現(xiàn)在形勢(shì)好了，有一些城市的地，政府都不賣(mài)，等著高價(jià)，別以為政府是好心，政府都是壞的，政府就想等著賣(mài)高價(jià)。

　　采訪任志強(qiáng)的前一日，北京廣渠路15號(hào)地以40.6的天價(jià)拍出。于是關(guān)于土地的話題再一次成為行業(yè)的焦點(diǎn)。而在此稿完成之前，北京大興地塊又一次拍出“天價(jià)”。正如我們采訪中所展現(xiàn)的內(nèi)容一樣，任志強(qiáng)言中了……

　　潘石屹參加了廣渠門(mén)15號(hào)地的拍賣(mài)。他們坐在競(jìng)拍的排，而坐在第三排的是方興地產(chǎn)。潘石屹在博客中寫(xiě)道：“坐在第三排的是新面孔，我上前向他（她）們問(wèn)好。問(wèn)他們是什么公司的。他們只告訴我：‘小公司’。我們公司總裁閆巖小聲告訴我：‘他們是中化方興公司的?！艺f(shuō)：‘你們是中化集團(tuán)在香港的上市公司’。他們表情很?chē)?yán)肅?！?/P>

　　有趣的是，SOHO中國(guó)曾向我們了解過(guò)方興地產(chǎn)，原因是我們?cè)?009年《觀點(diǎn)》雜志的期推出的“地產(chǎn)G30”的評(píng)選當(dāng)中，方興地產(chǎn)排名。大多數(shù)人并不理解為什么？我們的理由是，作為央企下屬房地產(chǎn)企業(yè)，2008年，方興地產(chǎn)的重組力度是的，因此幾乎可以預(yù)見(jiàn)，在2009年，方興地產(chǎn)基本完成重組之后，必然有大的動(dòng)作。

　　果不其然，在廣渠門(mén)15號(hào)地的競(jìng)拍當(dāng)中，方興一戰(zhàn)成名。

　　采訪完任志強(qiáng)當(dāng)日，與北京業(yè)內(nèi)人士聊天尤其提到了參與此次競(jìng)拍的兩家開(kāi)發(fā)商，一家是萬(wàn)科，一家是頭開(kāi)與城建組成的頭城國(guó)際。

　　北京媒內(nèi)人士戲稱(chēng)這兩家公司是來(lái)抬價(jià)的，如果地價(jià)低，順手可以撿個(gè)便宜，如果地價(jià)高了，帶動(dòng)周邊自己的樓盤(pán)價(jià)格上漲。較為夸張的是北京業(yè)內(nèi)人士對(duì)北京萬(wàn)科的描述，他們稱(chēng)北京萬(wàn)科在廣渠路15號(hào)地競(jìng)拍的當(dāng)日晚間舉辦了慶功會(huì)，原因是萬(wàn)科曾經(jīng)在附近以1.1萬(wàn)元的樓面地價(jià)拿下了一塊地，但一直未敢開(kāi)工。廣渠路15號(hào)地周邊的住宅價(jià)格此前未有超過(guò)1.7萬(wàn)元，萬(wàn)科開(kāi)工就意味著虧本。但方興地產(chǎn)拍下的廣渠路15號(hào)地給區(qū)域未來(lái)以極強(qiáng)的信心，區(qū)域房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)將奔向3萬(wàn)元每平米，萬(wàn)科自然開(kāi)心。

　　任志強(qiáng)在采訪中亦對(duì)萬(wàn)科有所評(píng)價(jià)，他說(shuō)萬(wàn)科每塊地王都參加了，但都沒(méi)拿下。任志強(qiáng)說(shuō)：“萬(wàn)科在二線城市拿一拿地王還是可以的，在一線城市，他們沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力?！?/P>

　　關(guān)于國(guó)資拉動(dòng)的地價(jià)上漲，任志強(qiáng)的觀點(diǎn)認(rèn)為國(guó)有企業(yè)本身的融資成本與業(yè)績(jī)要求是較低的。這是使得國(guó)有企業(yè)在拿地的競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中擁有巨大的優(yōu)勢(shì)，他們具有成本優(yōu)勢(shì)，又可以不擔(dān)憂(yōu)業(yè)績(jī)。

　　這與潘石屹的觀點(diǎn)是相左的。潘石屹認(rèn)為，當(dāng)國(guó)有企業(yè)的資金無(wú)法投入到石化或是電子工業(yè)的時(shí)候，他們的資金會(huì)流入房地產(chǎn)。潘石屹是商人邏輯，他認(rèn)為資金是趨利的，而這個(gè)時(shí)候，無(wú)論是對(duì)中國(guó)電子還是中國(guó)石化而言，投資電子與石化行業(yè)未必能夠掙錢(qián)，那么還不如投資房地產(chǎn)行業(yè)。

　　但是關(guān)于地王，任志強(qiáng)與潘石屹如何去理解其實(shí)都不重要，重要的是，如果國(guó)有企業(yè)是“奉命”將資金投入房地產(chǎn)行業(yè)，以便成為房地產(chǎn)投資的“帶頭兵”的話，那么我們真的無(wú)法去想象國(guó)資拉動(dòng)下的這一輪房地產(chǎn)高價(jià)地浪潮了。

　　今天，關(guān)于任志強(qiáng)的專(zhuān)訪內(nèi)容，我們摘取的是其對(duì)“地王”的理解與評(píng)論，任志強(qiáng)預(yù)測(cè)，大興地塊如他所言的拍出了高價(jià)。任志強(qiáng)對(duì)于高價(jià)地或者說(shuō)是天價(jià)地形成的邏輯始終是站在市場(chǎng)參與主體的角度上去觀察與推理的，在此中，我們看到了憤怒與無(wú)奈的任志強(qiáng)！

　　以下是我們對(duì)任志強(qiáng)的專(zhuān)訪：

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：我們發(fā)現(xiàn)今年拍高價(jià)地的基本上都是國(guó)有企業(yè)？

　　任志強(qiáng)：我們認(rèn)為國(guó)有企業(yè)永遠(yuǎn)不行就在這，國(guó)有企業(yè)有的時(shí)候需要的是業(yè)績(jī)，這個(gè)業(yè)績(jī)不是利潤(rùn)業(yè)績(jī)，是營(yíng)業(yè)額業(yè)績(jī)。所以他可以說(shuō)有許多利潤(rùn)，或者說(shuō)略有利潤(rùn)，或者說(shuō)沒(méi)有利潤(rùn)，在沒(méi)有資金成本壓力的情況下就行。而民營(yíng)企業(yè)要計(jì)算資金成本，這里里外外跟國(guó)企相比可能差很多，至少差18%。

　　三年時(shí)間完成一個(gè)項(xiàng)目，一年利息6%，可能就有18%的利息了。國(guó)有資本他不計(jì)算利息的，不計(jì)算利息我就比你多18%競(jìng)爭(zhēng)能力。你掙100塊錢(qián)，我也掙100塊錢(qián)，但是你的100塊錢(qián)要減去18%的資本利息，我不減，我較后給出的業(yè)績(jī)可能是我掙了200塊錢(qián)，比你還多100塊錢(qián)。

　　國(guó)有企業(yè)之所以有比別人更高的成本承受能力是因?yàn)樗某杀臼遣挥?jì)息的，他的貸款成本可能也比民營(yíng)企業(yè)要低，因?yàn)樗赡芙盗?0%的貸款利率，民營(yíng)企業(yè)可能上浮了，里里外外的這個(gè)資本差可能就是20多，我有20多的資本差你就不可能和我競(jìng)爭(zhēng)了。

　　有些上市公司也沒(méi)有資本利息，他的資本利息很低，但是他要求很高的股東回報(bào)，國(guó)有企業(yè)的股東回報(bào)是沒(méi)有那么高的，因?yàn)閲?guó)有資產(chǎn)增值保值的比例是比較低的，你像我們規(guī)定的增值保值的比例才6%，比利息高。這就是國(guó)有企業(yè)的目標(biāo)。

　　民營(yíng)企業(yè)不一樣，民營(yíng)企業(yè)是要掙錢(qián)的，上市公司也不一樣，上市公司是大家看得見(jiàn)的。所以我不可能去拍那么高的地，我不行我就不拍了，這幾塊地哪塊我們都拿不到，像潘石屹這么多錢(qián)都不敢拍下來(lái)。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：華遠(yuǎn)有沒(méi)有拿地？怎么評(píng)估華遠(yuǎn)在土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力？

　　任志強(qiáng)：我們覺(jué)得按現(xiàn)在的情況我們?cè)谑袌?chǎng)上是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)能力的，我們拍不了那么高價(jià)，我們也不主張拍那么高價(jià)，如果別人拍了可能沒(méi)人去說(shuō)什么，我們拍了人家說(shuō)我們抬高房?jī)r(jià)和地價(jià)就有理由了。我們也不去干這個(gè)事，拍不著拉倒。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：市場(chǎng)可能會(huì)認(rèn)為今年的土地供應(yīng)量比較大？

　　任志強(qiáng)：我不這樣認(rèn)為，你要看，在高增長(zhǎng)的地區(qū)，房?jī)r(jià)高的地區(qū)，都是土地供應(yīng)量嚴(yán)重不足的。土地供應(yīng)量很足的地區(qū)，房?jī)r(jià)是上不去的。在供求關(guān)系相對(duì)平衡的時(shí)候，我們現(xiàn)在局部地區(qū)的供求關(guān)系是相對(duì)平衡的，你像西安、沈陽(yáng)，他房?jī)r(jià)是漲不上去的，一年房?jī)r(jià)才漲100塊錢(qián)。因?yàn)樗┙o量很大。他銷(xiāo)售呢，政府補(bǔ)貼一點(diǎn)稅，嘩嘩嘩就上來(lái)了，十幾萬(wàn)塊錢(qián)一套嘛。

　　這些地區(qū)是供求關(guān)系得以平衡的，不平衡的是上海。上海他們計(jì)劃今年供應(yīng)1200萬(wàn)平米，但到六月份為止供應(yīng)大概只有250萬(wàn)平米，是巨大的差距，這邊是銷(xiāo)售增長(zhǎng)，嘩嘩嘩地漲，那邊土地供應(yīng)跟不上。然后現(xiàn)在的庫(kù)存，網(wǎng)上掛出來(lái)的數(shù)據(jù)大概只有500萬(wàn)平米，兩個(gè)半月就賣(mài)光了。它現(xiàn)在一個(gè)月賣(mài)200多萬(wàn)平米，兩個(gè)半月就沒(méi)房了。很危險(xiǎn)！

　　類(lèi)似這樣的城市都是這樣，北京才多少？北京土地供應(yīng)量，按計(jì)劃來(lái)說(shuō)半年過(guò)去了，大概連30%都沒(méi)完成，所以才有天價(jià)。沒(méi)有地??！較近北京拼命往外推啊，可是你查查1、2、3、4月份你推了多少？你就這兩個(gè)月才剛開(kāi)始啊，5月剛剛開(kāi)始，所以5月份投資才開(kāi)始上來(lái)了，1、2、3月份沒(méi)有那么多地，或者說(shuō)很多地流拍了的，大家不敢購(gòu)啊，形勢(shì)不行?，F(xiàn)在形勢(shì)好了，有一些城市的地，政府都不賣(mài)，等著高價(jià)，別以為政府是好心，政府都是壞的，政府就想等著賣(mài)高價(jià)。

　　北京情況就這樣，按道理政府有權(quán)在一個(gè)較高價(jià)的時(shí)候不賣(mài)地，取消這些投標(biāo)，切塊重新規(guī)劃，變成一個(gè)樓座一個(gè)樓座賣(mài)。這個(gè)完全可以做到啊，很多國(guó)家和城市都這樣。迪拜都是這樣，迪拜賣(mài)的地都是一個(gè)樓座一個(gè)樓座賣(mài)的，你可以購(gòu)十個(gè)樓座，但是我每個(gè)樓座都要求有開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間，你有本事你就都購(gòu)了，我全都給你規(guī)劃好了。

　　水源球場(chǎng)那個(gè)地，把一塊地切成兩半，價(jià)格馬上大幅往下降。一個(gè)大塊，我自己規(guī)劃，切成兩塊，兩個(gè)人規(guī)劃，他就不敢隨便做，每個(gè)人的規(guī)劃都得注意，我得影響他，我得遮擋他，他可能遮擋我，他就沒(méi)法弄，價(jià)格馬上掉下來(lái)。

　　政府就壞在這里，他就是讓價(jià)格往上走。政府就是為了增加收益，北京今年大概投入一千一百億做土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，就是為了增加土地供應(yīng)量。當(dāng)然，他不是一年，這個(gè)土地開(kāi)發(fā)也不是一年能夠完成的?？赡苎永m(xù)兩年或者三年。但是市長(zhǎng)很清楚，拿出一千一百億，市長(zhǎng)辦公室規(guī)定我要在短期內(nèi)把它收回來(lái)，過(guò)去北京賣(mài)土地曾經(jīng)是一年是五百多億，兩年就收回來(lái)了，因?yàn)閮赡瓴趴梢蚤_(kāi)發(fā)完?？赡苓@個(gè)地夠三年用的，就可以多掙500個(gè)億。

　　今年北京土地的地價(jià)就已經(jīng)溢價(jià)了一百多億，才賣(mài)了幾塊地?。窟@四塊地基本上都是溢價(jià)十多億，還有別的溢價(jià)地，但這四塊的每塊就溢價(jià)十幾個(gè)億。沒(méi)多少供應(yīng)量啊，加起來(lái)不到100萬(wàn)平米，政府就已經(jīng)多賺50億，我不知道他原來(lái)平價(jià)的價(jià)格可以掙多少，但就從底價(jià)算就掙了50個(gè)億，你說(shuō)這樣房?jī)r(jià)還得了嗎？100萬(wàn)平米50多個(gè)億啊，還不到100萬(wàn)平米，大概是80萬(wàn)平米，就多賺50億，你說(shuō)政府壞不壞，政府太壞了。

　　開(kāi)發(fā)商賣(mài)80多平方米是不可能賺50億的！通縣的土地不賠本就不錯(cuò)了，還想一平米掙一萬(wàn)多塊錢(qián)。只有掙一萬(wàn)塊錢(qián)，這樣才能賺50億，這怎么可能呢？他這個(gè)50個(gè)億可是溢價(jià)凈賺的50億，平價(jià)里頭還有他的利潤(rùn)，這個(gè)還沒(méi)算，溢價(jià)就是是50億，瘋了一樣。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：但是還是有人購(gòu)，為什么？

　　任志強(qiáng)：不是有人要購(gòu)，如果同時(shí)拿出一百塊地都是好地，這不就行嗎？還有一種辦法，干嘛要分四天招標(biāo)呢？同，四個(gè)場(chǎng)子一塊招，想購(gòu)塊地的人，絕不敢在塊地上再投。

　　你現(xiàn)在是順序招標(biāo)，今天斗一斗，明天斗一斗，后天斗一斗。塊沒(méi)中吧，塊更高，塊沒(méi)中吧，第三塊更高。挨著往下走，我連著給你拍四天，你今天舉牌不上，你明天有氣你還得舉。或者說(shuō)你今天沒(méi)舉上，你會(huì)回去開(kāi)會(huì)，因?yàn)槎聲?huì)給你授權(quán)了。董事會(huì)說(shuō)，這個(gè)形勢(shì)不對(duì)啊，明天得加點(diǎn)價(jià)，然后董事會(huì)決定了你還可以再舉高一點(diǎn)，天你沒(méi)舉上的話，董事會(huì)又開(kāi)會(huì)了，你還可以再高一點(diǎn)，第三天你還得往上舉……一定是這么個(gè)結(jié)果?。?/P>

　　如果是同四塊地同時(shí)拍賣(mài)，就沒(méi)這個(gè)可能。董事會(huì)一定說(shuō)你投這個(gè)吧，不要投那個(gè)，兩塊都投，我拿不出那么多錢(qián)來(lái)?；蛘哒f(shuō)你投價(jià)以多少錢(qián)為準(zhǔn)。一舉牌三個(gè)公里過(guò)去了，來(lái)不及開(kāi)會(huì)了。

　　政府壞就壞在這，接著要拍大興的地，還得是天價(jià)地，為什么，這些人都憋急了，前三個(gè)都沒(méi)中著，董事會(huì)就決定了你多舉點(diǎn)吧。廣渠門(mén)10號(hào)地要比廣渠門(mén)15號(hào)地好得多，15000大家就覺(jué)得高得不得了了，為什么廣渠門(mén)15號(hào)地比廣渠門(mén)10號(hào)地要差，還能舉的比他高呢？就是因?yàn)槎聲?huì)有機(jī)會(huì)讓你再舉高一

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