央行加息旨在抑制投資過熱，對房地產(chǎn)市場影響不大。 記者 胡雪柏 攝

    自2007年3月18日國家上調(diào)存貸款利率后，經(jīng)歷短暫的兩個月，中國人民銀行決定：從2007年5月19日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，一年期貸款基準利率上調(diào)0.18個百分點，由現(xiàn)行的6.39%提高至6.57%；五年期貸款基準利率上調(diào)0.09個百分點，由現(xiàn)行的7.11%上調(diào)至7.20%。那么此次加息的目的何在？對于消費者的房貸成本增加多少呢？又將給房地產(chǎn)市場帶來怎樣的變化呢？

    旨在抑制投資過熱

    央行在兩個月左右兩次上調(diào)房貸利率實屬罕見。從目前來看，這主要是由于目前經(jīng)濟依然延續(xù)了傳統(tǒng)的增長方式，固定資產(chǎn)投資增長還是異常強勁。通過利率的調(diào)整來平抑經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性過熱，以防止經(jīng)濟冷熱不均導(dǎo)致矛盾更加的突出。

    21世紀不動產(chǎn)北京區(qū)域副總經(jīng)理寇海龍表示，一季度，全國居民消費價格總水平同比上漲2.7%，尤其3、4月份更加突破了3%的警戒線，通貨膨脹的壓力非常明顯。為了控制通貨膨脹率，抑制投資比例過快增長，使貸款成本增加，央行從而再次上調(diào)存貸款利率。

    同時，股市飄紅其實從去年已經(jīng)開始，2005年12月30日，上證指數(shù)為1161點，到2006年12月29日較后一個交易日，上證指數(shù)已經(jīng)飆升到了2675點，而5月18日宣布加息當天，上證收盤于4030點。數(shù)據(jù)顯示，去年大盤漲了一倍，而今年5個月就漲了近一倍。因此，“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，此番加息與上調(diào)存款準備金率同時進行，相當于從股市當中抽離部分資金，而加息對樓市影響甚微，在一定程度上會讓部分投資者從風險較高的股市退出，回流至風險相對較小的樓市。

    貸款者成本增長有限

    從此次央行上調(diào)利率的幅度來看，業(yè)內(nèi)人士認為對于住房消費者的心理預(yù)警作用仍然要大于加息本身帶給消費者的實際成本支出。因為對于普通的住房消費者來說，此次利率上調(diào)的成本增加幅度非常小。

    以貸款30萬元，期限為20年，按等額本息的還款方式計算為例，可享受下限優(yōu)惠利率，加息前年利率為6.0435%，加息后年利率為6.12%，僅上漲0.0765%，每月還款額僅增加13.28元，應(yīng)該說，這樣的成本增加對于普通自住消費者來說還是可以承受的，但是，由于央行采取這種頻繁的利率上調(diào)，表明利率再度上調(diào)的幾率非常大，從而會讓消費者產(chǎn)生對后期的成本明顯增加一個預(yù)期，這樣，在某種程度上會抑制一部分普通消費者的房產(chǎn)需求。（如表一所示）

    加息將增加二手房供應(yīng)

    央行再次加息，將會給樓市帶來一定影響。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，今年年底可能出現(xiàn)二手商品房供給量的上升。金育松表示，由于央行的頻繁加息，不僅給房產(chǎn)投資者造成了投資成本的上升和投資風險的增加，而且更是令投資者產(chǎn)生巨大的未來再度上調(diào)利率的心理暗示。此次利率上調(diào)對房產(chǎn)投資者特別是對部分持有多套房產(chǎn)進行投資的人群會釋放部分手中房源，從而增加供應(yīng)。 記者 趙麗萍

 
    存貸利率上升時期如何理財

    在存貸利率位于上升通道的這一時期，消費者應(yīng)如何理性對待，降低風險和成本呢？北京中原三級市場部研究的分析人士認為可采取以下三項措施。

    謹慎入市，杜絕盲目樂觀

    股市現(xiàn)已處于高位運行，市民切不可因為他人賺取了超額回報，就盲目急切地入市，理性投資才是長久的生財之道。高收益自古伴隨著高風險，因此市民應(yīng)根據(jù)自己的實際情況將資產(chǎn)合理分配，拆分運用。不能盲目跟風、心存僥幸地將全部或大部分資產(chǎn)都投進風險很大的同一渠道。市場人士就此對處于不同年齡的特征群體對于資產(chǎn)分配并運用的各類渠道建議如表二中所示。

    由此可見，老年人群體適用保守型的理財方式；中年人群體適用穩(wěn)健型的理財方式；青年人群體則適用風險型的理財方式；這與他們未來的收益預(yù)期正好形成互補，是比較優(yōu)質(zhì)的分配方式。

    購購房產(chǎn)保值增值

    房產(chǎn)在眾多資產(chǎn)中是較具保值、增值效用的。據(jù)國家發(fā)改委統(tǒng)計，北京市一季度二手住房銷售價格同比上漲了9.5%，在70個大中城市里漲幅位居前列。同時受到奧運效應(yīng)的利好影響，北京市的各項公共基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境整治工作都在加緊完善和推進，城市的整體價值由此得到了大幅提升，作為附著在這個城市的不動產(chǎn)———房屋的價值自然也被整體抬高，房價的上漲趨勢不容置疑，且穩(wěn)定的走勢遠比股市受外部影響迅速發(fā)生漲跌變化要更有保障，更加穩(wěn)健。同時房產(chǎn)價值的提升完全可以抵消加息所帶來的購房成本增加，因此有自住需求的購房者無需觀望，只要找到適合自己且經(jīng)濟實力能夠承受的房產(chǎn)就可以購購。

    選擇適合你的貸款種類

    隨著二手房市場的持續(xù)快速發(fā)展，商業(yè)銀行開始更多地關(guān)注二手房房貸市場這塊大蛋糕，各家銀行都推出了富有個性的貸款產(chǎn)品如固定利率、雙周供、氣球貸、循環(huán)貸等以適應(yīng)各類房貸者的個性需求。如固定利率貸款就是商業(yè)銀行為客戶設(shè)計的抵御加息風險而推出的一項創(chuàng)新產(chǎn)品，在現(xiàn)實狀況下正是一種十分具有競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品。其次四家外資銀行也已經(jīng)啟動了房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)，他們的進入對既有的商業(yè)銀行是種挑戰(zhàn)也是促進，而外資銀行一向以體貼入微的服務(wù)品質(zhì)受到廣大消費者的擁護，且在將來不排除他們也會推出具有吸引力的房貸產(chǎn)品，因此選擇哪個銀行、何種商業(yè)貸款方式抑或是采用公積金貸款，消費者都可以根據(jù)自身條件選擇較適合自己的方式。 撰文 趙麗萍

    ■回音壁

    “房蟲”購賣房產(chǎn)存在風險

    日前，記者接到一張姓讀者打來的電話，該名讀者稱，他從京城某中介公司購購了一套二手房，總價68萬元，可是他后來與房主聯(lián)系后，該房主說他將房子已經(jīng)委托某個人全權(quán)代理，該代理人以現(xiàn)金的形式已經(jīng)一次性付給他62萬元房款，實際上房子已經(jīng)賣給這個人了。張先生問這種情況是否存在違法交易？

    針對此問題，記者咨詢了二手房交易的專家。鑫尊置地總經(jīng)理劉軍表示，所謂的“個人代理”實際上就是“房蟲”。一般委托全權(quán)代理書中都說不低于多少萬元，所以代理人完全有吃差價的空間。這種情況如果是公司行為就是現(xiàn)在政策所嚴令禁止的“現(xiàn)金收房”，可是由于這是個人行為，也沒有專門的針對其的管理政策。這種行為實際上是避稅行為，“房蟲”通過“代理”的方式，房子先不過戶，就不用繳稅，然后再轉(zhuǎn)賣該房子，從中牟取暴利，如果購房人要起訴他的話，只能從偷稅漏稅方面進行。

    那么經(jīng)“房蟲”購賣房產(chǎn)，對于購賣雙方來說有什么風險呢？“鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松認為，這種辦法對于房主來說風險很大，假如該代理一房兩賣，后期過戶時才發(fā)現(xiàn)，那么給購方造成的損失是要業(yè)主來賠付的。（記者趙麗萍）

    ■投資

    多功能兩居成樓市主流

    在國家政策對住宅戶型進行限定后，90平方米物業(yè)成了投資者關(guān)注的焦點。近日在東亞望京舉辦的“房地產(chǎn)90㎡戶型價值及發(fā)展前景論壇”中，專家認為，多功能兩居產(chǎn)品將成為市場主流。

    業(yè)內(nèi)人士表示，90平方米兩居的消費者一般是有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)、注重生活品質(zhì)的白領(lǐng)。這類購房者對于價格有承受能力，但對面積、采光以及戶型有較高要求，強調(diào)居住的舒適性。針對這類購房人群的產(chǎn)品，戶型上必須符合其家庭結(jié)構(gòu)，采光充足，視野開闊。

    記者了解到，東亞望京90平方米兩居室，位于整個項目中較好的位置，擁有較好的朝向，視野開闊。項目采用了隔音效果較好的剪力墻結(jié)構(gòu)，從而避免了住戶之間的干擾，使之更加宜居。實現(xiàn)了完整的功能分區(qū)，目前僅余100套可售房源。

    第三區(qū)涉外投資前景看好

    本報訊 （記者趙麗萍）在日前舉辦的一場有關(guān)“第三區(qū)涉外投資市場前景”的研討會上，諸多與會房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家普遍看好US聯(lián)邦公寓所處的第三區(qū)房產(chǎn)銷售前景。

    專家認為，US聯(lián)邦公寓地處燕莎區(qū)核心區(qū)位，周邊被各國大環(huán)繞，又有近百家世界五百強企業(yè)駐扎。這些人通常都有較穩(wěn)定的3－5年任期，攜帶家眷上任，住房必然要選擇3－4居室。US聯(lián)邦公寓的戶型以三居、四居為主，主力面積均在200平方米以上，滿足了他們的需要。（記者：趙麗萍）

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