基本案情

　　張某購(gòu)購(gòu)了某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱房產(chǎn)公司）商品房一套，雙方于２００５年６月２１日簽訂了商品房購(gòu)賣合同，合同約定了房屋面積、總價(jià)款、付款方式等。張某當(dāng)日向房產(chǎn)公司交納了頭付款２９５１４０元以及測(cè)繪費(fèi)６６５元、印花稅３５７元、登記費(fèi)８０元、工本費(fèi)１０元等。２００６年１月，在張某不知情的情況下，房產(chǎn)公司卻將原來(lái)賣與張某的房產(chǎn)又賣于第三人，致使張某不能得到該套房產(chǎn)。為此，張某委托我作為其代理律師向房產(chǎn)公司主張權(quán)利。
　
  　我頭先通過(guò)協(xié)商的方式和對(duì)方進(jìn)行了磋商，并根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定向房產(chǎn)公司提出要求：解除與張某之間的商品房購(gòu)賣合同、返還張某已付的購(gòu)房款和測(cè)繪費(fèi)、印花稅、登記費(fèi)、工本費(fèi)等及利息，并要房產(chǎn)公司承擔(dān)張某已付購(gòu)房款一倍的賠償，同時(shí)，向房產(chǎn)公司發(fā)了律師函，限其在３天之內(nèi)作出合理答復(fù)，否則，就將其起訴至人民法院，通過(guò)法律手段來(lái)追究其法律責(zé)任。后房產(chǎn)公司決定，除答應(yīng)解除與張某之間的商品房購(gòu)賣合同、返還已付購(gòu)房款和測(cè)繪費(fèi)、印花稅、登記費(fèi)、工本費(fèi)等及利息以外，另外再支付給張某１０萬(wàn)元作為賠償。鑒于雙方本著互諒互讓的態(tài)度，較終達(dá)成了一致協(xié)議，協(xié)商結(jié)案并立即履行。

　　律師點(diǎn)評(píng)

　　較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第八條規(guī)定，具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的購(gòu)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（一）商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人未告知購(gòu)受人又將該房屋抵押給第三人；（二）商品房購(gòu)賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。

　　我認(rèn)為，本案屬于種情形。

　　該情形就是人們經(jīng)常說(shuō)的“一房?jī)少u”。由于債權(quán)具有平等性，先購(gòu)受人的債權(quán)與后購(gòu)受人的債權(quán)在性質(zhì)上是平等的，出賣人既可以選擇向先購(gòu)受人交付，又可以選擇向后購(gòu)受人交付。如果出賣人選擇向后購(gòu)受人交付，則前一個(gè)商品房購(gòu)賣合同的目的就無(wú)法實(shí)現(xiàn)，此時(shí)出賣人應(yīng)當(dāng)按本款規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任，這種情況，屬于我國(guó)《合同法》第九十四條第四項(xiàng)規(guī)定的“其他違約行為致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”，購(gòu)受人依法可以解除合同。

　　更重要的是，本條還規(guī)定了對(duì)出賣人的懲罰性賠償制度。懲罰性賠償制度是起源于英美法系國(guó)家的一項(xiàng)制度，本條規(guī)定購(gòu)受人可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。鑒于此，房產(chǎn)公司提出再支付１０萬(wàn)元作為賠償?shù)姆桨负?，張某予以接受，較終協(xié)商一致達(dá)成協(xié)議并立即履行。河南天基律師事務(wù)所 秦國(guó)武

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