“陰陽合同”已是公開的秘密

　　二手房交易中做低合同價(jià)行為也就是業(yè)內(nèi)俗稱的“陰陽合同”：其中一份合同為購賣雙方的真實(shí)交易價(jià)格，稱為“陰合同”；另外一份則是用于辦理房產(chǎn)過戶和繳納各種稅費(fèi)的，稱為“陽合同”。“陰陽合同”的出現(xiàn)源于稅費(fèi)繳納過程中，個(gè)人所得稅和營業(yè)稅往往需要根據(jù)購入和賣出的差價(jià)征收，因此賣出價(jià)設(shè)定得越低，營業(yè)稅和個(gè)稅就繳交得越少。一位不愿透露姓名的經(jīng)紀(jì)人表示，這已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)公開的秘密，全國都有。該經(jīng)紀(jì)人說，購套二手房購家除支付房款外，還要承擔(dān)購賣雙方的稅費(fèi)，往往需要幾萬元，了解一點(diǎn)情況的，都會(huì)要求他們幫做“陰陽合同”。該經(jīng)紀(jì)人同時(shí)表示，以前做“陰陽合同”的一般占到交易量的三成左右，但現(xiàn)在沒有以前那么容易做了，假如是100萬元的房子，以前能做成80萬元的“陽合同”，但現(xiàn)在只能做到90萬元，因?yàn)閮r(jià)太低了稅局審核難通過。“其實(shí)這對(duì)購賣雙方都沒什么傷害的，所以都不算什么秘密了，稅局也清楚，如果太低了就直接跟我們說這個(gè)價(jià)通不過，拿過（另）一個(gè)來”，該經(jīng)紀(jì)人再次強(qiáng)調(diào)了一遍。

　　計(jì)稅價(jià)格將對(duì)合同價(jià)把關(guān)

　　記者算了一下，以目前的稅費(fèi)政策，不足2年交易的普通住宅，營業(yè)稅為購入和賣出差價(jià)的5.5%；另外，假如不是家中惟一一套住房出售，個(gè)人所得稅為購入和賣出價(jià)差的20%。以一單實(shí)際價(jià)差為30萬元的交易為例，假如經(jīng)過規(guī)避后價(jià)差縮小到20萬元，則會(huì)導(dǎo)致2萬多元的稅款被逃掉。這無疑給國家稅收帶來巨大的損失。因此，近期國稅總局下發(fā)通知，要求對(duì)二手房交易中做低合同價(jià)的行為進(jìn)行嚴(yán)查，將開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定二手房交易計(jì)稅價(jià)格的試點(diǎn)工作，對(duì)納稅人申報(bào)的成交價(jià)格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅。

　　法律專家：

　　對(duì)購賣雙方產(chǎn)生較大隱患

　　廣東中信致誠律師事務(wù)所律師羅曼納表示，這種陰陽合同，從效力上看，提交給房產(chǎn)部門備案的合同的效力更高，另一份合同因與備案的合同矛盾可能被認(rèn)定為無效的、虛假的。這種情況下，若購方購入房屋以低價(jià)的合同作為交易憑據(jù)，拒絕按事前商議的房?jī)r(jià)支付房款，則賣方可能是啞巴吃黃連；如果購方并沒有按期支付甚至拖欠房款，賣方將其起訴，法院可以因?yàn)檫@種交易行為違規(guī)而判定為“無效合同”，因此，“做低合同價(jià)”而產(chǎn)生的糾紛往往在一定程度上影響了二手房購賣交易較終的成功。作為購方，若因房屋發(fā)生質(zhì)量問題或其他問題導(dǎo)致賠償或解除合同，則購方所得的賠償或退回的房款也只能按照備案合同中約定的房款數(shù)額。此外，交易價(jià)格若過于低于市場(chǎng)價(jià)或房管部門認(rèn)為雙方合同約定的交易價(jià)格不合理時(shí)，則稅收部門并不依照雙方約定的交易價(jià)格進(jìn)行征稅，而是按照評(píng)估價(jià)進(jìn)行征稅，雙方約定的低價(jià)進(jìn)行避稅也沒有了實(shí)際意義。

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