房屋交易“陰陽(yáng)術(shù)”

   一份合同顯示購(gòu)賣雙方真實(shí)的成交價(jià)格；虛高房?jī)r(jià)合同交給銀行，以申請(qǐng)更多按揭貸款；填低房?jī)r(jià)合同交給房地產(chǎn)交易過(guò)戶，以便少交稅。

    前幾年在業(yè)內(nèi)“流行”而后被明令禁止的“陰陽(yáng)合同”，現(xiàn)在仍在“地下”有所動(dòng)作--同一宗房產(chǎn)交易，卻簽三份成交價(jià)格不同的合同，而且三份合同還各有“妙用”。

   【案例回放】一套房有三個(gè)價(jià)格

   近日，鐘先生在海珠區(qū)看中了一套二手房，在房屋中介的操作下，他和賣家依據(jù)談妥的40萬(wàn)元的價(jià)格簽訂了購(gòu)賣合同?？墒?，在簽訂合同的時(shí)候，中介還多準(zhǔn)備了兩份合同。中介向其解釋道，因?yàn)殓娤壬且糟y行按揭的方式購(gòu)房，為了能夠多貸款，可以簽訂了一份成交價(jià)格為44萬(wàn)元購(gòu)賣合同，用于向銀行申請(qǐng)貸款；另外一份可以用來(lái)登記備案和繳稅時(shí)用，成交價(jià)格可以寫(xiě)少點(diǎn)，36萬(wàn)元就可以，這樣就能少交點(diǎn)稅。

   【權(quán)威解讀】情節(jié)嚴(yán)重可能坐牢

   業(yè)內(nèi)人士指出，簽訂“陰陽(yáng)合同”進(jìn)行偷稅的行為不僅損害國(guó)家的利益，也往往會(huì)給當(dāng)事人帶來(lái)“偷雞不成蝕把米”的惡果。

   據(jù)法律界人士介紹，由于存在不同版本的合同，購(gòu)賣雙方交易的憑據(jù)也缺乏先進(jìn)性，容易產(chǎn)生糾紛。從賣家看，可能存在將房屋權(quán)益轉(zhuǎn)讓給購(gòu)家后，購(gòu)家以價(jià)低的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款的風(fēng)險(xiǎn)，從而蒙受經(jīng)濟(jì)損失。而從購(gòu)家來(lái)講，雖然這一次交易少交了一些稅費(fèi)，但如果該房屋要再次進(jìn)行交易時(shí)，在不滿足免除土地增值稅的條件下，由于在房地產(chǎn)交易登記備案的購(gòu)入價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，故作為計(jì)稅依據(jù)的增值額比實(shí)際增值額大，這樣算下來(lái)，其實(shí)并沒(méi)有“省”多少錢，甚至還會(huì)變成“打了一次虧本的算盤(pán)”。廣東威戈律師事務(wù)所的張啟軍律師指出，虛報(bào)房?jī)r(jià)并發(fā)生偷稅或“超貸”的行為，情節(jié)嚴(yán)重的，會(huì)造成刑事犯罪。

   據(jù)了解，財(cái)政和地稅等相關(guān)稅務(wù)管理部門(mén)，對(duì)于納稅人申報(bào)的“實(shí)際成交價(jià)格”也會(huì)進(jìn)行審查，一旦查出存在偷稅行為，會(huì)作出相應(yīng)處罰。而如果虛報(bào)房?jī)r(jià)以騙取高額貸款的行為被銀行發(fā)現(xiàn)，則銀行會(huì)向當(dāng)事人追討貸款。

   【行業(yè)呼聲】中介機(jī)構(gòu)當(dāng)自律

   廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目拓展總監(jiān)黃滔認(rèn)為，這種做法僅僅在圖表面利益。大多數(shù)中介較開(kāi)始是為了達(dá)成交易，就替購(gòu)家想出這種手段，有些購(gòu)家可能會(huì)貪圖一時(shí)的便宜而聽(tīng)信中介，但造成糾紛后較終結(jié)果大多是雙方解除合約，這對(duì)中介來(lái)說(shuō)就是“吃力不討好”；此外，這種違規(guī)操作的行為還容易造成房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的混亂，使得行業(yè)的聲譽(yù)和誠(chéng)信度下降，特別是因?yàn)檫@種違規(guī)操作行為而引起糾紛的事件，對(duì)公司和行業(yè)的打擊是很大的，有些市民在進(jìn)行交易時(shí)，就不得不對(duì)中介公司產(chǎn)生懷疑，可能導(dǎo)致中介公司的業(yè)務(wù)和信譽(yù)大大受損。他同時(shí)表示，針對(duì)這種違規(guī)操作行為，目前許多中介公司已經(jīng)明確不予以承認(rèn)，一旦被發(fā)現(xiàn)，該中介經(jīng)紀(jì)人員將被上報(bào)黑名單，以后將不得從事中介職業(yè)。

   廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理所的負(fù)責(zé)人表示，中介公司的這種做法屬于違規(guī)操作，擾亂了市場(chǎng)秩序。市民若遇上該類情況，可以向中介服務(wù)管理所投訴。中介的違規(guī)行為一旦被查出，將在國(guó)土房管局的網(wǎng)站上公布，并受到相應(yīng)處罰。

   “陰陽(yáng)合同”為何禁而不止？

   據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“陰陽(yáng)合同”現(xiàn)象前幾年在行業(yè)內(nèi)一直“流行”，現(xiàn)在仍時(shí)有冒頭，其中有深層次的原因。

   據(jù)分析，一方面，追逐經(jīng)濟(jì)利益以及法律意識(shí)的淡薄是造成“陰陽(yáng)合同”、“虛報(bào)房?jī)r(jià)”現(xiàn)象屢禁不止的主觀原因。

   此外，房屋成交價(jià)格申報(bào)制度的不完善和房?jī)r(jià)評(píng)估操作的復(fù)雜性使得杜絕房?jī)r(jià)虛報(bào)存在一定難度。目前的房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度還有待完善，而對(duì)房屋價(jià)格的評(píng)估又涉及到諸多復(fù)雜因素，難以做到百分百的“客觀”，導(dǎo)致投機(jī)者有機(jī)可乘。

   有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，《城市房地產(chǎn)管理法》雖然規(guī)定了國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度，但并沒(méi)有具體的實(shí)施細(xì)則，執(zhí)行起來(lái)必定會(huì)有所疏漏。此外，盡管相關(guān)主管部門(mén)對(duì)二手房交易中購(gòu)賣雙方價(jià)格申報(bào)有一套評(píng)估系統(tǒng)，但是一般都用不上評(píng)估的手段。就算評(píng)估了，雙方申報(bào)的價(jià)格也還會(huì)作為一個(gè)很重要的參考值，讓較終的評(píng)估價(jià)格貼近購(gòu)賣雙方的預(yù)期。

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