今年海內房地產注定又是一個關注度高的行業(yè)。
　　
　　按照“國八條”要求，各地必需在2月中旬之前出臺住房限購實施細則。截至本周，已有北京、上海、青島、貴陽、南寧、長春、成都、南京、濟南、哈爾濱等部門城市出臺相關政策，其中北京市政府上周出臺了被稱之為“較嚴肅調控”的“京十五條”。 “京十五條”的落地無疑為北京樓市注入了一針“鎮(zhèn)定劑”，但沒想到的是，北京的鎮(zhèn)靜劑到了“環(huán)頭都經濟圈”的13個縣市，卻變成了房價上漲 “加速器”。據悉，溫州炒房團移師河北搶房，北京周邊“漲”聲一片，在售樓盤近期的銷售量都十分可觀。
 
　　接下來仍是那個多數人所關心的題目：房價能否真正下降？
 
　　眾所周知任何商品的價格都是由供求關系決定，房屋作為具有棲身和投資功能兼?zhèn)涞奶厥馍唐?，理應遵循這一原則。希奇的是，自去年4月“國十條”以來，我們所能夠看到的依然是全國房價屢調屢漲，不僅庶民怨氣日趨上漲，政策效應也大打折扣，這里面的根本題目在于包括投資和棲身在內的旺盛需求。
 
　　由此我們可以推斷，在政策組合拳的嚴壓下，房價下跌的條件就是要消滅這些需求，而消滅這些需求的必需要有兩個條件，一是從根本上改變銀行負利率狀況，使普通庶民主動將余錢存入銀行，或者有更好的大眾投資渠道取代屋子，分流購房投資資金；二是地方政府徹底掙脫土地財政，政府利益與土地房屋脫鉤。
 
　　先看看個條件，我們不妨從自己身邊的人問問，現在購什么較能保值甚至養(yǎng)老？十個人中大概有九個回答購屋子，一是由于過去十年，大家看到了各地房價上漲的效應，和持有多套屋子帶來的財富效應；二是投資股市的虧欠教訓和錢存銀行的貶值效應，使得越來越多的人瞄準屋子。盡管國家一而再、再而三出臺越來越嚴肅的調控政策，我們并沒有看見房價下降，原因在于多數庶民已經形成的共鳴，購屋子不僅能保值增值，還能依托未來養(yǎng)老。由此看來共鳴消失成為房價逐步回落的條件之一。
 
　　個條件想必各級地方政府更清晰，跟著地方政府的支出日益龐大，對土地財政的需求有增無減，之所以調控政策難以見效，與地方政府不作為有很大的關系。眼下各地在政策組合拳的嚴壓下，限購導致出政策的城市成交急劇萎縮，而長時間萎縮的結果必定帶來稅收和土地出讓下降，開發(fā)商和地方政策都面對收緊腰帶過緊日子，這對開發(fā)商而言，實力差的可能會破產，而以萬科為頭的房產巨頭恐怕影響不會太大；而對地方政府而言，稅收的下降帶來的后果是不問可知。由此可得出開拓新的稅收渠道，脫鉤土地財政成為房價回落的另一個條件。
 
　　眼下的政策組合拳在精準打擊新的投資需求的同時，也嚴峻打擊了正常公道的剛性需求。而各地房屋成交萎縮并不表明需求從根本上消失，可以理解為政策強壓下，即便是正常的購購需求在現行政策一刀切下去也難以實現。那么正常的運行軌跡是成交持續(xù)萎縮，考驗地方政府財政承壓限度，以及民眾剛性需求的容忍程度。
 
　　上述兩個條件的實現，短時間內看來比較難題。目前的所有政策組合，只是壓制了部門城市的新增投資和公道消費需求，而沒能迫使已經購購了多套房的人回吐，即便是在連續(xù)加息也難改負利率；溫柔房產稅只征增量，所以拋售房屋的情況也很難泛起，除限購之外，客觀上仍是形成了供需繼承失衡。而這種承壓和容忍一旦被打破，剛性需求集中爆發(fā)的可能性就會再次泛起。

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