全國(guó)>>

您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 房產(chǎn)新聞 > 媒體稱03年以來(lái)頒布43個(gè)調(diào)控政策 房?jī)r(jià)反而上漲10倍

媒體稱03年以來(lái)頒布43個(gè)調(diào)控政策 房?jī)r(jià)反而上漲10倍

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天  來(lái)源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng)  閱讀 437 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  盡管官方常用“促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展”、“住有所居”、“改善居住條件”等不同字眼,來(lái)形容房地產(chǎn)政策的訴求,但在絕大多數(shù)人眼中,過(guò)去十年調(diào)控的目標(biāo),用兩個(gè)字來(lái)概括,就是“房?jī)r(jià)”。

  2003年,將房地產(chǎn)作為國(guó)民支柱產(chǎn)業(yè)。據(jù)本報(bào)不完全統(tǒng)計(jì),此后與房地產(chǎn)直接相關(guān)的宏觀政策達(dá)到43次。這些政策囊括了一個(gè)國(guó)家機(jī)器除軍事力量外的幾乎所有手段,在某些方面,已超越一個(gè)政體所應(yīng)觸及的邊界。

  遺憾的是,伴隨雨點(diǎn)般調(diào)控的,仍然是一根陡然上浮的房?jī)r(jià)曲線。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)入戶調(diào)查的口徑計(jì)算,過(guò)去十年間,我國(guó)城鎮(zhèn)住宅價(jià)格年均漲幅約為16.1%。但在住房矛盾突出的大中城市,人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的感官可能更為強(qiáng)烈。頭都北京的五道口華清嘉園被稱為宇宙,較初房?jī)r(jià)約6000元/平方米,而目前已至6萬(wàn)元/平方米。這一10倍的上漲幅度高于統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),但可能更貼符大城市居民的心理感受。

  中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀,由調(diào)控反復(fù)敲打塑造成型,扭曲又充滿張力。其間房產(chǎn)泡沫論、崩盤(pán)論不絕于耳,卻從未成為現(xiàn)實(shí)。以至于十年來(lái)較頑固的唱空者謝國(guó)忠,都開(kāi)始倒戈,其日前對(duì)外表示,明年年初,受地方財(cái)政影響,將會(huì)釋放房地產(chǎn)的利好信號(hào),帶動(dòng)房?jī)r(jià)回暖。一些年份稍長(zhǎng)的開(kāi)發(fā)商,面對(duì)新政策的出臺(tái),已養(yǎng)成一種“兵來(lái)將擋水來(lái)土掩”的心態(tài)。

  大部分市場(chǎng)人士形成共識(shí)的是,過(guò)去十年的房地產(chǎn)調(diào)控大致分為三個(gè)階段,階段是2003年3季度至2008年3季度,調(diào)控方向是控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)。階段是2008年4季度至2010年1季度,調(diào)控轉(zhuǎn)為鼓勵(lì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。第三階段是2010年4月至今,目標(biāo)是遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。

  其中階段,為抵抗半路殺出的金融危機(jī)而采取的救市措施,在很多觀察人士看來(lái),是十年房?jī)r(jià)調(diào)控中的敗筆。但將所有矛頭指向一處,問(wèn)題在被簡(jiǎn)單化的同時(shí),也容易浮于表象。政策失效的更深層次原因,可能還在于計(jì)劃思路與市場(chǎng)規(guī)律之間的錯(cuò)位。

  回溯調(diào)控,政府的基本邏輯較為清晰:通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)、促進(jìn)土地利用效率、加強(qiáng)信貸支持針對(duì)性等方式,來(lái)嚴(yán)格配置開(kāi)發(fā)商的生產(chǎn)要素。在需求端區(qū)別對(duì)待,為中低收入者建設(shè)保障性住房、用限購(gòu)等方式剔除投資和投機(jī)性購(gòu)房。此外,土地增值稅、二手交易所得稅和房產(chǎn)保有稅等稅費(fèi)手段,也被用于調(diào)節(jié)市場(chǎng)秩序。

  調(diào)控遭遇的障礙,被房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士歸結(jié)于緊縮的土地供給、持續(xù)寬松的貨幣政策和高稅收制度。但將過(guò)多的注意力糾結(jié)于這類近乎先進(jìn)性的問(wèn)題,可能難以得到調(diào)控和房?jī)r(jià)之間關(guān)系的真相。我們更愿意去爬梳,調(diào)控者希望如何穩(wěn)住市場(chǎng),具體措施又是如何傳導(dǎo)到價(jià)格曲線上的,市場(chǎng)的邏輯又是什么,二者偏差在哪里。

  生產(chǎn)要素的供給壓縮

  嚴(yán)控房企開(kāi)發(fā)貸,致使融資難,增加購(gòu)房成本

  常年緊縮地根,壟斷土地供應(yīng),地價(jià)飆升,增加土地重置成本,導(dǎo)向房?jī)r(jià)難降

  加大保障房用地供給,不等于增加商品房市場(chǎng)供給

  2003年4月,央行下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》,規(guī)定對(duì)購(gòu)購(gòu)高端商品房或二套房以上的借款人適當(dāng)提高頭付款比例,不執(zhí)行優(yōu)惠利率。這是“黃金十年”啟動(dòng)后,政府頭度采取抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱的措施。

  信貸政策是房產(chǎn)調(diào)控的一項(xiàng)常規(guī)動(dòng)作,其中包括開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放尺度、個(gè)人購(gòu)房貸款的頭付比例及利率、存貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)整等。但在供給端,調(diào)控主要針對(duì)開(kāi)發(fā)貸。

  早期政策對(duì)開(kāi)發(fā)貸的限制,主要集中在高端商品房、別墅等項(xiàng)目類型上,調(diào)控者希望借此減少高端房供應(yīng),增加中小戶型,以滿足中低收入者的購(gòu)房需求。比如“湯臣一品”等高價(jià)豪宅項(xiàng)目,被政府問(wèn)責(zé)“價(jià)格虛高”,從而成為全社會(huì)眾矢之的。這一政策導(dǎo)向思路,由于否定了市場(chǎng)選擇權(quán)和消費(fèi)差別,后慢慢淡出市場(chǎng)。

  后期對(duì)開(kāi)發(fā)貸的限制,源于對(duì)房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大的限制,而采取對(duì)行業(yè)貸款的全面緊縮。國(guó)有企業(yè)、龍頭企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才能獲取銀行貸款。銀行利率的大致上浮區(qū)間是10%-25%。更多的房企,被迫通過(guò)信托、基金和民間資本融資,資金成本動(dòng)輒12%—18%。

  在一個(gè)成熟的市場(chǎng)中,開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資來(lái)源,更多來(lái)自于直接融資而非間接融資。但國(guó)內(nèi)A股市場(chǎng)自2010年5月關(guān)閉對(duì)房企IPO和再融資的閘門(mén)后,開(kāi)發(fā)商基本喪失了這一通道,更加依賴大銀行系統(tǒng)的高息資本,高企的資金成本進(jìn)一步加權(quán)至房?jī)r(jià)。

  作為較基本的生產(chǎn)原料,土地的供給直接影響了房產(chǎn)供需平衡。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2003—2010年,全國(guó)地價(jià)水平(房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)購(gòu)置土地費(fèi)用除以購(gòu)置面積)年均漲幅為22.9%,而同期的房?jī)r(jià)水平的年均漲幅為16.1%。

  過(guò)去十年間,政府對(duì)土地的調(diào)控,大致可分為三類:一是將過(guò)去協(xié)議出讓改為招拍掛,二是打擊囤地行為,加快開(kāi)發(fā)周期,三是將土地用途的規(guī)劃向高密度中小戶型、保障性住房?jī)A斜。

  2004年8月31日之后,所有經(jīng)營(yíng)性土地一律要公開(kāi)競(jìng)價(jià)出讓,以協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性土地的做法被正式叫停。此外,開(kāi)發(fā)商必須及時(shí)繳納土地出讓金,而且如果在兩年內(nèi)不開(kāi)發(fā),政府可將土地收回。擠出不具備開(kāi)發(fā)資質(zhì)的投資人和杜絕權(quán)力尋租,是明確招拍掛方式主導(dǎo)土地出讓的關(guān)鍵訴求。

  招拍掛同時(shí)給地方政府提出了更具挑戰(zhàn)性的要求:原先開(kāi)發(fā)商和政府共同找地、開(kāi)發(fā)土地,到由政府全包,資源配置效率大大下降。此外,由于價(jià)高者得的特點(diǎn),土地拍賣(mài)的火爆場(chǎng)面頻出不窮,“面粉價(jià)高過(guò)面包”的恐慌,不斷刺激房?jī)r(jià)攀升。

  在官方的邏輯中,土地供應(yīng)緊缺,責(zé)任并不在政府,而是開(kāi)發(fā)商——他們通過(guò)囤積土地,坐等升值,使得房屋售價(jià)與土地初始成本之間形成巨大的利潤(rùn)空間。因此在很長(zhǎng)一段時(shí)間里,盤(pán)活開(kāi)發(fā)商手中的存量土地,成為調(diào)控者的一項(xiàng)重要任務(wù)。

  但事實(shí)上,1995年生效的《房地產(chǎn)管理法》中就對(duì)土地的出讓、交費(fèi)和開(kāi)發(fā)時(shí)限有著明確規(guī)定,國(guó)土部在2003年之后,還在不斷出臺(tái)“新規(guī)”督導(dǎo)全國(guó)土地市場(chǎng),時(shí)至今日仍然影響了很多人的判斷:正是開(kāi)發(fā)商囤積居奇推高房?jī)r(jià)。

  但到了2010年底,故事才水落石出。國(guó)土資源部公布了全國(guó)閑置土地的信息:全國(guó)1457宗土地總面積9772.4公頃,其中約70%為住宅用地,合同價(jià)款256.1億元。其中54%的土地閑置明確是政府原因造成。屬于企業(yè)原因的用地宗數(shù)為670宗,其中住宅用地約3145.58公頃,可建設(shè)住宅約3700萬(wàn)—4000萬(wàn)平方米,這在當(dāng)年7月公布的全國(guó)開(kāi)復(fù)工總面積32.43億平方米中僅占約1.2%。期望盤(pán)活存量以增加供給的實(shí)際效果,可想而知。

  加大保障性住房和普通商品房的土地供應(yīng),也是自2006年以來(lái)調(diào)控的重要政策。是年5月,國(guó)家明確90/70政策;2008年規(guī)定,住宅用地中,90平方米以下的戶型和保障性住房必須超過(guò)70%以上;2010年再出政策,要求五年內(nèi)建成3000萬(wàn)套保障性住房。

  雖然從供地總量上,各地的確出現(xiàn)了比較明顯的增幅,但刨開(kāi)保障性住房用地、工業(yè)用地,京滬等大城市的商品住宅用地供應(yīng),實(shí)際上并沒(méi)有實(shí)質(zhì)的增加,而這些城市的需求卻仍在不斷膨脹。

  受刺激的需求和未完成的保障
 
  城市新增人口住房需求和持續(xù)寬松的貨幣環(huán)境,極大刺激購(gòu)房需求

  住房保障體系的不成熟,增加了商品房市場(chǎng)壓力

  行政壓制需求的必然結(jié)果,是開(kāi)發(fā)商生產(chǎn)積極性不足,加劇供需結(jié)構(gòu)失衡

  處在房地產(chǎn)發(fā)展的初中級(jí)階段,國(guó)內(nèi)住房需求原本就十分旺盛。據(jù)REICO工作室的統(tǒng)計(jì),近年新增人口、住宅改善對(duì)存量住宅面積的需求年度增長(zhǎng)約為5%—7%。而同期年度新建住宅量相當(dāng)于存量的4%—5%。也就是說(shuō),在未考慮折舊需求的情況下,市場(chǎng)每年仍有1—2個(gè)百分點(diǎn)的缺口。這種供需不平衡,被普遍認(rèn)為是住宅上漲的基本動(dòng)因。
 
  2003年以來(lái),盡管央行對(duì)貨幣政策表述歷經(jīng)了“適度寬松、寬松、適度從緊、從緊”等多次變化,但每年都在向市場(chǎng)注入大額凈頭寸:2006年為14500億元,2007年為4700億元,2008年高達(dá)18600億元,2009年更是高達(dá)27500億元。中國(guó)處于史上較“不差錢(qián)”的十年中,而金融危機(jī)期間的10萬(wàn)億貨幣投放,更是將這一狀況推高至頂峰。

  持續(xù)的貨幣寬松,帶來(lái)了通脹和資產(chǎn)價(jià)格的飆升。較低的利率管制、稀缺的投資渠道,使得持有不動(dòng)產(chǎn)的增值收益,大大超過(guò)持有貨幣或投向?qū)崢I(yè),極大刺激人們對(duì)房產(chǎn)的潛在需求。

  從2006年開(kāi)始,政府開(kāi)始認(rèn)識(shí)到,住房需求必須區(qū)別化地滿足,政府有義務(wù)保障中低收入者基本居住權(quán)利。“加快建設(shè)廉租房、規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房”,十年中頭度出現(xiàn)在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)的決議中。但住房保障制度在對(duì)象覆蓋、土地劃撥和資金投入方面均未有明確的認(rèn)識(shí),也沒(méi)有成型的制度設(shè)計(jì)。

  但許多保障房尤其是經(jīng)濟(jì)適用房,成為權(quán)力尋租的地帶。而更需要引導(dǎo)的廉租房體系,則在很長(zhǎng)時(shí)間里沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。地方財(cái)政的壓力和商業(yè)銀行的動(dòng)力不足,也成為這項(xiàng)需要長(zhǎng)期建設(shè)、動(dòng)態(tài)維護(hù)制度建成的障礙之一。

  2010年,保障房建設(shè)被提到與控制房?jī)r(jià)同樣的高度。各地政府與簽訂了“軍令狀”,以確保各項(xiàng)要素配套到位、嚴(yán)格遵循建設(shè)進(jìn)度。在長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立前,行政命令的結(jié)果卻是,只見(jiàn)開(kāi)工不見(jiàn)竣工、重產(chǎn)權(quán)房輕租賃房,分流需求的初衷至今尚未得到更好的解決。

  因此,流動(dòng)性泛濫的市場(chǎng)周期中,房屋的資產(chǎn)屬性得到了充分的體現(xiàn),其保障屬性則不然。通過(guò)配置不動(dòng)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)財(cái)富保值增值的群體,一時(shí)間成了“身邊的野蠻人”。購(gòu)房者被人為區(qū)分為剛需、投資和投機(jī)三種。后兩者成為調(diào)控的打擊對(duì)象。

  2011年,政府出臺(tái)了另一項(xiàng)壓制需求的政策——限購(gòu),輔以對(duì)本埠居民二套房貸款頭付提高、利率上浮,對(duì)三套

掃一掃或者搜索微信號(hào):Lcy18876761354

海南房產(chǎn)網(wǎng)微信

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線(0898-66691855

QQ號(hào):點(diǎn)擊這里給我發(fā)消息

遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光!

免責(zé)聲明:凡注明為其他媒體來(lái)源的信息,均為轉(zhuǎn)載自其他媒體,其目的在于促進(jìn)信息交流,并不代表本網(wǎng)贊同其觀點(diǎn)或?qū)ζ鋬?nèi)容真實(shí)性 負(fù)責(zé)。本站轉(zhuǎn)載時(shí)會(huì)標(biāo)明出處,版權(quán)歸原載媒體和作者所有。如所載內(nèi)容涉及侵權(quán),請(qǐng)及時(shí)和本站聯(lián)系刪除。

更多大家關(guān)注的樓盤(pán)

  • 魯能山海天

    魯能山海天

    14000元/平方米

    文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國(guó)際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)

  • 博鰲海御

    博鰲海御

    0元/平方米

    瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道

  • 官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    官塘學(xué)院小鎮(zhèn)

    14000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)

  • 恒大金碧天下

    恒大金碧天下

    20000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)

  • 石梅山莊

    石梅山莊

    23000元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|萬(wàn)寧市興隆石梅灣興梅大道1號(hào)

  • 天來(lái)泉二期

    天來(lái)泉二期

    12000元/平方米

    瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開(kāi)發(fā)區(qū)天來(lái)泉大道

  • 中國(guó)海南·?;◢u

    中國(guó)海南·?;◢u

    21000元/平方米

    儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國(guó)海南?;◢u展示中心

  • 富力灣

    富力灣

    19000元/平方米

    陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段

  • 龍憩園中園

    龍憩園中園

    0元/平方米

    萬(wàn)寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)

  • 龍棲灣新半島

    龍棲灣新半島

    33000元/平方米

    樂(lè)東 - 樂(lè)東縣|樂(lè)東縣九所龍棲灣

服務(wù)熱線:0898-66691633 | E-mail:qinzhenjiang@qq.com | 地址:海南省瓊海市愛(ài)華東路部隊(duì)車庫(kù)旁 | 公司全稱:海南中信宜居投資管理有限公司

海南房產(chǎn)網(wǎng)版權(quán)所有 ©2016-2021 All Rights Reserved 瓊ICP備10000445號(hào)