土地使用權，也就是《物權法》(草案)中的建設用地使用權(下稱“建地使用權”)期滿之后，該怎么辦？按照現(xiàn)行《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規(guī)定，主要有兩個法律后果，一是建地使用權消滅，二是地上建筑物、附著物無償歸為國有。 

《物權法》(草案)改變了現(xiàn)行規(guī)定：一是建地使用權不消滅，而是區(qū)分是否為住宅用地，分別建立住宅建地使用權的自動續(xù)期與非住宅建地使用權的申請續(xù)期制度，并嚴格限制出讓人否決續(xù)期；二是地上建筑物不再無償收歸國有，而是依照征收補償制度給予補償。

在地權上給人民以更穩(wěn)定的制度預期，應該說，這是一個法制進步，但這又只是一個有限的進步，因為《物權法》(草案)沒有規(guī)定建地使用權續(xù)期時，費用應該怎么交。可以推測的原因或許有兩個：如何交費牽涉到政府財源和廣大建地使用權人的切身利益，立法機關工作人員沒想好該怎么平衡；即使要交費，似乎不應該等值于“土地使用權出讓金”，于是留一個“土地使用費”的口子，只規(guī)定“應當支付土地使用費”，這也基本上能夠給物業(yè)稅開征一個適當?shù)闹贫冉涌凇?/P>

但費用明確問題顯然為社會公眾特別關注，全國人大常委會委員王英凡就認為，“這一規(guī)定將來負面影響會很大”。既然現(xiàn)在有了這個問題，為了盡量消除或者至少厘清可能的負面影響，還是要嘗試考慮一下。一來可以給人民更穩(wěn)定的制度預期，二來契合“以人為本”的理念，有利于和諧社會的構建。

在續(xù)期交費問題上區(qū)分住宅與非住宅用地，是一個正確的思路。

頭先，住宅牽涉到人民安居的基本權利，對絕大多數(shù)人來講，房子都凝聚著一家兩代人一輩子的心血，因此，國家在住宅用地續(xù)期交費問題上確實要慎之又慎。

再者，住宅價格包含了建地使用權的成本，在各種建地使用權價格中是市場化程度較高的。相比之下，在地方政府招商引資的鼓勵政策之下，工商業(yè)用地價格往往被過分壓低，不能充分反映土地的真實價值。而且，企業(yè)可以通過提取折舊費收回地價成本，居民則做不到這一點。

第三，雖然70年的期限從一開始就是明確的，但是在結構失衡的商品房市場中，有限期限這一因素很難體現(xiàn)在商品房價格里?？赡芎芏嗳硕紩?，70年之后我人都不在了，辛苦了一輩子，重孫子一輩哪里還顧得上？這確實是實際情況，但是如果續(xù)期交費制度建立在這種世代親情隔斷之上，將令人遺憾。

第四，雖然自動續(xù)期制度許諾了更穩(wěn)定的地權預期，但是如果要按照屆時的地價交費的話，這個預期就會打很大的折扣。所以，續(xù)期交費雖然勢所難免、理所應當，但是決不宜按照現(xiàn)行規(guī)定，重新交一次“購地錢”。

從政府的角度來說，交費問題牽涉地方政府的財路。目前來講，土地使用權出讓金在地方政府收入中占到非?？捎^的比例。而且，一些地方政府已經明顯感覺到地源枯竭造成財源緊張的壓力。如果沒有了或者減少了這筆收入，地方公共建設怎么搞？

這確實是建地使用權續(xù)期付費政策的重要影響因素。但是，頭先要說的是，幾十年之后的公共管理體制，現(xiàn)在實在無法預料。即使現(xiàn)在勉強搞出一個收費方案，也斷然約束不了后人。

其次，不得不問的是，以地生財?shù)陌l(fā)展模式是否具有70年的可持續(xù)發(fā)展能力？這本身很值得懷疑。正如王英凡委員所說，“幾十年以后國家富裕了，難道還非要收土地使用金？”

較后，如果硬要說一個思路，想來想去也就是“費改稅”了。在我國當前，政府逐漸從對實體資產的控制轉型到對宏觀經濟的調控，是經濟社會體制轉型方面可預見的發(fā)展趨勢。從這個角度出發(fā)，將建地使用權續(xù)期應交的土地使用費納入物業(yè)稅的范疇，不失為一個可行的方案。一來在土地所有權和建地使用權的法律邏輯關系上基本說得通，二來也給地方政府一種不受換屆影響的極其穩(wěn)定的可觀現(xiàn)金流。

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