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一起房屋拆遷案件之評析
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 1309 次
做律師這么多年,辦理的案件也是各不相同??v觀案件類型,有關(guān)城市房屋拆遷的法律問題,近年來通過法律途徑解決的越來越多,針對2006年鄭州市發(fā)生的一起拆遷案件,和大家探討一下。
這起案件中有6名原告,他們是鄭州市西太康路被拆遷房屋的業(yè)主;被告是鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室;第三人是鄭州市地產(chǎn)集團(tuán)。2004年4月16日,第三人依據(jù)鄭州市拆遷辦“[2005]鄭拆裁字第002號”行政裁決書,要對6名原告強(qiáng)制拆遷。隨后,第三人委托鄭州市光明房地產(chǎn)咨詢評估有限公司于2004年10月21日作出房屋估價(jià)報(bào)告。6名原告認(rèn)為他們受到了不公平的待遇,而被告認(rèn)為,第三人在拆遷區(qū)張貼了房屋拆遷公告及拆遷宣傳提綱后,大部分被拆遷人與被告簽訂了補(bǔ)償安置協(xié)議并搬遷。而6名原告既不同意搬遷,也未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)對被拆遷房屋的評估報(bào)告提出書面異議。2006年1月16日,6名原告一紙?jiān)V狀將鄭州市人民政府城市建設(shè)拆遷管理辦公室告上法庭,請求法院撤銷被告作出的這項(xiàng)行政裁決。
針對這起案件,我有如下看法:
一、被告為拆遷人頒發(fā)的房屋拆遷許可證超過了有效期限。被告為拆遷人頒發(fā)鄭拆許字(2004)第019號房屋拆遷許可證的時(shí)間是2004年4月16日,該房屋拆遷許可證許可的拆遷期限是180天,拆遷人未在規(guī)定的期限內(nèi)完成拆遷的,應(yīng)在其原拆遷期限屆滿15日前向被告申請辦理延期手續(xù)。房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告作出時(shí),許可其拆遷的期限已超過5天。
二、被告作出的拆遷裁決書依據(jù)的《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》存在嚴(yán)重的違法、違規(guī)現(xiàn)象:
?。保_定拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的程序不合法。根據(jù)建設(shè)部印發(fā)的《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第六條的規(guī)定,拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開、透明,采取投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式?!多嵵菔谐鞘薪ㄔO(shè)拆遷管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定:“拆遷當(dāng)事人就委托評估機(jī)構(gòu)達(dá)不成一致意見的,由人民政府城市建設(shè)拆遷管理部門組織有關(guān)當(dāng)事人在具有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)中隨機(jī)抽定?!?/P>
2.評估結(jié)論內(nèi)容不完整,估價(jià)報(bào)告缺少必需的內(nèi)容。建標(biāo)[1999]48號《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》條規(guī)定,估價(jià)報(bào)告應(yīng)包括下列部分:①封面;②目錄;③致委托方函;④估價(jià)師聲明;⑤估價(jià)的假設(shè)和限制條件;⑥估價(jià)結(jié)果報(bào)告;⑦估價(jià)技術(shù)報(bào)告;⑧附件。而被告提供的證據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》中卻缺少了估價(jià)技術(shù)報(bào)告的重要內(nèi)容。
三、被告以原告在裁決程序中沒有以書面的形式對評估結(jié)果提出異議,就推定“評估結(jié)果合法有效”既沒有事實(shí)根據(jù),也沒有法律依據(jù)。頭先,根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》十條的規(guī)定,拆遷當(dāng)事人對估價(jià)結(jié)果有異議的,自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi),可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書面申請復(fù)核估價(jià),也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評估。其次,到目前為止,國家關(guān)于房屋拆遷的法規(guī)和規(guī)章,均無關(guān)于要求“拆遷當(dāng)事人對評估結(jié)果有異議必須以書面方式提出”的規(guī)定。
四、《房地產(chǎn)評估報(bào)告》超過了有效的使用期限。估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期自估價(jià)報(bào)告交付之日起至拆遷補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止,不得超過12個(gè)月,超過12個(gè)月則重新進(jìn)行評估。該評估報(bào)告已超過12個(gè)月,所以,被告依據(jù)一個(gè)超過有效期限的鑒定結(jié)論作為裁決的依據(jù)顯然是錯(cuò)誤的。
五、被告和拆遷人沒有考慮對被拆遷的房屋室內(nèi)自行裝修、裝飾部分的損失進(jìn)行補(bǔ)償。建設(shè)部《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見》第三條規(guī)定:“被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額,由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定;協(xié)商不成的,可以通過委托評估確定?!辈疬w人在實(shí)施拆遷行為時(shí)應(yīng)考慮被拆遷房屋室內(nèi)的裝飾裝修補(bǔ)償問題,被告在裁決時(shí)對這部分補(bǔ)償金不予確認(rèn)就侵犯了被拆遷人的合法權(quán)益。
六、被告沒有對原告土地使用權(quán)的補(bǔ)償問題進(jìn)行裁決。我國《憲法》第十條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?!蔽覈锻恋毓芾矸ā返谖迨藯l規(guī)定:“為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建,需要調(diào)整使用土地的,政府在收回土地時(shí)對土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償?!北桓娌脹Q時(shí)對此不予考慮是于法相悖的。
綜上所述,在這起案件中,存在的問題太多,而其他的拆遷事件中,也不乏此類情況。希望拆遷程序能夠法律化,從而減少糾紛的發(fā)生。河南國基律師事務(wù)所 朱廣曉
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