遏制房價(jià)上漲，增加土地供應(yīng)和房源供應(yīng)是一大手段，但前提之一是要控制和減少囤地，否則即便增加了土地供應(yīng)，也未必能及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源。

土地供應(yīng)市場(chǎng)怪狀屢禁不止。一方面地方政府和企業(yè)時(shí)常訴苦缺少土地供應(yīng)，另一方面官方數(shù)據(jù)卻顯示有大量土地閑置“睡大覺”。

尤其是房地產(chǎn)用地的閑置直接影響新增房源供應(yīng)，一定程度上助推了當(dāng)下國內(nèi)熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情波動(dòng)。

“不排除一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)故意閑置土地，一旦土地增值可以帶來更多的利潤?！鞭r(nóng)業(yè)部農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究中心研究員廖洪樂對(duì) 財(cái)經(jīng)記者表示。

對(duì)于這一長期寄生在中國土地市場(chǎng)上的頑疾，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近期分別發(fā)文出手整治。也有建議認(rèn)為，金融監(jiān)管部門應(yīng)進(jìn)一步對(duì)違法用地項(xiàng)目及企業(yè)不予批準(zhǔn)貸款和上市融資。

全國土地閑置超200萬畝

近年來，各級(jí)政府時(shí)常開展專項(xiàng)行動(dòng)，清理并查處閑置土地。但從地方上陸續(xù)披露的一些數(shù)據(jù)來看，土地閑置問題依然較為突出。

河南省十三屆人大常委會(huì)近日召開第五次會(huì)議，其中一項(xiàng)重要議程就是聽取省政府關(guān)于全省閑置土地管理情況的專項(xiàng)工作報(bào)告（下稱“報(bào)告”）。

報(bào)告顯示，根據(jù)自然資源部土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2017年年底，河南省涉嫌閑置土地21.28萬畝，數(shù)量居 位，占到全國總量的1/10。

以此推算，全國涉嫌閑置土地總量已經(jīng)多達(dá)200萬畝。

上述報(bào)告顯示，河南涉嫌閑置土地面積較多的有鄭州市、洛陽市、南陽市、安陽市、信陽市等5個(gè)省轄市，約占全省閑置土地總量的68％；閑置土地面積較多的省直管縣（市）為鄧州市、汝州市。

雖然河南閑置土地總量較多，但也僅僅是全國的十分之一，其他地區(qū)的土地閑置也不容忽視。

國家土地督察南京局近日披露，在江蘇省2018年例行督察中，共發(fā)現(xiàn)徐州、鎮(zhèn)江、揚(yáng)州三市十縣（市、區(qū)）2009年以來未處置到位的閑置土地261宗、面積1.65萬畝。從原因上看，政府原因造成的閑置土地188宗、面積1.28萬畝，分別占宗數(shù)和面積的72%、77.4%；從用途上看，商住類項(xiàng)目用地174宗、面積1.1萬畝，分別占66.7%、66.7%。

稍早前的7月底，自然資源部發(fā)布《關(guān)于健全建設(shè)用地“增存掛鉤”機(jī)制的通知》，要求地方節(jié)約集約用地，有效處置閑置土地。

根據(jù)上述通知，自然資源主管部門將大力推進(jìn)土地利用計(jì)劃“增存掛鉤”。要把批而未供和閑置土地?cái)?shù)量作為重要測(cè)算指標(biāo)，逐年減少批而未供、閑置土地多和處置不力地區(qū)的新增建設(shè)用地計(jì)劃安排。

企業(yè)、政府皆有原因

中國的土地供需兩端主要是兩個(gè)主體，地方政府負(fù)責(zé)供應(yīng)土地，除了部分劃撥用地外，其余情況是企業(yè)負(fù)責(zé)出資競(jìng)買，然后開工建設(shè)。土地閑置問題的出現(xiàn)，也要從這兩個(gè)主體找原因。

中國樓市十多年來雖有波動(dòng)，但依然維持了總體向上的格局，房價(jià)漲多跌少。這種局面也助長了一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的囤地之風(fēng)。

“有的地塊都長草多年了，企業(yè)就是不開發(fā)，很大原因就是在賭地塊會(huì)升值?！绷魏闃穼?duì) 財(cái)經(jīng)表示，雖然有政策規(guī)定土地閑置后政府會(huì)征收土地閑置費(fèi)，但與預(yù)期的土地大幅升值相比，被征收的閑置費(fèi)還是很少的。

除了企業(yè)原因外，過往數(shù)據(jù)顯示，政府原因?qū)е碌耐恋亻e置數(shù)量更多。2009年原國土部發(fā)現(xiàn)的全國閑置的1萬公頃房地產(chǎn)用地中，因規(guī)劃調(diào)整為主的政府部門原因和司法查封的約占55%。

上述河南省報(bào)告也指出，造成閑置土地形成的原因主要在政府和企業(yè)兩個(gè)方面。

政府方面的原因主要包括：非凈地出讓導(dǎo)致交地時(shí)間延遲，項(xiàng)目單位無法如期進(jìn)場(chǎng)；城市建設(shè)規(guī)劃不斷調(diào)整，企業(yè)拿地后無法及時(shí)建設(shè)；項(xiàng)目審批程序繁瑣，開工建設(shè)需要辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證等一系列手續(xù)，只要一項(xiàng)出現(xiàn)拖延，都會(huì)造成項(xiàng)目無法按時(shí)開工。

而企業(yè)方面的原因則有：部分企業(yè)因追求利益 化申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃，此環(huán)節(jié)往往用時(shí)過長，導(dǎo)致土地閑置；個(gè)別企業(yè)圍地圈地、炒地皮謀利造成土地閑置；一些地方為完成招商引資任務(wù)，放寬項(xiàng)目預(yù)審限制條件，企業(yè)前期超需求拿地，后期因資金不足而中斷建設(shè)；因市場(chǎng)需求變化，原定項(xiàng)目發(fā)展前景不足，企業(yè)放緩或停止項(xiàng)目建設(shè)，造成土地閑置。

一些地方政府對(duì)閑置土地查處的“不作為”也助長了該問題的進(jìn)一步滋生和擴(kuò)大。

南京局督察發(fā)現(xiàn)，一些地方政府對(duì)處置工作不重視，存在行政不作為、懶政怠政現(xiàn)象，處置過程中存在底數(shù)不清、原因認(rèn)定不準(zhǔn)、處置政策把握不嚴(yán)、上報(bào)數(shù)據(jù)不實(shí)等問題，個(gè)別地方甚至存在僥幸、蒙混過關(guān)心理。

自然資源部下屬媒體《中國自然資源報(bào)》近日刊發(fā)《閑置土地處置的“困”與“謀”》一文（下稱“文章”）表示，無償收回制度是閑置土地處置工作開展的重要威懾機(jī)制，但由于土地價(jià)值巨大，涉及方方面面利益，地方政府執(zhí)行規(guī)定的主動(dòng)性和積極性嚴(yán)重不足，導(dǎo)致目前真正實(shí)現(xiàn)無償收回的不多，影響了法律法規(guī)的嚴(yán)肅性、執(zhí)行力和政府形象。

廖洪樂也認(rèn)為，雖然對(duì)閑置土地的查處有相關(guān)規(guī)定，但在具體執(zhí)行環(huán)節(jié)，難免會(huì)有打擦邊球的情況，影響了法律效力和執(zhí)行效果。

多部門聯(lián)手

雖然閑置用地并非單指住宅用地，還包括工業(yè)用地或者基礎(chǔ)設(shè)施用地等。但由于近年來房價(jià)地價(jià)不斷上漲，輿論對(duì)住宅用地的閑置問題尤為關(guān)注。

前述文章稱，督察發(fā)現(xiàn)，在閑置土地中，房地產(chǎn)類占比較高，有的省份七成以上閑置土地為房地產(chǎn)用地。

今年4月，自然資源部發(fā)布的《關(guān)于2017年國家土地督察工作情況的公告》也顯示，國土督察機(jī)構(gòu)2017年督察新發(fā)現(xiàn)閑置住宅用地3148宗，23.8萬畝。2009年，官方曾公布全國閑置的房地產(chǎn)用地有約1萬公頃（即15萬畝），約占我國當(dāng)年度出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地總量的七分之一。

兩相比較可以發(fā)現(xiàn)，從2009年到2017年的八年間，我國閑置住宅用地的總量還是增長了58%。

為遏制房價(jià)上漲，增加土地供應(yīng)和房源供應(yīng)是一大手段，但前提之一是要控制和減少囤地，否則即便增加了土地供應(yīng)，也未必能及時(shí)轉(zhuǎn)化成房源。

8月中旬，住建部約談?？凇⑷齺?、煙臺(tái)、宜昌、揚(yáng)州等5市政府主要負(fù)責(zé)人，要求綜合運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律和必要的行政手段調(diào)節(jié)住房需求，促進(jìn)供求平衡，切實(shí)增加住房及用地有效供應(yīng)，嚴(yán)肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題。海南、山東、湖北、江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳主要負(fù)責(zé)人也參加了這次約談。

囤地問題的長期存在，也說明國土或住建部門難以單獨(dú)化解，需要更多的部門“圍而攻之”。

上述文章建議，應(yīng)進(jìn)一步明確政府及相關(guān)部門在處置閑置土地過程中的職、權(quán)、責(zé)，不能讓自然資源部門“單打獨(dú)斗”，逐步建立起地方政府及財(cái)政、住建、規(guī)劃等部門發(fā)揮合力的閑置土地查處機(jī)制，讓政府及有關(guān)部門真正承擔(dān)起應(yīng)有的職責(zé)。

“對(duì)閑置土地逐宗登記造冊(cè)，定期公布閑置土地使用權(quán)人、項(xiàng)目動(dòng)工開發(fā)、竣工時(shí)間和土地開發(fā)利用標(biāo)準(zhǔn)等情況，借助社會(huì)和輿論的壓力監(jiān)督土地閑置行為。及時(shí)將國有建設(shè)用地使用權(quán)人閑置土地信息抄送金融監(jiān)管部門，對(duì)違法用地項(xiàng)目及企業(yè)不予批準(zhǔn)貸款和上市融資?！蔽恼路Q，在全國范圍內(nèi)探索建立統(tǒng)一的土地市場(chǎng)征信體系，建立開發(fā)商黑名單制度，全國聯(lián)網(wǎng)共享，對(duì)其采取重點(diǎn)監(jiān)視，并通過強(qiáng)制手段限制其拿地開發(fā)，以有效遏制開發(fā)商蓄意囤地行為。

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