12月1日，北京市副市長吉林透露說，《北京市實施〈物業(yè)管理條例〉辦法》已形成初稿并進入論證階段，《辦法》將制定新的物業(yè)服務(wù)收費標準和收費項目。他同時稱，目前部分物業(yè)公司服務(wù)意識不強，管理制度不健全，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不到位，收費標準和服務(wù)標準不能及時公布。 

    這是北京市力圖通過立法手段來規(guī)范物業(yè)管理和化解物業(yè)糾紛的較新一個嘗試。 

    之前，因為北京市朝陽法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進行強制執(zhí)行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來。 

    朝陽法院提供的數(shù)字表明，今年該院受理了超過7000件物業(yè)糾紛案，而去年這一數(shù)字為1898件，2002年僅為194件。 

    這種糾紛在全國都一樣普遍。國家發(fā)改委2004年的相關(guān)統(tǒng)計指出，對物業(yè)的投訴，一直位居各類價格投訴問題的第3位。 

    北京市律師協(xié)會消費者權(quán)益法律事務(wù)專業(yè)委員會主任、北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師稱，就北京地區(qū)來說，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來越頻發(fā)、越來越激烈。在有的小區(qū)，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區(qū)業(yè)主拉起橫幅、打出標語，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。 

    為什么會有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒有解決的良方？本報編輯部試圖從數(shù)以萬計的糾紛中梳理出脈絡(luò)，以期解決問題。 

    一、朱明瑛：“事實服務(wù)”是什么意思 

    歌唱家朱明瑛說：“我從來沒想過，我的人生中，還會以一個惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名?！?nbsp;

    去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱，他們于今年5月進入朱明瑛所在小區(qū)，并為小區(qū)全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。 

    朱明瑛則稱，自己自從1997年5月入住小區(qū)，從未拖欠過物業(yè)費，一直到去年5月。當時，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進駐進來了?！八麄儾皇峭ㄟ^招投標方式進來的，我們業(yè)主在這個事情上，沒有選擇權(quán)，甚至連知情權(quán)都沒有享受到。他們進來后，游泳池也停了，夏天較熱的時候，大堂也沒有冷氣，原來的康樂設(shè)施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿意，能付物業(yè)費嗎？！” 

    朱明瑛與物業(yè)公司的這場官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實服務(wù)”成立。 

    朱明瑛至今對這個“事實服務(wù)”不認同?！半y道說，誰強迫要為我服務(wù)，我就必須付費？”她認為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對小區(qū)進行“管理”，并能得到法律的認可、支持，是小區(qū)民主的倒退、法律的悲哀。 

    律師點評：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說，朝陽法院的判決依據(jù)的是北京市高端人民法院此前出臺的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實服務(wù)”通俗地說，就是只要物業(yè)在小區(qū)服務(wù)了，就是“事實服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費。“這是典型的強購強賣。”他說。

    二、業(yè)委會當?shù)昧吮桓娈敳怀稍?nbsp;

    能夠集注冊會計師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會在和開發(fā)商較量的過程中敗北了。 

    2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區(qū)物業(yè)管理委員會成立(2003年《物業(yè)管理條例》實施之前，業(yè)主委員會被稱為物業(yè)管理委員會———編者注)。就在管委會成立的第10天，管委會發(fā)現(xiàn)一直對小區(qū)實施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區(qū)物業(yè)被另一家以前從未聽說過的“北京中海世紀物業(yè)管理公司”接管。后來大家才得知，這個新的物業(yè)公司是和開發(fā)商簽了合同進來的。 

    管委會認為，新舊兩家物業(yè)公司的進駐和離開，業(yè)主及管委會不知情，這是一種嚴重的違法行為。另外，世紀物業(yè)在進駐小區(qū)時并無物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區(qū)物業(yè)管委會于2001年6月29日召開了業(yè)主大會，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過，對世紀物業(yè)不予承認，要求該公司立即撤出小區(qū)，但該公司對管委會的要求置之不理。 

    之后，小區(qū)管委會征求業(yè)主意見，決定采取公開招聘的方式選出新的物業(yè)公司。 

    2001年8月20日，中海雅園用公開招標的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。 

    但由于世紀物業(yè)一直拒絕撤出小區(qū)，導致金羅馬公司無法進駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會推上了被告席。較終管委會敗訴。敗訴后，管委會又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀物業(yè)退出小區(qū)。但遺憾的是，這次法院以管委會無訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。 

    至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀物業(yè)的服務(wù)。 

    律師點評：“請物業(yè)公司像請保姆?？杀Ｄ愤M家門不由主人說了算。當主人對服務(wù)不滿意時，主人還不能決定更換?！焙苷淙缡窃u價她所在業(yè)委會當前的尷尬地位。 

    三、無人支持，欲成立業(yè)委會路漫漫 

    “業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會太難了。”國內(nèi)個專門為業(yè)主、業(yè)主委員會提供咨詢服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說。 

    果真如此嗎？記者走訪了幾個小區(qū)。 

    北京白領(lǐng)家園小區(qū)的業(yè)主們在前期的自發(fā)維權(quán)過程中已經(jīng)體驗到了團結(jié)的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會，早日實現(xiàn)自己安居樂業(yè)的夢想。但是，實施過程中，籌備者們面對很多困難。 

    “有的業(yè)主不配合，我們?nèi)デ瞄T發(fā)放意見調(diào)查表的時候，他們根本就不開門。”“物業(yè)指使保安一次次地撕毀我們張貼的會議情況通告?！薄T多問題一一呈現(xiàn)，要成立業(yè)主委員會，籌備者們頭先要克服的困難就是如何發(fā)動足夠多的業(yè)主參與。 

    白領(lǐng)家園立業(yè)委的籌備者們還不知道，就算業(yè)主們的工作都做通，后面還有重重困難呢。 

    靜馨嘉苑小區(qū)的業(yè)主們現(xiàn)在面對的就是另外一種僵局：經(jīng)過艱難的前期組織工作，發(fā)起人小組終于發(fā)動了足夠多的業(yè)主，業(yè)主大會籌備組也于今年5月在媒體的參與關(guān)注下順利宣告成立。 

    然而，籌備組的后續(xù)工作遇到了很多困難：開發(fā)商拒不提供產(chǎn)權(quán)清冊，因此無法計算投票權(quán)數(shù)和比例；小區(qū)所屬的社區(qū)居委會則對籌備組的選舉結(jié)果態(tài)度曖昧，沒有進一步提供指導，也不打算承認籌備組會議的選舉結(jié)果；居委會對業(yè)主大會籌備組的人數(shù)和人選不滿，提出業(yè)主大會籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時間在過去，業(yè)主們的心也冷下來。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業(yè)主們無奈地說。 

    律師點評：北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說，業(yè)主大會召開難，業(yè)主委員會成立難，使業(yè)主面對物業(yè)公司和開發(fā)商時是一盤散沙，強弱對比過于懸殊，權(quán)益受損后，維權(quán)手段相當無力。而一些政府部門對這個問題的漠視，導致了業(yè)主在維權(quán)過程中更為艱難。

    四、服務(wù)到不到位誰說了算 

    日前，北京非常宿舍的一名業(yè)主向法院起訴該小區(qū)的物業(yè)公司服務(wù)不到位。認為物業(yè)公司應(yīng)對小區(qū)衛(wèi)生差、秩序混亂、色情服務(wù)小廣告滿天飛等問題負責。業(yè)主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據(jù)，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業(yè)主們的證據(jù)不充分。 

    服務(wù)怎么叫到位？由物業(yè)公司單方起草的合同通常都沒有詳細的約定。比如保安的24公里巡邏，是20時辰巡邏一次叫到位還是3個公里巡邏一次叫到位？服務(wù)標準的模糊，常常導致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時各說各的理。而由于業(yè)主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。 

    律師點評：邱寶昌說，他注意到這類案件的審判結(jié)果多以業(yè)主舉證不能而敗訴。他認為在這類案件中根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，業(yè)主很難收集到更為充分的證據(jù)。如果訴訟制度設(shè)計上能夠適用舉證責任倒置，這個問題就會更容易解決。當然，如果法官在審理時能夠更加注重對業(yè)主提交證據(jù)的合理性的認定，例如實地到小區(qū)進行調(diào)查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實。 

    五、業(yè)主怎么就沒權(quán)選聘物業(yè)公司 

    “我實在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開發(fā)商沒有辦法？”盡管在堅持了一年多的“戰(zhàn)斗”之后較終選擇了妥協(xié)，但陸女士仍心有不甘。 

    陸女士也是一名業(yè)主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開發(fā)商竟然以未通過驗收的假備案表作為竣工依據(jù)，欺騙業(yè)主收房。知道真相后，陸女士和大部分業(yè)主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開發(fā)商同屬一家的物業(yè)公司拒絕了業(yè)主們的要求。物業(yè)公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業(yè)主必須按合同約定的入住時間交付物業(yè)費、暖氣費等費用，在已經(jīng)擬定好的物業(yè)協(xié)議上簽名。業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，這個樓盤還存在一系列和原來

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