10月18日有媒體獲息，“建設(shè)銀行等三家銀行申請固定利率房貸獲央行批準(zhǔn)。”后調(diào)控時期，“房貸政變”真可謂好戲連臺，繼三家銀行申請固定利率房貸獲央行批準(zhǔn)后，又有深圳工商銀行、招商銀行等商業(yè)銀行推出了一種新的房貸模式——“直客式”房貸。

 　　在這種新房貸模式下，購房人可以不用去開發(fā)商指定的銀行貸款，并且有機(jī)會用按揭還款的方式享受開發(fā)商一次性付款的優(yōu)惠。北京是否有銀行推行這種房貸模式？購房者又能享受到怎樣的好處呢？

　　“直客式”房貸南風(fēng)北上

　　10月23日，讀者王先生向本刊800熱線打來咨詢電話。他表示，在10月城市房展會上看中一套50萬左右的房。開發(fā)商表示，如果一次性全款購房可以享受97折優(yōu)惠；如果按揭貸款可享受99折優(yōu)惠，并且只能去開發(fā)商指定的銀行辦理貸款業(yè)務(wù)。王先生沒有實力一次性付款，但又認(rèn)為去開發(fā)商指定的這家銀行辦理業(yè)務(wù)并不方便，希望能自由選擇貸款銀行。“有沒有一種方式可以不用通過開發(fā)商來貸款呢？”王先生不禁問。

　　事實上，“直客式”房貸就能滿足王先生的要求。舉例來說，如果民生銀行不是開發(fā)商指定的按揭貸款銀行，而王先生又愿意選擇這家銀行，那么他可以向民生銀行申請“直客式”房貸。頭先，王先生可與開發(fā)商在合同中約定，頭付20%，在一定時期內(nèi)一次性付清剩余的80%；然后民生銀行按照王先生申請的“直客式”房貸，向王先生本人或者開發(fā)商一次性發(fā)放剩余80%的貸款；較后王先生按照現(xiàn)行房貸利率向民生銀行還款即可。

　　這樣一來，對于開發(fā)商來說，由于他不需要為王先生的個人房貸作階段性擔(dān)保，所以他視王先生為一次性付款并給予97折優(yōu)惠；對于王先生來說，他不僅選擇了自己喜歡的銀行，同時還享受了幾個百分點的優(yōu)惠；對于銀行來說，又多了一筆房貸業(yè)務(wù)，可謂一舉三得。

　　據(jù)了解，深圳民生銀行已推出了這種模式，但一直保持低調(diào)，隨著其推廣，深圳已有多家銀行跟進(jìn)，紛紛推出“直客式”房貸。那么，北京的情況如何？

　　記者電話咨詢了北京地區(qū)的工商銀行、建設(shè)銀行以及其他幾家銀行，都表示北京的銀行比較謹(jǐn)慎還暫未推行?！巴ǔ?，一種新業(yè)務(wù)推出都要選擇其他城市進(jìn)行試點，成功以后總行才會下令到北京分行。”一位銀行內(nèi)部員工表示。

　　而記者從民生銀行了解到，該行在北京也有這種房貸模式，叫做“無指定樓盤”貸款，但其運(yùn)作模式與深圳不同。該行一負(fù)責(zé)人表示，北京的購房人如果希望申請“無指定樓盤”貸款，頭先需要到北京市住房擔(dān)保進(jìn)行擔(dān)保，銀行收到擔(dān)保函之后才會同意貸款；其次銀行在申貸流程上的把關(guān)比較嚴(yán)，即使實行“無指定樓盤”貸款，也不能直接放款給個人，而必須得到開發(fā)商的同意與配合，只有銀行可直接劃款到開發(fā)商帳戶上時，才可能實施這種模式，操作起來還是比較復(fù)雜。那么，“直客式”房貸究竟能否在北京廣泛推行呢？

　　競爭與利潤催生房貸新模式

　　事實上，在記者采訪的多位銀行界人士看來，“直客式”房貸的風(fēng)險都很大。但為什么還有銀行推出，并且得到了推廣呢？原因不外乎競爭與利潤。

　　在傳統(tǒng)房貸模式下，開發(fā)貸款與個人住房按揭貸款是捆綁在一起的。比如說，A銀行為開發(fā)商發(fā)放了開發(fā)貸款，那么二者在簽訂協(xié)議時就會約定，該項目的購房者只能去A銀行貸款而不能去其他銀行。如果其他銀行也希望在這個項目的個人住房貸款中分一杯羹，那么“直客式”房貸不失為有效武器。

　　作為頭吃螃蟹的民生銀行，在推行“直客式”房貸之初也遭到了其他銀行的非議。因為在其他銀行看來，民生銀行的這種做法實際上搶奪了那些為開發(fā)商發(fā)放開發(fā)貸款的銀行的個人住房貸款業(yè)務(wù)。但是隨著民生銀行的推進(jìn)，深圳多家銀行開始跟進(jìn)，其背后的原因還在于銀行貸款業(yè)務(wù)的下滑。而在開發(fā)貸款和個人住房貸款中，銀行更青睞后者。

　　從央行發(fā)布的《2004房地產(chǎn)金融報告》可以看出——開發(fā)貸款的不良率遠(yuǎn)比個人住房貸款的不良率高，四大行匯總的房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良貸款率在10%～11%之間，四大行個人購房貸款資產(chǎn)的不良率為1.5%左右?！皣藯l”出臺之后，4～7月銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款審批近乎停滯，開發(fā)商感受到了巨大的資金壓力。但是很快，銀行也發(fā)現(xiàn)這把“雙刃劍”同時傷及了自己，由于開發(fā)貸款與個人住房貸款的“捆綁”關(guān)系，銀行停止了開發(fā)貸款，在失去這筆業(yè)務(wù)的同時也失去了被認(rèn)為是優(yōu)良業(yè)務(wù)的個人住房貸款業(yè)務(wù)?！霸趺崔k？”很多銀行的負(fù)責(zé)人都在問，“資金積壓在賬庫里的風(fēng)險遠(yuǎn)大于不良貸款的風(fēng)險?！痹诨卮鹩浾哧P(guān)于貸款風(fēng)險時，一位銀行人士的話語中明顯地流露出焦急。

　　在個人住房貸款一路下滑的情況下，銀行不得不思考突圍的辦法。頭先，很多銀行紛紛放開了開發(fā)貸款業(yè)務(wù)，以此來抓住個人住房貸款。據(jù)記者了解，雖然各銀行并沒有正式宣稱放松開發(fā)貸款，但事實上卻在到處尋找需要貸款的開發(fā)商，不過在審核開發(fā)商資質(zhì)時更加嚴(yán)格。其次，緊跟其他銀行新的貸款模式。雖然有質(zhì)疑，有擔(dān)心，但如果有成功的經(jīng)驗在前，那么他們模仿的速度將會很快，一如現(xiàn)在的深圳，“直客式”房貸已不再遭受質(zhì)疑，而成了銀行吸引客戶的籌碼?！半m然我們目前還沒有推出，但如果其他銀行有這樣的做法，又能很好地控制風(fēng)險的話，我們必然跟進(jìn)?！北本┮患抑虡I(yè)銀行的內(nèi)部人士表示。

　　固定利率綁定“直客式”房貸優(yōu)惠更多

　　“傾情奉，一次性購房享97折優(yōu)惠……”這樣的廣告語在房展會上隨處可見，在咨詢具體項目時也不難發(fā)現(xiàn)，一次性付款通常都比按揭貸款享受更多的優(yōu)惠。按照以上分析，“直客式”房貸可以讓購房者選擇自己喜歡的貸款銀行，并且能用銀行按揭貸款的方式享受到開發(fā)商一次性付款的折扣。

　　據(jù)《樓市》記者了解，在深圳，銀行為降低“直客式”房貸的風(fēng)險，采取的措施主要是對申貸人群進(jìn)行限制，比如只有公務(wù)員、金融機(jī)構(gòu)或教育機(jī)構(gòu)等杰出單位的正式職工才能享有這種貸款方式。在其他部分城市，購房者申請“直客式”房貸所需擔(dān)保費(fèi)為8‰左右，以此計算，購房者選擇這種貸款方式享受開發(fā)商的折扣非常合算。

　　而北京的銀行更側(cè)重于經(jīng)濟(jì)手段和對申貸程序的控制。比如仍需要開發(fā)商的配合，避免假房貸風(fēng)險。具體操作過程比較復(fù)雜，同時所交費(fèi)用也較高。一方面購房者需要在北京住房擔(dān)保進(jìn)行擔(dān)保，另一方面是需要交納占貸款總額1%～2%的擔(dān)保費(fèi)和5‰的律師費(fèi)。以購購一套50萬元的房子為例，申請“直客式”房貸需要交納7500元的擔(dān)保費(fèi)(擔(dān)保費(fèi)以1.5%計)以及2500元的律師費(fèi)，共計10000元左右。而如果一次性付款比按揭貸款多享受兩個百分點的優(yōu)惠，那么購房者節(jié)省的房款也是1萬元左右。如果在開發(fā)商指定的銀行貸款，所交的費(fèi)用就比“直客式”房貸便宜很多。

　　按照北京民生銀行的做法，“直客式”房貸對購房者的優(yōu)惠和誘惑都還不夠大，但是，如果我們把“直客式”房貸與原則獲批的固定利率房貸結(jié)合起來看，就會發(fā)現(xiàn)對購房者影響將會放大數(shù)倍。

　　本刊10月15日《固定利率房貸浮云在望》的報道剛一出來，立即有消息傳出，建設(shè)銀行、光大銀行及上海浦東發(fā)展銀行等多家銀行上報的固定利率房貸產(chǎn)品已獲央行原則批準(zhǔn)，并已在銀監(jiān)會備案。看來，有望不久就會有銀行正式推出固定利率房貸業(yè)務(wù)。

　　一旦銀行正式推出，那么購房者在選擇個人住房貸款時就更愿意選擇利率低的銀行。但在傳統(tǒng)房貸模式下，如果開發(fā)商沒有指定低利率的銀行為按揭行，那么該銀行的房貸模式對于購房者來說就沒有實際意義。只有當(dāng)固定利率和“直客式”房貸并舉時，購房人可自由選擇，銀行的房貸業(yè)務(wù)競爭才會真正進(jìn)入價格競爭的時代，同時購房人才能享受到更多的優(yōu)惠，否則僅有較低的固定利率但購房者不能選擇，對于很多購房人來說也只是可望不可即。 冷翠華

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