全國大中城市房價非理性上漲，與廣大百姓購購力相去甚遠，令人堪憂。政府三令五申要將房價控制到合理范圍內(nèi)，讓廣大百姓購得起房、能住上房。但是，目前看，房價仍一路上揚，經(jīng)濟適用房一房難求。普通百姓要想圓住房夢，真是長路漫漫，何其遠兮。事實上，國家為控制房價已采取了多種措施，只是效果難以顯現(xiàn)。不
難看出，這幾年國家調(diào)控房價的措施，多以行政手段為主，這些手段有的固然不錯，比如，限制外資、港澳臺資炒房等，很及時。但是，在市場經(jīng)濟條件下，政府調(diào)控房價應(yīng)更多采用經(jīng)濟和市場手段，以增強市場自身的調(diào)解能力，減少市場資源配置的扭曲。稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”。稅收在調(diào)控房價中的作用不可小視。

    很明顯，目前中國房地產(chǎn)市場的問題是供需矛盾。旺盛的市場需求與不合理的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)成為問題的兩個方面，這是促使房價扭曲性瘋狂上漲的根本原因所在。有關(guān)部門和一些專家也指出高端住房和別墅這些單價較高的房屋供應(yīng)量過大，拉高了房屋總體平均價格。而滿足大眾住房需求的普通住房供給不足。

    要調(diào)整房地產(chǎn)市場的供給和需求問題，筆者認為較關(guān)鍵的莫過于運用稅收手段，讓稅收在調(diào)控房價中發(fā)揮重要作用。目前國家已實施的稅收方案，未發(fā)揮應(yīng)有的調(diào)控作用，切實調(diào)整征稅方式是必要的。對需求領(lǐng)域征收差別稅，可以大大遏制房地產(chǎn)市場囤房、投機的虛假需求現(xiàn)象。其具體做法是：政府對居民住房有一個統(tǒng)一標準，每個家庭，人均住房面積在規(guī)定標準內(nèi)購購房產(chǎn)是免稅的，超過這個住房面積標準，還希望去購購房產(chǎn)，就要對其購購的超額房產(chǎn)面積征收一定額度的稅金。這個稅收采取累進稅的形式，超過標準面積越多，所征的稅就越高。此征稅方法的好處在于，有錢人可以任意多購房，但是需繳納更多稅金。沒錢人如果現(xiàn)有住房足夠居住，不必非要借錢去購房，也不必羨慕別人購購多處房產(chǎn)，因為多購房者為國家多繳稅了。這種征稅方法將有利于遏止房產(chǎn)需求領(lǐng)域過度投機行為。

    現(xiàn)今，我國住房供給領(lǐng)域的稅收，由于設(shè)計缺陷，未能有效控制住房價，反而產(chǎn)生促漲作用。因此，筆者特別強調(diào)，合理的供給領(lǐng)域的稅收，應(yīng)該引起高度關(guān)注。在房地產(chǎn)需求方面征稅的同時，制定適宜的供給領(lǐng)域的征稅辦法，以將房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)調(diào)控到趨于合理的程度。

    企業(yè)的目的是賺取利潤，這是無可厚非的。但是，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的目的不是只滿足少數(shù)消費高端住房的居民需求，而是要讓廣大民眾都能有房住，窮人也能住上房。所以，生產(chǎn)更多的普通商品房和低價房，才是當務(wù)之急。解決窮人和普通人的住房問題，完全靠國家財政補貼，有些不太現(xiàn)實。應(yīng)該采取一種讓市場接受的手段，使房地產(chǎn)開發(fā)商在賺取利潤的同時，自愿生產(chǎn)出價格相對低廉的房產(chǎn)。那么，如何讓房地產(chǎn)商自覺愿意生產(chǎn)低價房呢？顯然，政府的調(diào)控政策是關(guān)鍵因素，政府應(yīng)當順應(yīng)市場的潮流，制定適宜的政策，讓房地產(chǎn)開發(fā)商從獲得利潤的目的出發(fā)，不去生產(chǎn)高價豪華房，而是心甘情愿提供經(jīng)濟適用房、低價房。稅收政策在調(diào)控房地產(chǎn)供給方面，可以起到巨大的作用。

    稅收手段如何可以改變房地產(chǎn)開發(fā)商只為富人蓋房子的行為呢？筆者認為，可以通過差別稅收方法，將生產(chǎn)高價豪華房和生產(chǎn)低價房的房地產(chǎn)商的利潤拉平來改變房地產(chǎn)商的行為。其做法可以這樣：房地產(chǎn)商開發(fā)房產(chǎn)時，對他們采取累進稅制的征稅辦法，房子蓋得越豪華越高端，售價越高，征的稅就越多，稅率越高；而蓋低價房、經(jīng)濟適用房就應(yīng)該少征稅或不征稅，為窮人和大多數(shù)老百姓蓋房子就要少征或不征稅。通過稅收手段，國家使生產(chǎn)豪華高價房和低價房的房地產(chǎn)開發(fā)商獲得同樣的利潤，為富人蓋豪華房不再有超額利潤了，于是，因低價房需求量大，購購者多，房地產(chǎn)開發(fā)商可以從生產(chǎn)低價房中獲取更多利潤，這樣，為追求利潤，開發(fā)商自覺地提供大量的經(jīng)濟適用房和低價房。目前看，房地產(chǎn)管理部門可以對房地產(chǎn)開發(fā)成本進行較為準確的估算。于是，根據(jù)不同檔次的房地產(chǎn)制定不同的稅率，是切實可行的。通過稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給結(jié)構(gòu)應(yīng)當能夠?qū)崿F(xiàn)。

    國家研究開征房產(chǎn)稅，希望體現(xiàn)對中低收入群體的保障。對給富人蓋豪華房的企業(yè)，課以重稅，其結(jié)果符合調(diào)控的目標，這將促使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向需求量大、利潤有保障的中低檔房。而為富人蓋的豪華住房，稅收高，價格上漲，但富人不會太在乎，仍然會購，只是多購房產(chǎn)，如前文所述，要多交稅，他們多購房時也要三思而后行了。將需求領(lǐng)域的稅收和供給領(lǐng)域的稅收配合起來，富人購購的房子面積越多，繳的稅就越多，從而限制了富人過多購購各種房產(chǎn)。這樣，即使是豪華高價房，由于需求受到限制，其價格也會降一些。而窮人及普通大眾購購標準內(nèi)住房是免稅的。通過稅收手段調(diào)解了供給與需求，增加了低價房的供應(yīng)量，限制了過度需求，較終使整個房地產(chǎn)價格降下來。在這種情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商可能會降低成本，降低房產(chǎn)的質(zhì)量，這就特別需要政府房屋監(jiān)管部門對低價房的房屋建筑質(zhì)量進行把關(guān)。對低成本，低價也低質(zhì)量的房地產(chǎn)開放商給以嚴厲的打擊。

    作者簡介：袁秀明，中國社會科學院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟學博士，澳大利亞南澳大學市場分析博士后。
 

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