為了抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，政府加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列相關(guān)政策措施，其中包括在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與交易中轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬征收差別化契稅。目前的做法，一是各地對(duì)購(gòu)購(gòu)非普通住宅按法定3%至5%的稅率征收契稅，比如北京、上海等地為3%，山西、江蘇等地為4%；二是對(duì)于購(gòu)購(gòu)普通住宅、經(jīng)濟(jì)適用房按法定稅率減半征收；三是對(duì)個(gè)人頭次購(gòu)購(gòu)90平方米以下的普通住房統(tǒng)一按1%稅率征收；四是對(duì)棚戶區(qū)改造安置住房等保障性住房實(shí)行減免稅優(yōu)惠政策。這種差別化的契稅政策實(shí)施的效果非常明顯，低收入者受益尤其大。但受法定稅率的限制，契稅對(duì)調(diào)節(jié)收入分配、抑制投機(jī)炒房行為的作用有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

　　我國(guó)現(xiàn)行稅制涉及房地產(chǎn)的稅收，共有10多個(gè)稅種，涵蓋了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售、轉(zhuǎn)讓和保有等各個(gè)環(huán)節(jié)，其中，契稅在整個(gè)房地產(chǎn)稅收鏈中處于入口和出口兩端的位置上，對(duì)房地產(chǎn)其他稅種具有把手作用。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)，以出讓和轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，頭先要交納契稅；在銷售房屋和二手房交易辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)時(shí)，較后一個(gè)環(huán)節(jié)也是契稅。加上契稅是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中對(duì)承受方征收的，實(shí)行差別化政策以及“先稅后證”的征管辦法，這些特點(diǎn)使契稅在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控上具有先天的優(yōu)勢(shì)，可以成為名副其實(shí)的“內(nèi)在穩(wěn)定器”，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮積極作用。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易更為活躍，政府需要加大調(diào)控力度時(shí)，契稅的地位和作用越加凸顯。

　　從保障民生和維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的角度看，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的在于合理抑制住房的投資品功能，讓住房回歸“民生性”和消費(fèi)品功能。這需要充分發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)功能和資金積累的功能。相對(duì)于財(cái)產(chǎn)所得稅和房產(chǎn)稅，契稅不僅操作簡(jiǎn)單方便，而且通過(guò)提高稅率及其差別化，可以有效引導(dǎo)住房合理消費(fèi)，抑制房地產(chǎn)投機(jī)、調(diào)節(jié)收入分配、積累更多的資金發(fā)展保障性住房。因此，筆者認(rèn)為，可以考慮適當(dāng)擴(kuò)大契稅的稅率，例如，可以適當(dāng)提升高端商品房開(kāi)發(fā)與轉(zhuǎn)移的契稅稅率；使契稅與營(yíng)業(yè)稅相銜接，擴(kuò)大對(duì)購(gòu)購(gòu)?fù)顿Y性住房和消費(fèi)性住房（以5年期為區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)）征收的契稅稅率差別；大幅減免低收入者購(gòu)房及改造安置住房等保障性住房的契稅稅率等。

　　鑒于契稅在房地產(chǎn)稅收體系中的特殊地位及其“先稅后證”的征管辦法，應(yīng)該還可以在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理中扮演重要角色。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、銷售（預(yù)售）情況復(fù)雜、存量房信息難以全面準(zhǔn)確掌握，因此對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理難度很大。契稅“先稅后證”制度，可以說(shuō)是房地產(chǎn)稅收控管的總開(kāi)關(guān)，若遵循房地產(chǎn)稅收管理的規(guī)律，形成以契稅為把手，對(duì)房地產(chǎn)各稅種進(jìn)行有效控管的稅收管理機(jī)制，應(yīng)能有利于加強(qiáng)和完善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。同時(shí)，契稅征收過(guò)程中提供的信息，也為房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控提供了參考和決策的依據(jù)。相對(duì)于其他稅種和管理手段，從契稅管理中獲取的房地產(chǎn)相關(guān)信息較為全面而又準(zhǔn)確，這有助于政府加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)、分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)運(yùn)行中的新情況、新問(wèn)題，提高調(diào)控和管理措施的預(yù)見(jiàn)性、針對(duì)性和有效性。就此而言，契稅的征收過(guò)程，不僅僅是對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)稅種的管理過(guò)程，而且是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理過(guò)程。

　　從實(shí)踐來(lái)看，若要進(jìn)一步強(qiáng)化契稅在調(diào)節(jié)收入分配、增加地方財(cái)政收入、調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)等方面的作用，還需在一些具體環(huán)節(jié)上有相應(yīng)的改革與完善。比如，提升契稅的立法層次，將現(xiàn)行的契稅暫行條例上升為契稅法，以適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的需要，將契稅打造成為房地產(chǎn)稅收中的主要稅種，并使其成為地方稅收體系中的一個(gè)主體稅種。同時(shí)，落實(shí)契稅“先稅后證”制度，也需要更高的法律層面來(lái)規(guī)范，以提高納稅人的遵從度和相關(guān)部門的配合程度。此外，還需要進(jìn)一步完善計(jì)稅價(jià)格核定，在全國(guó)范圍內(nèi)建立統(tǒng)一的契稅申報(bào)信息網(wǎng)絡(luò)、標(biāo)準(zhǔn)化的契稅申報(bào)程序和契稅信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理和調(diào)控提供技術(shù)支持，以有效避免納稅人過(guò)低申報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等問(wèn)題。

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