房地產(chǎn)市場在嚴厲調(diào)控政策的威懾下開始調(diào)整，多家房企打出降價大旗，樓市拐點是否已經(jīng)來臨？在對“六月份全國統(tǒng)一降價”傳聞進行否認后，備受矚目的萬科真實的想法是什么？政策調(diào)控會不會改變地產(chǎn)行業(yè)的運行軌道，又將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來哪些考驗？萬科總裁郁亮近日接受了中國證券報記者少有專訪，闡述了對地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的解讀，以及萬科應對市場變化的真實策略。

　　定價不會“一刀切”

　　中國證券報：今年的房地產(chǎn)調(diào)控政策似乎比2007年底的更為嚴厲，樓市是否已經(jīng)出現(xiàn)拐點，會不會再現(xiàn)2008年的市場情形？萬科將如何應對市場出現(xiàn)的新變化？

　　郁亮：大家都說今年的調(diào)控是史上較嚴厲的，立竿見影，一個月就開始顯現(xiàn)效果。但我認為這不是房地產(chǎn)市場的拐點，而是整個行業(yè)健康發(fā)展的新開端。

　　追溯到1998年房地產(chǎn)貨幣化改革，起初的規(guī)劃較為完善，包括商品房、保障房和經(jīng)適房等，后因種種原因當初很多規(guī)劃沒有落實，現(xiàn)在幾乎變成了純商品房市場，積累了一些問題。今天，我們的行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，滿足城鎮(zhèn)居民住房需求。

　　這次調(diào)控不是嚴厲打擊的開始，而是重新建設(shè)的開始，市場格局重新變化，行業(yè)發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化，發(fā)展商必須主動配合這種趨勢。我們認為未來住宅體系必須包括兩大部分：政策性住房和商品房，政策性住房會有一個可觀的比例，發(fā)展商必須主動參與這兩大塊的建設(shè)發(fā)展。

　　萬科在策略上仍堅持：一、穩(wěn)健經(jīng)營和高速周轉(zhuǎn)，始終堅持“不囤地、不捂盤、不當?shù)赝酢?；二、尋找機會和領(lǐng)跑，與城市共同發(fā)展，與行業(yè)共同進步；三、回歸基本商業(yè)邏輯：以客戶為導向，提升專業(yè)能力和產(chǎn)品性價比。

　　中國證券報：有媒體報道稱“萬科六月份將全國統(tǒng)一降價”，萬科隨后進行了否認，請問萬科真正的想法是什么？據(jù)說萬科今年60%的可售房源集中在宏觀環(huán)境更不確定的下半年上市，在這種背景下，如何將上市的房源銷售出去？

　　郁亮：近期有傳聞稱“萬科6月份將在全國各地統(tǒng)一降價”，這種說法不準確，不符合萬科的管理邏輯。這一點我們也曾多次對外解釋過，萬科總部不搞“一刀切”，從來不會向各地公司下達統(tǒng)一的價格調(diào)整指令，因為各地的情況存在差異，而總部不可能比各地公司更了解當?shù)氐那闆r。

　　萬科的策略并不是在4月中旬調(diào)控政策出臺后才進行調(diào)整的，而是一直在貫徹2007年之后的“不當?shù)赝?，不囤地，不捂盤”原則。市場隨時在變動，我們力圖把握的是銷售速度，比較理想的速度，是新盤開盤一個月內(nèi)，能賣掉60%。

　　萬科2009年下半年的開工節(jié)奏和今年的新房上市節(jié)奏略快于行業(yè)整體水平，但差別并不大。目前萬科的可售資源存量很低，5月份新盤當月認購率在前5個月中處于中等偏上，存貨水平尚未出現(xiàn)明顯回升。萬科一貫堅持“不捂盤”的基本原則，按照購房者愿意接受的價格售出房屋，相信我們與自住購房者之間能夠達成共識。

　　銷售目標在跑贏大市

　　中國證券報：萬科今年800億元的銷售目標能完成嗎？今年的開工和竣工計劃會不會進行相應調(diào)整？

　　郁亮：萬科的目標是跑贏大市，不會在年初設(shè)定一個固定的全年銷售目標。一家公司全年銷售額的多少，很大程度上取決于市場情況。無論是從“不捂盤”的原則出發(fā)，還是從實現(xiàn)增長、回報股東的需要出發(fā)，我們都始終會盡可能多賣樓。

　　我們在2009年下半年已經(jīng)對部分熱點城市房價上漲過快提出預警，2010年的開工計劃比較保守，已經(jīng)考慮到部分城市市場調(diào)整的可能性。萬科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中，大部分為90平方米以下住宅。今年5月，萬科新推盤認購率高于4月，說明在合理價格下，自住需求依然強勁。因此，我們暫不考慮調(diào)整開工計劃，公司將按原計劃推進竣工計劃。

　　要學會過緊日子

　　中國證券報：我們注意到在房地產(chǎn)銷量大幅下降的同時，商業(yè)銀行對開發(fā)貸款也有所收緊，資本市場再融資擱淺，目前又提到土地增值稅清算，你認為資金鏈會否對房地產(chǎn)行業(yè)構(gòu)成較大威脅？萬科的資金鏈怎么樣？

　　郁亮：目前來看大多數(shù)開發(fā)商的資金狀況還是不錯的，一方面因為2009年市場成交旺盛，銷售創(chuàng)新高，另一方面也反映了經(jīng)過上輪調(diào)整后，開發(fā)商的資金安全意識增強。但如果市場成交持續(xù)低迷，行業(yè)資金面確實將逐步趨緊，由于行業(yè)缺少直接融資渠道和長期融資渠道，這會導致企業(yè)投資能力普遍下降，影響市場未來的住房供應。

　　“小心駛得萬年船”，發(fā)展商應當從上次市場調(diào)整中吸取教訓，積極應對市場變化，通過加快銷售回籠資金才是較重要的。融資困難也會影響到房企擴張速度，必須學會過緊日子，學會通過多種合作方式開發(fā)項目。

　　當企業(yè)資金非常緊張的時候，降價促銷是常見的應對措施之一。但資金充裕并不是拒絕調(diào)整價格的理由，至少萬科不會因為資金充裕就無視市場的變化。萬科目前的資金狀況確實非常良好，但無論資金狀況有多好，也將始終堅持“不捂盤”的基本原則。

　　積極參與保障房建設(shè)

　　中國證券報：你認為政府應當如何完善房地產(chǎn)制度方面的建設(shè)？

　　郁亮：目前應當珍惜來之不易的調(diào)控效果，這是個良好的開端，不宜輕易改變。要保持房地產(chǎn)行業(yè)長期健康穩(wěn)定成長，需要從多方面完善房地產(chǎn)市場運行機制，我提出幾點建議：

　　頭先是迅速制定出相應的住宅長期發(fā)展規(guī)劃，明確住宅供應總量、供應結(jié)構(gòu)、土地供應以及人均住宅面積等，同時明確政策與市場的邊界。

　　其次是應加大住房保障建設(shè)，尤其廉租住房、公共租賃住房的供應力度，關(guān)注人口流入的主要目標城市，關(guān)注新移民、剛畢業(yè)大學生、外來務(wù)工人員。

　　第三是需要增加土地供應。包括加快城市新區(qū)建設(shè)，加快軌道交通、相關(guān)公共配套設(shè)施建設(shè)；適度提高城市容積率；推動土地供應的多元化；促進存量土地的盤活；堅持土地招拍掛制度。

　　第四是需要落實“國36條”，為民間資本提供更多的出路，能更有效分流投資性購房資金，使住房充分體現(xiàn)其使用功能，同時避免行業(yè)出現(xiàn)大起大落。

　　此外，國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道較為單一，對預售款和銀行信貸高度依賴，每當行業(yè)低谷時企業(yè)資金總是嚴重匱乏，被迫大幅削減投資、開工，進而導致行業(yè)景氣回升后供應嚴重不足。應該拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，增加開發(fā)企業(yè)長期資金來源渠道。

　　中國證券報：談?wù)勀壳叭f科在保障房建設(shè)方面所做的工作，未來還有哪些計劃？

　　郁亮：萬科非常愿意在兼顧股東利益的情況下，積極參與保障性住宅的開發(fā)。近年來，萬科在保障性住房的研究、實踐方面投入了相當?shù)木?，參與了包括公共租賃住房、配套商品房、限價房、經(jīng)濟適用房、廉租房等多種保障性住房的實踐。例如公共租賃住房有廣州的萬匯樓項目，配套商品房有上海的華漕等項目，限價房有天津的新里程等項目，經(jīng)濟適用房有武漢的青山區(qū)等項目，在北京的紅獅家園項目，既包括一部分限價房，也包括一部分廉租房。

　　我們非常看好保障性住房建設(shè)與住房產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合，將積極介入，今年的目標是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬平方米的保障性住房。保障性住房建設(shè)規(guī)模大，進度要求快，套型結(jié)構(gòu)設(shè)計易于標準化，同時節(jié)能環(huán)保要求較高，適合產(chǎn)業(yè)化方式建造。

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