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核心城市房價都漲不動了!多次“神預(yù)測”的社科院還給出了 判斷

  編輯:小陸   發(fā)布日期:2019-07-30 09:33:25  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來源:每日經(jīng)濟新聞  閱讀 688 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

回顧歷史,每個月都出一份樓市報告的社科院預(yù)測房價真挺準(zhǔn)的。

比如去年末,社科院的鄒琳華團隊指出,2019年一線城市或?qū)⒙氏染徛龔?fù)蘇。

如其所言,今年1-3月份樓市的“小陽春”出現(xiàn)了,數(shù)據(jù)顯示,32個大中城市(樣本包括4個一線+19個二線+9個強三線,共32個)商品房成交面積增速快速反彈,1月僅為-11.2%,2月回升至8.3%,3月進一步上升到21.9%,是2016年9月以來的 單月增速。

但在4月25日,社科院發(fā)布的報告又預(yù)測稱,三四線城市“小陽春”趨于消退,房價將穩(wěn)中有降。

那么, 的房價走勢如何呢?

7月15日,國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示,6月份70個大中城市商品住宅銷售價格漲幅穩(wěn)中有降。

就在7月29日,社科院又發(fā)布了 的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》(以下簡稱7月報告),7月報告指出,2019年6月核心城市房價基本停止上漲,一線城市房價由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌,準(zhǔn)一線城市房價漲速進一步下降,二線城市房價總體平穩(wěn),三四線城市短期房價漲跌互現(xiàn)。

而7月報告的短期預(yù)測中,社科院提出了兩個觀點:

一二線城市短期房價輕微下跌;

如果沒有進一步政策刺激,三四線城市住房市場將先后進入下行小周期。

24個核心城市房價基本止?jié)q

7月報告指出,2019年6月核心城市房價基本停止上漲,總體實現(xiàn)房價穩(wěn)定目標(biāo)。反映全國24個核心城市房價綜合變動的緯房核心指數(shù)顯示,2019年6月,緯房核心指數(shù)微升至105.82點。與5月的105.73點相比,房價環(huán)比僅上漲了0.09%。截至2019年6月,核心城市住房價格雖已經(jīng)連續(xù)上漲5個月,但自4月份以來房價漲速持續(xù)下降。6月核心城市的房價漲速較2-5月進一步減緩,近1個月核心城市房價已經(jīng)基本停止上漲。

圖片來源:住房大數(shù)據(jù)

從房價累計漲幅看,核心城市房價波幅也在減弱。2019年上半年核心城市的房價波幅,要顯著低于2018年同期。緯房核心指數(shù)顯示,與2019年1月的102.52點相比,2019年6月核心城市房價累計上漲了3.22%。與2018年1月100點相比,2018年6月核心城市房價累計上漲了8.29%。2019年的房價峰谷差距較2018年顯著縮小。

根據(jù)7月報告的解釋,24個核心城市分別為上海、北京、深圳、廣州、天津、重慶、蘇州、杭州、武漢、成都、南京、寧波、青島、鄭州、無錫、長沙、廈門、濟南、西安、沈陽、大連、福州、南通、東莞,基本覆蓋了中國 經(jīng)濟競爭力的城市群體。其中包含一線城市4個,準(zhǔn)一線城市4個,二線城市16個。

一線城市房價整體微跌

7月報告表示,一線城市房價由結(jié)構(gòu)性微漲轉(zhuǎn)變?yōu)檎w微跌。一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示,2019年6月,一線城市房價平均環(huán)比下跌0.615%,漲速比上月下降0.753個百分點。北京、廣州房價繼續(xù)保持穩(wěn)中微降的態(tài)勢,其中廣州環(huán)比下跌0.86%,北京環(huán)比微跌0.48%。上海、深圳由小漲轉(zhuǎn)為小跌,其中深圳環(huán)比下跌0.98%,上海環(huán)比微跌0.14%。

從2018年1月以來的累計漲幅看,近一年半以來一線城市房價也未出現(xiàn)顯著上漲。一線城市中房價累計漲幅 的深圳為2.92%, 的上海為-6.29%,大體處于相對平穩(wěn)區(qū)間。

圖片來源:住房大數(shù)據(jù)

準(zhǔn)一線城市房價漲速進一步下降,但房價上漲格局暫未出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。準(zhǔn)一線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示,2019年6月,準(zhǔn)一線城市房價平均環(huán)比上漲0.948%,漲速比上月收窄0.6個百分點。其中杭州環(huán)比上漲0.74%,漲速比上月收窄0.87個百分點;重慶環(huán)比上漲0.25%,漲速比上月收窄0.71個百分點;天津環(huán)比下跌0.8%。6月熱點城市蘇州環(huán)比上漲3.6%,漲速雖比上月下降1.21個百分點,但相對漲速仍然略高。

圖片來源:住房大數(shù)據(jù)

二線城市房價總體平穩(wěn)。二線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示,2019年6月二線城市房價平均環(huán)比上漲0.146%,漲速比上月進一步收窄0.114個百分點。二線城市中,寧波房價環(huán)比上漲0.96%居首位,青島房價環(huán)比下跌0.76%居末位,漲跌幅均相對較弱。近年來房價出現(xiàn)較大漲跌波動的廈門,6月房價環(huán)比漲速降至0.58%,比上月降低0.93個百分點。西安、成都等曾經(jīng)的熱點城市房價均較為穩(wěn)定。

圖片來源:住房大數(shù)據(jù)

三四線城市房價漲跌互現(xiàn)

7月報告表示,三四線城市短期房價漲跌互現(xiàn)。三四線城市緯房指數(shù)監(jiān)測顯示,2019年6月,三四線城市房價平均環(huán)比上漲0.192%,漲速比上月略擴大0.061個百分點。118個三四線樣本城市中,上漲的城市為65個,比上月增加15個,上漲城市占比為55%。2019年6月,作為環(huán)京風(fēng)向標(biāo)的廊坊(燕郊)房價環(huán)比下降2.41%,降幅與上月相近(2.64%)。

三四線城市房價總體較為平穩(wěn)。從同比看,與2018年6月相比,2019年6月118個三四線樣本城市中,同比上漲的城市為72個,上漲城市占比為61%。6月三四線城市房價平均同比上漲2.667%,比上月降低1.517個百分點。

社科院預(yù)測:一二線城市短期房價輕微下跌

與以往的報告一樣,社科院在7月報告中給出了對樓市的短期預(yù)測:

一、一二線城市短期房價輕微下跌

雖然一二線城市是中國高端產(chǎn)業(yè)的聚集區(qū)和人口的主要流入地,但是房價和購房政策門檻都相對較高。從調(diào)控政策看,一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史較長,調(diào)控機制相對完備,調(diào)控手段也較為嚴(yán)厲;二線城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的嚴(yán)厲性及完備度雖然不及一線城市,但是市場調(diào)控機制也在不斷地建立完善之中。多數(shù)一二線城市都設(shè)立了對外限購政策,住房投機炒作較為困難。隨著2019年二季度以來一二線城市調(diào)控政策的收緊,房地產(chǎn)市場投機成份被不斷擠出,房價波動性持續(xù)降低。2019年1季度的市場小陽春,也在一定程度上透支了下半年的市場需求,短期市場存在下調(diào)的動力。

二、如果沒有進一步政策刺激,三四線城市住房市場將先后進入下行小周期

三四線城市總體缺乏高端產(chǎn)業(yè)和人才吸引力,房地產(chǎn)市場并不具體長期持續(xù)上漲的條件。2018年下半年以來,在政策刺激效力減退及房價“相對洼地”消失的背景下,三四線城市住房市場可能將先后進入下行小周期,房價穩(wěn)中趨降。

堅持“房住不炒”,保持調(diào)控政策定力

國家統(tǒng)計局的 房價數(shù)據(jù)顯示,6月份,洛陽新房價格環(huán)比漲幅 ;呼和浩特二手房價格同比漲幅 ,并且已經(jīng)連續(xù)8個月領(lǐng)漲全國。于是,洛陽祭出“限價令”,呼和浩特也出手整頓二手房市場。

而像熱點二線城市蘇州,今年3月以來樓市、地市持續(xù)升溫,被住建部預(yù)警提示后進行了3次調(diào)控,但幾大指標(biāo)沒有得到有效控制,房價漲幅已經(jīng)超過全年5%的增長目標(biāo),土地市場競爭依然激烈,高溢價地塊頻出。在這樣的背景下,蘇州第4次全面加碼調(diào)控,不 購限售雙升級,而且在土地出讓和信貸稅收方面進一步加強監(jiān)管。

無論是地方政府加碼限購、限售等在需求端加以控制,還是監(jiān)管部門近期對信托貸款、海外發(fā)債等房企融資端進行收緊,都是為了保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定,防范金融風(fēng)險。正如銀保監(jiān)會主席郭樹清所警示的:

“歷史證明,凡是過度依賴房地產(chǎn)實現(xiàn)和維持經(jīng)濟繁榮的國家, 終都要付出沉重代價,凡是靠盲目投資投機房地產(chǎn)來理財?shù)木用窈推髽I(yè), 終都會發(fā)現(xiàn)其實很不劃算?!?/p>

在此背景下,社科院在7月報告中也表示,“房住不炒”雖然有利于降低宏觀風(fēng)險和提升居民住房水平,但與土地財政在短期內(nèi)具有一定的內(nèi)在矛盾。隨著“房住不炒”的推進,部分城市不可避免地要面臨一定的財政壓力。為避免市場出現(xiàn)政策性波動,這一方面需要堅持政策定力,繼續(xù)抑制住房投資投機,保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定;另一方面需要加大財政結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型力度,降低對房地產(chǎn)相關(guān)收入的依賴度。

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