今年海內(nèi)房地產(chǎn)注定又是一個(gè)關(guān)注度高的行業(yè)。
　　
　　按照“國(guó)八條”要求，各地必需在2月中旬之前出臺(tái)住房限購(gòu)實(shí)施細(xì)則。截至本周，已有北京、上海、青島、貴陽(yáng)、南寧、長(zhǎng)春、成都、南京、濟(jì)南、哈爾濱等部門城市出臺(tái)相關(guān)政策，其中北京市政府上周出臺(tái)了被稱之為“較嚴(yán)肅調(diào)控”的“京十五條”。 “京十五條”的落地?zé)o疑為北京樓市注入了一針“鎮(zhèn)定劑”，但沒想到的是，北京的鎮(zhèn)靜劑到了“環(huán)頭都經(jīng)濟(jì)圈”的13個(gè)縣市，卻變成了房?jī)r(jià)上漲 “加速器”。據(jù)悉，溫州炒房團(tuán)移師河北搶房，北京周邊“漲”聲一片，在售樓盤近期的銷售量都十分可觀。
 
　　接下來仍是那個(gè)多數(shù)人所關(guān)心的題目：房?jī)r(jià)能否真正下降？
 
　　眾所周知任何商品的價(jià)格都是由供求關(guān)系決定，房屋作為具有棲身和投資功能兼?zhèn)涞奶厥馍唐?，理?yīng)遵循這一原則。希奇的是，自去年4月“國(guó)十條”以來，我們所能夠看到的依然是全國(guó)房?jī)r(jià)屢調(diào)屢漲，不僅庶民怨氣日趨上漲，政策效應(yīng)也大打折扣，這里面的根本題目在于包括投資和棲身在內(nèi)的旺盛需求。
 
　　由此我們可以推斷，在政策組合拳的嚴(yán)壓下，房?jī)r(jià)下跌的條件就是要消滅這些需求，而消滅這些需求的必需要有兩個(gè)條件，一是從根本上改變銀行負(fù)利率狀況，使普通庶民主動(dòng)將余錢存入銀行，或者有更好的大眾投資渠道取代屋子，分流購(gòu)房投資資金；二是地方政府徹底掙脫土地財(cái)政，政府利益與土地房屋脫鉤。
 
　　先看看個(gè)條件，我們不妨從自己身邊的人問問，現(xiàn)在購(gòu)什么較能保值甚至養(yǎng)老？十個(gè)人中大概有九個(gè)回答購(gòu)屋子，一是由于過去十年，大家看到了各地房?jī)r(jià)上漲的效應(yīng)，和持有多套屋子帶來的財(cái)富效應(yīng)；二是投資股市的虧欠教訓(xùn)和錢存銀行的貶值效應(yīng)，使得越來越多的人瞄準(zhǔn)屋子。盡管國(guó)家一而再、再而三出臺(tái)越來越嚴(yán)肅的調(diào)控政策，我們并沒有看見房?jī)r(jià)下降，原因在于多數(shù)庶民已經(jīng)形成的共鳴，購(gòu)屋子不僅能保值增值，還能依托未來養(yǎng)老。由此看來共鳴消失成為房?jī)r(jià)逐步回落的條件之一。
 
　　個(gè)條件想必各級(jí)地方政府更清晰，跟著地方政府的支出日益龐大，對(duì)土地財(cái)政的需求有增無(wú)減，之所以調(diào)控政策難以見效，與地方政府不作為有很大的關(guān)系。眼下各地在政策組合拳的嚴(yán)壓下，限購(gòu)導(dǎo)致出政策的城市成交急劇萎縮，而長(zhǎng)時(shí)間萎縮的結(jié)果必定帶來稅收和土地出讓下降，開發(fā)商和地方政策都面對(duì)收緊腰帶過緊日子，這對(duì)開發(fā)商而言，實(shí)力差的可能會(huì)破產(chǎn)，而以萬(wàn)科為頭的房產(chǎn)巨頭恐怕影響不會(huì)太大；而對(duì)地方政府而言，稅收的下降帶來的后果是不問可知。由此可得出開拓新的稅收渠道，脫鉤土地財(cái)政成為房?jī)r(jià)回落的另一個(gè)條件。
 
　　眼下的政策組合拳在精準(zhǔn)打擊新的投資需求的同時(shí)，也嚴(yán)峻打擊了正常公道的剛性需求。而各地房屋成交萎縮并不表明需求從根本上消失，可以理解為政策強(qiáng)壓下，即便是正常的購(gòu)購(gòu)需求在現(xiàn)行政策一刀切下去也難以實(shí)現(xiàn)。那么正常的運(yùn)行軌跡是成交持續(xù)萎縮，考驗(yàn)地方政府財(cái)政承壓限度，以及民眾剛性需求的容忍程度。
 
　　上述兩個(gè)條件的實(shí)現(xiàn)，短時(shí)間內(nèi)看來比較難題。目前的所有政策組合，只是壓制了部門城市的新增投資和公道消費(fèi)需求，而沒能迫使已經(jīng)購(gòu)購(gòu)了多套房的人回吐，即便是在連續(xù)加息也難改負(fù)利率；溫柔房產(chǎn)稅只征增量，所以拋售房屋的情況也很難泛起，除限購(gòu)之外，客觀上仍是形成了供需繼承失衡。而這種承壓和容忍一旦被打破，剛性需求集中爆發(fā)的可能性就會(huì)再次泛起。

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