如果對小區(qū)的物業(yè)管理不滿，業(yè)主會通過什么方式維權(quán)？一調(diào)查結(jié)果顯示：５％的業(yè)主選擇和物業(yè)公司打官司，９％的業(yè)主選擇向政府房管部門投訴，１０％的業(yè)主卻認(rèn)為可以通過業(yè)主委員會協(xié)調(diào)解決，而１２％的業(yè)主會自發(fā)組織抗議或訴諸媒體，１％的人采用其他方式，但６３％的業(yè)主都選擇了拒交物業(yè)費(fèi)。前不久，鄭州圓方物業(yè)公司將中方園小區(qū)８戶長期不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主告上法庭，要求這些業(yè)主限期交上拖欠的物業(yè)費(fèi)和滯納金。據(jù)了解，兩年前圓方公司接手中方園小區(qū)物業(yè)管理時(shí)，有７０％的業(yè)主正常交物業(yè)費(fèi)；兩年后，根據(jù)統(tǒng)計(jì)，中方園小區(qū)東區(qū)拒絕交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主占７２％，西區(qū)則達(dá)到７９％。如此懸殊的比例讓人不解，到底是物業(yè)公司的服務(wù)不到位，還是業(yè)主“賴”著不交？在鄭州市區(qū)，其他小區(qū)是否大量存在著欠交物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象？本報(bào)記者就此進(jìn)行了采訪。

　　拒交物業(yè)費(fèi)之調(diào)查

　　八成小區(qū)有欠費(fèi)現(xiàn)象

　　“三年中，我們物業(yè)公司先后接管了兩個(gè)小區(qū)，一個(gè)是海景花園小區(qū)，一個(gè)是龍躍小區(qū)，每個(gè)小區(qū)都約有３０％的業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)?！弊蛱欤晃飿I(yè)公司負(fù)責(zé)人常先生這樣說，無奈，一年前，該公司從海景花園小區(qū)撤出，如今，他們管理的龍躍小區(qū)，也基本上是在賠錢運(yùn)作。

　　在健康路上的一小區(qū)，只有２３％的業(yè)主交物業(yè)費(fèi)，該小區(qū)的物業(yè)管理基本上處于癱瘓狀態(tài)。

　　調(diào)查中，記者從花園路、金水路、中原路、商城路等十幾個(gè)路段附近的小區(qū)了解到，只要是有物業(yè)公司管理的小區(qū)，８０％都存在不同程度的業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象。在西大街一小區(qū)的黑板上，物業(yè)公司還把十幾個(gè)拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主名單公布出來。該公司的吳先生說，這些業(yè)主欠費(fèi)已經(jīng)有一年多了，物業(yè)人員多次上門催要無果，“我們真不想像其他物業(yè)公司一樣，采取停水停電的辦法，但我們?yōu)樾^(qū)提供了服務(wù)，這些業(yè)主為什么不交物業(yè)費(fèi)？實(shí)在不行我們只有走法律途徑”。

　　拒交物業(yè)費(fèi)之原因

　　物業(yè)方

　　■啥事都推到物業(yè)頭上

　　針對大量業(yè)主不交費(fèi)的原因，圓方公司負(fù)責(zé)人楊先生稱，原因比較復(fù)雜。

　　他介紹，兩年前，中方園小區(qū)新成立的業(yè)主委員會將前任物業(yè)公司“炒”掉，圓方公司經(jīng)過競標(biāo)進(jìn)駐該小區(qū)，當(dāng)時(shí)，就有３０％的業(yè)主不向前任物業(yè)公司交費(fèi)，這是一個(gè)的原因，到圓方公司時(shí)這部分業(yè)主仍不交費(fèi)。

　　還有就是業(yè)主以各種理由認(rèn)為圓方公司服務(wù)不到位，拒絕交物業(yè)費(fèi)。他舉例說，中方園小區(qū)有專門的存車棚，圓方公司派專人看管，因?yàn)樾^(qū)太大，一些業(yè)主就擅自把自行車放在單元的樓道附近，晚上自行車被盜，業(yè)主就認(rèn)為這是物業(yè)公司的責(zé)任，拒交物業(yè)費(fèi)，“而作為物業(yè)公司，又不可能每個(gè)樓道都能看管過來，業(yè)主怎么能把責(zé)任推到公司的頭上”？

　　■開發(fā)商問題殃及物業(yè)除了像上述楊先生所說的物業(yè)公司服務(wù)不到位、有的業(yè)主缺乏交費(fèi)意識外，還有一個(gè)普遍原因，就是房地產(chǎn)開發(fā)商在建小區(qū)時(shí)的問題。

　　管理海景花園小區(qū)的某公司負(fù)責(zé)人常先生說，有些業(yè)主與開發(fā)商發(fā)生矛盾后，因?yàn)檎也坏介_發(fā)商，就把氣撒到了物業(yè)公司的身上，而這部分業(yè)主占到了不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主的１０％。

　　航海路上一小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人林先生說，一年前，開發(fā)商向業(yè)主收取天然氣管道集資費(fèi)，每位業(yè)主交３５００元，待業(yè)主入住后，發(fā)現(xiàn)所用的并非天然氣，而是一家公司提供的煤制氣，而煤制氣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不到３０００元。于是一些業(yè)主就找開發(fā)商協(xié)商，開發(fā)商不搭理業(yè)主，業(yè)主反過來就拒交物業(yè)費(fèi)，“我們和開發(fā)商是兩碼事，業(yè)主總認(rèn)為開發(fā)商和物業(yè)公司是一家。按照我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》，房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理是分離的，我們是通過招投標(biāo)的方式進(jìn)駐的”。

　　■不交物業(yè)費(fèi)也“傳染”

　　另外，楊先生說，一些業(yè)主見有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司也沒有怎么著他們，也跟著效仿，“反正不交物業(yè)費(fèi)，你物業(yè)公司也得替我服務(wù)”。

　　■欠費(fèi)形成惡性循環(huán)

　　“總的來說，不交物業(yè)費(fèi)還是意識問題，以前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)，居民多是住在家屬院，單位都派有門衛(wèi)，院里衛(wèi)生有人打掃，垃圾也有人運(yùn)，習(xí)慣了不交費(fèi)；如今是市場經(jīng)濟(jì)，大量的新建小區(qū)需要物業(yè)服務(wù)，而因?yàn)橛^念轉(zhuǎn)變不過來，一些業(yè)主仍是不交物業(yè)費(fèi)?！睏钕壬f，因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)收不上來，物業(yè)公司沒有費(fèi)用開展服務(wù)，服務(wù)難以到位，致使業(yè)主對物業(yè)公司的服務(wù)越來越不滿，形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

　　業(yè)主方

　　■服務(wù)不好拒不交費(fèi)

　　對于不交物業(yè)費(fèi)，一些業(yè)主也談了自己的看法。

　　中方園小區(qū)的李女士談起物業(yè)公司的服務(wù)就大倒苦水。她說，去年夏天，她家的電突然停了，因?yàn)椴欢娐?，加上天氣炎熱，就急忙找到物業(yè)公司，希望能盡快修好。不料，物業(yè)人員上門后，發(fā)現(xiàn)她家的線路在裝修時(shí)被施工人員改得十分凌亂，就說回去商量一下看怎么辦，“誰知這一等就是兩天，再催，物業(yè)公司說無法解決，沒有辦法，我只好找人把電路修好。”李女士說，她家以前都是按時(shí)交物業(yè)費(fèi)，因?yàn)檫@件事，她對物業(yè)公司的服務(wù)十分不滿，就不交物業(yè)費(fèi)了?！拔飿I(yè)公司的服務(wù)太差了，樓道衛(wèi)生沒人打掃，這樣的物業(yè)公司，我憑啥給他們交費(fèi)？”西大街一小區(qū)的孫先生指著樓梯讓記者看，只見樓梯上有一些碎紙屑，樓梯的窗戶臺上也是臟兮兮的。

　　家住航海路一小區(qū)的馬先生的話似乎更有道理。他說，作為物業(yè)公司，就是靠周到的服務(wù)掙錢，業(yè)主交物業(yè)費(fèi)也是為了享受好的服務(wù)的，物業(yè)公司不搞好服務(wù)，業(yè)主當(dāng)然拒交物業(yè)費(fèi)。

　　相反，金融小區(qū)的劉先生雖然對物業(yè)也不是很滿意，但他覺得業(yè)主采取不交物業(yè)費(fèi)的方式似乎不妥，“如果大家都不交物業(yè)費(fèi)，勢必導(dǎo)致小區(qū)的物業(yè)管理癱瘓，較后倒霉的還是業(yè)主”。

　　拒交物業(yè)費(fèi)之建議

　　用服務(wù)合同約束雙方

　　物業(yè)公司服務(wù)不到位，業(yè)主是不是就應(yīng)該拒交物業(yè)費(fèi)？

　　河南千業(yè)律師事務(wù)所律師劉濤認(rèn)為，業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)并不是明智之舉，根據(jù)我國《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十七條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，如果違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。

　　他說，在這條規(guī)定里，重要的是“物業(yè)服務(wù)合同”，作為業(yè)主一定要與物業(yè)公司簽訂一份這樣的合同，從服務(wù)內(nèi)容到交費(fèi)方式都要有個(gè)約定，如果物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量不好，業(yè)主可依據(jù)合同指出，要求物業(yè)公司加以改善。而有的業(yè)主光說物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量不好，具體哪個(gè)方面不好，不好到何種程度，又說不上來，在這種情況下拒交物業(yè)費(fèi)是不應(yīng)該的。比如，在沒有約定的情況下，業(yè)主的自行車在小區(qū)丟失或者是車輛被損，因?yàn)槲飿I(yè)公司沒有法定的義務(wù)，也不會進(jìn)行賠償，且這也不能作為業(yè)主不交費(fèi)的原因之一。另外，就上述談到的有些業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)是“開發(fā)商問題所致”，他認(rèn)為，主要是看開發(fā)商與物業(yè)公司在交接時(shí)是否有約定，像房屋漏水、裂縫等，如果約定由物業(yè)公司負(fù)責(zé)解決，業(yè)主應(yīng)該找物業(yè)公司；否則，物業(yè)公司就不承擔(dān)這一責(zé)任，業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)就成為一種違約行為。

　　采訪中，２１世紀(jì)社區(qū)、鑫苑名家小區(qū)的物業(yè)欠費(fèi)現(xiàn)象比較少，他們又是怎么做的？管理２１世紀(jì)社區(qū)的新世紀(jì)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人李先生介紹，主要是服務(wù)到位，如果服務(wù)不好，業(yè)主可以指出哪一項(xiàng)服務(wù)不好，可以把這一項(xiàng)的服務(wù)費(fèi)扣除，但不能所有的物業(yè)費(fèi)都不交?；蛘呤?，如果整體服務(wù)不好，業(yè)主可以聯(lián)名炒掉物業(yè)公司，聘請新的物業(yè)公司進(jìn)來。

　　鄭州大學(xué)應(yīng)用社會學(xué)研究所所長張明鎖教授也對此發(fā)表了看法。他認(rèn)為，在物業(yè)費(fèi)難收的問題上，政府部門應(yīng)起到一定的協(xié)調(diào)作用，如果物業(yè)公司有違規(guī)行為，要給予一定的行政處罰。但物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系還是一種民間行為，還要靠民間力量來解決，“另外，一旦雙方發(fā)生糾紛，因?yàn)闃I(yè)主是弱勢群體，就一味地責(zé)怪物業(yè)公司，一味地責(zé)怪政府，這也是不妥的”。記者 路六居 文

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