8月25日，中國人民銀行就新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率有關(guān)事宜公告稱，自今年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以 近一個月相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。其中，首套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR，二套個人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。

此次房產(chǎn)利率新規(guī)的亮點，在于將個人住房貸款利率的基準，由原來設(shè)定的固定市場利率，轉(zhuǎn)變?yōu)?近一個月相應(yīng)期限貸款利率的市場報價利率。而且，住房利率還可以由雙方協(xié)商根據(jù)當(dāng)時 近一個月的LPR進行重定價。

有關(guān)新規(guī)的頒布，預(yù)示著我國房地產(chǎn)調(diào)控，將由以短期性、強制性行政成交量干預(yù)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐蚤L期性的利率干預(yù)為主。畢竟，僅僅通過國家強制手段，借“限售”“限價”等限制條款對住房交易進行調(diào)整，并不足以從根本上改變住房市場的供需關(guān)系。借制度等因素強行使價格偏離供需平衡點，只會造成“黑市”等市場亂象。而長期性的個人貸款利率調(diào)控，則能夠從需求端深層影響房地產(chǎn)市場。

我國房地產(chǎn)市場一直處于需求過剩狀態(tài)，消費者的購房熱情從未因房地產(chǎn)市場的動蕩而受到太多影響，而個人貸款利率的調(diào)整，將會從支出成本和未來預(yù)期兩個方面切實影響消費者的購房行為。

我國大部分住房者都是通過住房貸款來購房，首付比例僅占購房成本的20%到30%。這意味著剩余的購房成本與貸款利率密不可分。原有貸款利率變動遲緩、與市場相脫節(jié)，受到房地產(chǎn)投資屬性的影響，許多人從中渴望賺取利差。然而，此次住房貸款利率的改革將會在貸款利率和市場實際利率中搭起一座橋梁，抹平期間的利差，預(yù)示著未來投機空間將會越來越小，這增加了投資者的支出成本，也影響了其對房價未來的預(yù)期，將能促進住房市場需求趨于合理。

除此之外，個人貸款利率與LPR掛鉤也是我國利率市場化改革由“雙軌制”轉(zhuǎn)向“單軌制”的重要一步。我國利率體系依然保持存貸款基準利率與市場利率并存的“雙軌制”，這導(dǎo)致一方面政策利率難以在貨幣、債券、信貸等金融子市場間有效傳導(dǎo)，另一方面，貸款等定價難以及時準確反映市場利率水平，不利于資金從金融機構(gòu)流向?qū)嶓w經(jīng)濟。未來雙軌制合并之后，我國利率市場基本形成貸款利率與LPR掛鉤、LPR與公開市場操作掛鉤的局面，利率政策傳導(dǎo)機制通暢、各分割市場有機結(jié)合。

可以預(yù)見，在個人貸款利率與LPR掛鉤之后，未來房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款利率也將隨之調(diào)整。此次個人住房貸款利率改革僅影響增量貸款，而在房地產(chǎn)市場中，存量貸款的規(guī)模更為龐大。因此，國家之后將會探尋如何實現(xiàn)利率市場化的平穩(wěn)過渡，實現(xiàn)對存量貸款定價基準的轉(zhuǎn)換。中長期來看，存貸款利率和市場實際利率的利差將會縮窄，房地產(chǎn)企業(yè)的 也會隨之變動。因此，此次的住房貸款利率調(diào)控表面來看僅僅影響需求端，實際上長期來看將會從供需兩端共同影響房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)合理房價下的供需再平衡。

不過許多剛需人群擔(dān)心這會影響他們的購房成本，央行此次頒布新規(guī)也做出了相應(yīng)的解釋。此次要求的住房貸款利率實際上跟我國個人住房貸款實際 利率水平基本相當(dāng)，各地區(qū)也將根據(jù)實際情況確定LPR加點下限，故持消費型需求的居民家庭并不會受到影響。

以筆者之見，住房利率新規(guī)的頒布，是一種長效的調(diào)控方式，是我國房地產(chǎn)市場改革由表及里、逐步深入的重要措施，也是利率市場化并軌工作的重要一步，未來房地產(chǎn)市場將會實現(xiàn)新的合理價格下的再平衡。

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