使用期要比任何電器都長(zhǎng)而已。當(dāng)人們覺(jué)得波輪洗衣機(jī)換成滾筒的，普通電視換成純平的，兩門冰箱換成三門的都只是在有條件的情況下提高自己的生活質(zhì)素的平常事時(shí)，那么從小房子換成大房子，從普通居室換成帶花園單位，從洋房換成別墅也是具有相同的性質(zhì)。

　　先進(jìn)不同的是，電器的更新?lián)Q代所耗費(fèi)的不過(guò)是一萬(wàn)幾千，而房子則是動(dòng)輒幾十萬(wàn)，但是房子比電器具有更高的保值性，一件舊電器只能購(gòu)個(gè)幾十、一百多，甚至只能當(dāng)垃圾丟了；而房子在再次出售時(shí)很可能不僅不會(huì)貶值而且可以創(chuàng)造利潤(rùn)。正是因?yàn)榉孔泳哂斜Ｖ敌缘奶攸c(diǎn)，再加上人們有不斷改善生活居住環(huán)境的渴望，過(guò)渡性房子應(yīng)運(yùn)而生。

　　何為過(guò)渡性房子

　　過(guò)渡性房子，顧名思義就是用以過(guò)渡的房子，就是在人們看中更好、更合適自己的房子后，把之前一套賣出或出租，而居住在前一套房子的時(shí)間相對(duì)較短，并且在出售或出租前一套房子時(shí)都希望能有較高的回報(bào)，這個(gè)“前一套”就屬于過(guò)渡性房子。過(guò)渡性房子既可以是人們購(gòu)購(gòu)的套房子，也可以是套房子，只要是為自住的購(gòu)房行為不斷，過(guò)渡性房子就不斷。當(dāng)然，大部分普通老百姓購(gòu)房次數(shù)集中在2次，過(guò)渡性房子就特指套房子。

　　過(guò)渡性房子頭先肯定是總價(jià)相對(duì)較低的房子，一般頭次置業(yè)者資金的儲(chǔ)備相對(duì)欠缺。但是過(guò)渡性房子必須兼?zhèn)鋬蓚€(gè)特點(diǎn)：滿足居住的需求和以后升值的需求。一方面，既然是套自住的房子，頭先要滿足的是居住的需求，要有基本的生活配套，如市場(chǎng)、醫(yī)院、公交站等；另一方面，過(guò)渡性房子以后要用以出售或出租，也要考慮房子所在區(qū)域的二手市場(chǎng)是否活躍，哪些戶型比較熱租或熱售等因素。

　　哪些房子具有過(guò)渡性特點(diǎn)

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，具有過(guò)渡性特點(diǎn)的房子按居住適合度和回報(bào)率高低大致可以分成三類：一是老城區(qū)的小戶型。老城區(qū)本身的生活氛圍和地理優(yōu)勢(shì)已經(jīng)符合了居住性和投資性兩大功能，照現(xiàn)在的樓市趨勢(shì)看，老城區(qū)的房?jī)r(jià)只會(huì)不斷上漲，貶值的可能性不大。但是，現(xiàn)在老城區(qū)的一手小戶型，數(shù)量相當(dāng)少。老城區(qū)在售的樓盤中，尚有小戶型的樓盤只有淘金家園、永怡新都、荔港南灣、美荔人生等。隨著老城區(qū)小戶型越來(lái)越少，預(yù)計(jì)以后二手市場(chǎng)這類小戶型房源將會(huì)成為稀缺資源，保本不成問(wèn)題，甚至還有賺的可能。如寶華路某樓盤2房小戶型單位，現(xiàn)在二手單價(jià)比4年前一手單價(jià)升了近1000元。

　　二是旺租區(qū)的二手房改房。一般旺租區(qū)集中在老城區(qū)或商務(wù)區(qū)周圍，這些區(qū)域的二手房改房?jī)r(jià)格要比二手商品房低，而享用的周邊配套基本一樣，只不過(guò)樓齡相對(duì)長(zhǎng)些，一般在10年以上。這類房源在二手市場(chǎng)是搶手貨，無(wú)論是租還是賣，價(jià)錢都會(huì)有利可圖。當(dāng)然，購(gòu)二手樓相對(duì)一手房在手續(xù)方面較繁復(fù)，還要學(xué)會(huì)和中介打交道。比如一套東華路樓齡10年的30平方米房改房，二手售價(jià)在14萬(wàn)左右。周邊市場(chǎng)、學(xué)校齊全，二手租價(jià)在1200元/月左右，不僅適合自住，也適合日后做投資之用。

　　三是相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)低價(jià)房。在老城區(qū)或二手旺租區(qū)的小戶型也好，二手房也好，單價(jià)都不低。一套40～50平方米的小2房，在老城區(qū)或旺租區(qū)較少要20萬(wàn)，而選擇白云或芳村等相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域，要便宜4、5萬(wàn)。當(dāng)然，相對(duì)偏遠(yuǎn)區(qū)雖然不及老城區(qū)繁華，但是生活配套還是完善的，特別是樓盤本身如花園、綠化等方面的環(huán)境要比老城區(qū)的好，另外生活消費(fèi)相對(duì)較低，這也可為購(gòu)房者節(jié)約不少生活開(kāi)支。這類房源進(jìn)入二手市場(chǎng)的價(jià)錢也不會(huì)太高，以芳村為例，一套45平方米的小區(qū)房，價(jià)錢在14萬(wàn)左右，二手租價(jià)在600～700元/月。

　　從購(gòu)入價(jià)錢、生活空間和費(fèi)用、日后出租或出售回報(bào)等方面對(duì)三類房源進(jìn)行比較，可以說(shuō)三類房源各有所長(zhǎng)。相對(duì)第三類房源來(lái)說(shuō)，前兩類房源購(gòu)入價(jià)錢較高，日后出租或出售回報(bào)比較可觀，但是居住的空間較小，生活開(kāi)支主要在管理費(fèi)和生活開(kāi)支方面。第三類房源購(gòu)入價(jià)較低，并且可以提供相對(duì)充裕的生活空間；由于地處相對(duì)偏遠(yuǎn)地區(qū)生活消費(fèi)較低，但是交通支出會(huì)較多，以后出租或出售的回報(bào)不如前兩類房源。

　　幾大原則選擇過(guò)渡性房子

　　選擇過(guò)渡性房子一定要本著“只購(gòu)合適的”原則。既然一開(kāi)始就打算套房子是用以過(guò)渡的，那么就不要過(guò)多地把超于現(xiàn)階段實(shí)際情況的愿望加入購(gòu)房考慮因素中，而是要把這次置業(yè)作為三五年后換更合意的房子做資金和經(jīng)驗(yàn)上的準(zhǔn)備。對(duì)照以下幾個(gè)基本原則，能讓你購(gòu)到總價(jià)不高、生活方便的過(guò)渡性房子。

　　原則一：生活配套要完善，名校留到以后再考慮。

　　既然是過(guò)渡性質(zhì)，孩子的問(wèn)題就留到再次購(gòu)購(gòu)房子時(shí)再考慮。不用考慮孩子上學(xué)的問(wèn)題，就可以少顧及一樣很令人煩心的事。無(wú)論是在老城區(qū)還是相對(duì)偏遠(yuǎn)的區(qū)域選擇房子，生活配套的完善，不僅能保證住進(jìn)來(lái)后生活的舒適、方便，也是日后出售的一大勝者?？疾焐钆涮资欠裢晟疲恍枰诳粗械攸c(diǎn)周圍走一圈，基本就能考察得清楚了。

　　原則二：戶型朝向不要太講究，價(jià)錢才是關(guān)鍵。

　　戶型朝向好的單位價(jià)錢自然貴。退一步講，朝向不好的單位可以用空調(diào)等來(lái)補(bǔ)救，反正在廣州到了夏天就算東南向的房子也受不了不開(kāi)空調(diào)，至于冬天，少開(kāi)窗戶，管他朝北還是朝東，窩在被子里冷天一會(huì)兒就過(guò)去了。至于戶型，一般說(shuō)好的戶型還是不好的戶型其實(shí)是“青菜蘿卜各有不同”，問(wèn)題在于如何利用。講到戶型就不能不提裝修，假如是選擇一手樓，優(yōu)先選擇帶裝修，自己裝修不僅耗精力而且耗費(fèi)的遠(yuǎn)比帶的裝修貴。假如是選擇二手房，那更不需要留戀上手的裝修，反正自己都要重新裝修的，所以在砍價(jià)時(shí)不要受帶裝修的影響。至于二手房的戶型結(jié)構(gòu)，只要能改動(dòng)，基本上多差的戶型都可以變得合理，而且相對(duì)差的戶型價(jià)錢便宜得多。裝修時(shí)只要想著動(dòng)點(diǎn)腦筋就可以省幾萬(wàn)，那么再辛苦都會(huì)有動(dòng)力的。

　　日后出租或出售，戶型朝向的好壞對(duì)租價(jià)的影響不大，假如出售，朝向戶型差的和好的還是有一定差別的，但是也不算太大。以荔灣一樓盤東南向和西北向的兩套小戶型單位，一手售價(jià)兩套相差約10萬(wàn)，流入二手市場(chǎng)后兩套的差價(jià)縮小到4萬(wàn)左右。

　　原則三：交通是關(guān)鍵，公交車線路要多，站點(diǎn)要近。

　　對(duì)戶型朝向可以不在乎，但是對(duì)交通就不能馬虎。原因有二：自住時(shí)，便利的交通方便上下班和日常出行；出租時(shí)，交通便利也是的吸引點(diǎn)。所以交通方便既是為了自住時(shí)方便也是為了日后能有更好的回報(bào)。

　　原則四：物管費(fèi)用不能小看，非電梯房是頭選。

　　物業(yè)管理費(fèi)從幾毛錢到幾塊錢都有，看上去幾塊錢好像不多，而且過(guò)渡性房子面積又不大，所以很多購(gòu)房者認(rèn)為管理費(fèi)問(wèn)題不大。其實(shí)并不然，與非電梯房相比，電梯房不僅管理費(fèi)貴，公攤也多。一般電梯房的管理費(fèi)在1.5元/㎡左右，特別是老城區(qū)一般都在1.8元/㎡甚至以上；而非電梯房的管理費(fèi)0.4元/㎡，較貴也不過(guò)0.6元/㎡，還有些大院管理的二手非電梯房是按月全包收費(fèi)，一個(gè)月10到20塊不等。以一套50平方米的單位，電梯房以1.5元/㎡管理費(fèi)算，一個(gè)月要75元，加公攤50元左右，一個(gè)月大概要125元；而非電梯房以0.6元/㎡管理費(fèi)算，一個(gè)月要30元，公攤20元左右，共70元；兩者相差55元，假如是選擇大院管理的，相差達(dá)到100多塊。這樣一算，非電梯房的優(yōu)勢(shì)不言而喻。況且，過(guò)渡性房子只是居住三五年，乘著年輕多爬爬樓梯問(wèn)題不大。

　　綜上所述，過(guò)渡性房子就是住那么三五年，購(gòu)購(gòu)時(shí)總價(jià)低是關(guān)鍵。除此以外，居住的舒適度和日后的回報(bào)率都要考慮，至于更關(guān)注居住舒適度還是注重日后回報(bào)率，則因人而異。兩者關(guān)注的程度不同所選擇的房源也不同。較后提醒一點(diǎn)的是，想著以后可以再換一套自己心怡的好房子，這幾年住過(guò)渡性房子將就點(diǎn)也是有奔頭的。

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