家住漢陽的阮女士較近有點煩：上個月剛剛裝修好的房子，剛準備搬進去住時卻發(fā)現(xiàn)廚房、衛(wèi)生間、客廳天花板上有幾塊水漬，物業(yè)公司通過檢查，認為是由于樓上住戶水管漏水而引起的，可樓上業(yè)主卻矢口否認。較后，經(jīng)物業(yè)公司多次協(xié)調(diào)終于解決了問題。阮女士認為，物業(yè)公司在裝修管理上沒有盡到責任，所以拒絕繳納物業(yè)管理費。她想知道，對物業(yè)公司的服務(wù)不滿意，是否可以不交物業(yè)管理費？

　　記者就此咨詢了律師事務(wù)所律師，他認為：頭先應(yīng)該明確漏水的具體原因是什么。一般來說，要么是房屋質(zhì)量不過關(guān)；要么是樓上業(yè)主裝修過程中破壞了防水層，但無論是哪種原因引起的都與物業(yè)管理公司無關(guān)，不涉及物業(yè)管理與業(yè)主的法律關(guān)系。

　　房屋在交付給業(yè)主使用前，開發(fā)商都應(yīng)該做滲水、注水實驗，確保房屋不存在滲水才能交付給業(yè)主，如果開發(fā)商交付的房屋存在瑕疵，導致水管漏水使業(yè)主遭受損失，開發(fā)商應(yīng)當承擔違約賠償責任；如果是樓上業(yè)主過失，造成漏水導致樓下業(yè)主房屋遭受損失，該行為已經(jīng)構(gòu)成對樓下業(yè)主財產(chǎn)權(quán)利的侵犯，構(gòu)成侵權(quán)者應(yīng)當承擔侵權(quán)賠償責任。物業(yè)管理公司在本案中只涉及對受損業(yè)主家內(nèi)部的維護和修繕。由于受損部分不屬于公共設(shè)施、公共區(qū)域，該部分的物業(yè)服務(wù)不屬于物業(yè)管理所涵蓋的服務(wù)范圍，而屬于特殊的物業(yè)管理服務(wù)，對該部分維修應(yīng)當另行支付費用，業(yè)主沒有理由拒繳物業(yè)管理費。

　　律師認為，業(yè)主以對管理服務(wù)不滿意為由拒繳物業(yè)管理費，實際上是混淆了業(yè)主和小區(qū)物業(yè)管理公司之間的權(quán)利義務(wù)。頭先，物業(yè)管理公司只是基于開發(fā)商的委托、全體業(yè)主的共同委托或代表全體業(yè)主共同利益的管委會的委托，為整個小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理公司與業(yè)主的合同關(guān)系并不是通常的一對一的合同關(guān)系，而是一對整體業(yè)主的合同關(guān)系。

　　其次，物業(yè)管理費是用于整個小區(qū)維護保養(yǎng)、維持小區(qū)正常、持續(xù)運行所必須的費用，并非物業(yè)管理公司的經(jīng)營性收入。如果允許任何一個業(yè)主任意以物業(yè)管理公司服務(wù)存在瑕疵或?qū)ξ飿I(yè)管理費使用存在疑問為由拒付物業(yè)管理費，則必然導致物業(yè)管理費入不敷出、物業(yè)管理公司因缺乏資金對小區(qū)的維護管理難以為繼，這必然導致全體業(yè)主（包括欠費的業(yè)主）的共同利益遭受損害。

　　因此，對于物業(yè)管理公司收取并使用、管理物業(yè)管理費的問題，相關(guān)法律、法規(guī)設(shè)計了一整套完整的監(jiān)督機制，即業(yè)主將其對物業(yè)管理公司的監(jiān)督權(quán)讓給代表全體業(yè)主利益的管委會行使；同時，業(yè)主賦予管委會對物業(yè)管理公司使用和管理物業(yè)管理費以及各種維修基金檢查和監(jiān)督的權(quán)利、“予以制止并要求其限期改正”、解聘物業(yè)管理公司以及代表全體業(yè)主向物業(yè)管理公司提出起訴要求賠償業(yè)主損失的權(quán)利。

　　只有當物業(yè)管理公司服務(wù)不到位，違反了物業(yè)管理合同時，業(yè)主才有權(quán)拒交物業(yè)管理費。而此案例中，責任本身不在物業(yè)管理公司，并且他們已經(jīng)盡到了自己的責任，所以阮女士無理由拒絕交納物業(yè)管理費。王律師認為，阮女士應(yīng)查明造成房屋漏水的直接責任到底在開發(fā)商還是樓上業(yè)主，如果是房屋質(zhì)量問題，可直接找開發(fā)商要求承擔違約賠償責任；如果是樓上業(yè)主過失造成漏水，則阮女士應(yīng)直接找樓上業(yè)主承擔賠償責任。

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