又到“3·15”。日前，記者從浙江省消保委了解到，2007年全省受理商品房消費(fèi)投訴案件高達(dá)691件。浙江省消保委公布了2007年全省十大消費(fèi)投訴熱點(diǎn)，商品房類投訴名列其中。

作為消費(fèi)領(lǐng)域主要消費(fèi)品之一的商品房，其消費(fèi)不僅涉及商品本身的面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等問題，還與小區(qū)規(guī)劃、容積率、公建配套設(shè)施、物業(yè)等有關(guān)，而一套商品房牽扯到一代人或幾代人的積蓄。去年，杭州樓市成交量再次創(chuàng)出歷史新高，房?jī)r(jià)漲幅之大也屬近幾年罕見。在這樣的火熱樓市下，房產(chǎn)投訴呈現(xiàn)出什么新特點(diǎn)？

結(jié)合相關(guān)案例，我們還特地邀請(qǐng)了浙江浙聯(lián)律師事務(wù)所副主任陳鐘律師就如何維權(quán)進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

熱點(diǎn)一：房屋質(zhì)量

去年杭州樓市蓬勃發(fā)展，從五月份開始， 拉出一條大陽(yáng)線，房?jī)r(jià)也隨著一路上漲。過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)在刺激樓市發(fā)展的同時(shí)，一些企業(yè)過(guò)于追求發(fā)展速度，忽略了工程質(zhì)量，給樓市留下了諸多隱患。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2007年浙江省消保委受理因質(zhì)量問題引起的投訴405件，占總受理商品房消費(fèi)投訴案件691件的58.6%。主要有地基下沉、墻體開裂、房屋滲水等質(zhì)量問題。

投訴案例：

張先生去年購(gòu)得杭州近郊某樓盤，在房屋裝修時(shí)發(fā)現(xiàn)了質(zhì)量問題：次臥裝修好的天花板上有一裂縫，并且蔓延到已做好的吊柜處；主臥頂棚也有一條南北方向的裂縫。物業(yè)人員和開發(fā)公司相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)為貫通裂縫，在未給予書面答復(fù)的情況下進(jìn)行了修理。張先生投訴物業(yè)和開發(fā)商在沒有權(quán)威的法定機(jī)構(gòu)給予客觀、公正鑒定和未經(jīng)本人審閱同意修復(fù)方案的前提下，擅自修理，并且修復(fù)的方法過(guò)于簡(jiǎn)單?！?/p>

律師點(diǎn)評(píng)：如果物業(yè)人員和開發(fā)商實(shí)地查看后認(rèn)為是貫通裂縫，那可能是房屋質(zhì)量問題。如何處理，關(guān)鍵要看開發(fā)商是否承認(rèn)房屋質(zhì)量問題：1、開發(fā)商承認(rèn)是房屋質(zhì)量問題，張先生可以選擇退房或不退房要求修復(fù)；2、如果開發(fā)商不認(rèn)可是房屋質(zhì)量問題，那么，張先生只能委托評(píng)估公司進(jìn)行房屋質(zhì)量評(píng)估，構(gòu)成房屋質(zhì)量嚴(yán)重缺陷，可以要求退房。如果情況不太嚴(yán)重，可憑評(píng)估報(bào)告要求開發(fā)商維修。

熱點(diǎn)二：全裝修成品房質(zhì)量

購(gòu)購(gòu)全裝修的成品房，讓消費(fèi)者省去了裝修的煩惱，節(jié)約了時(shí)間，因此近兩年來(lái)，全 也受到很多購(gòu)房者的歡迎。但近兩年全裝修商品房購(gòu)賣過(guò)程中存在的問題也較為突出，主要是事先沒有明確約定裝修的內(nèi)容，導(dǎo)致交付時(shí)沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)。

綜合消費(fèi)者的投訴反映和調(diào)查情況，目前杭州市場(chǎng)的全裝修成品房普遍存在5個(gè)方面問題：1、全裝修成品房一概宣傳為“精 ”，夸大宣傳；2、樣板房不作為交付驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)；3、全裝修成品房的購(gòu)賣合同對(duì)裝修的內(nèi)容沒有明確約定，消費(fèi)者驗(yàn)收無(wú)據(jù)可依；4、全裝修成品房的售后服務(wù)不健全；5、全裝修成品房驗(yàn)收制度不健全。

投訴案例：

去年6月10日，王小姐花了150多萬(wàn)元購(gòu)購(gòu)了一套全 ，這個(gè)價(jià)錢比當(dāng)時(shí)同地區(qū)的毛坯房每個(gè)平方米貴了1000多元。房子交付后，王小姐發(fā)現(xiàn)，客廳地板色度各處深淺不一，有很明顯的色差。王小姐立即向開發(fā)商投訴了此事，遲遲未得到回音。哪知地板出現(xiàn)色差僅僅只是“序曲”，各種裝修問題接踵而至，簡(jiǎn)直令王小姐應(yīng)接不暇：油煙機(jī)一起動(dòng)就發(fā)出隆隆的響聲，地板鋪裝不平整，廚房和衛(wèi)生間鋪設(shè)的水管漏水，導(dǎo)致餐廳頂部發(fā)霉起泡和衛(wèi)生間墻面發(fā)霉……去年9月，臺(tái)風(fēng)的來(lái)襲不但使陽(yáng)臺(tái)墻面嚴(yán)重“破相”，而且還使靠近陽(yáng)臺(tái)的客廳地板發(fā)霉、變黑。在王小姐的一再要求下，今年年初，物業(yè)公司人員較終上門維修了墻面。王小姐提出，物業(yè)公司要么用同樣色彩、規(guī)格的地板來(lái)替換毀損的地板，要么賠償她的損失，但遭到物業(yè)公司的拒絕。

律師點(diǎn)評(píng)：由于墻面嚴(yán)重“破相”導(dǎo)致陽(yáng)臺(tái)的客廳地板發(fā)霉、變黑，開發(fā)商應(yīng)該予以修復(fù)，同時(shí)王小姐可以要求開發(fā)商用同樣色彩、規(guī)格的地板來(lái)替換毀損的地板。如果市場(chǎng)上已經(jīng)沒有同樣色彩、規(guī)格的地板，也可以要求賠償。物業(yè)公司拒絕并不代表開發(fā)商拒絕，王小姐應(yīng)直接向開發(fā)商提出自己的要求，如果遭到拒絕，可以通過(guò)訴訟途徑解決。

消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)全裝修商品房時(shí)，應(yīng)該與開發(fā)商明確裝修的內(nèi)容、使用材料的廠家、品牌、規(guī)格及價(jià)格，并作為交付使用的標(biāo)準(zhǔn)。

熱點(diǎn)三：房產(chǎn)商惡意違約

去年杭州樓市在一片漲價(jià)聲中，出現(xiàn)“求大于供”的局面，連夜排隊(duì)、搶號(hào)、托關(guān)系購(gòu)房、樓盤“一夜清”等消息不絕于耳，出現(xiàn)了開發(fā)商合同約定不履行、承諾不兌現(xiàn)的情況。房產(chǎn)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)；廣告、樓書承諾配套設(shè)施不兌現(xiàn)；商品房周邊景觀與房產(chǎn)商承諾大相徑庭……因?yàn)榉慨a(chǎn)商即便違約也不怕消費(fèi)者要求退房，房產(chǎn)商在支付一定違約金后，也不會(huì)影響次銷售抬高價(jià)格。開發(fā)商左右逢源，購(gòu)房者卻進(jìn)退兩難。

投訴案例：市民童先生于前年購(gòu)得一處期房，開發(fā)商承諾在去年10月交房，可直到去年年底童先生也未能住進(jìn)新房。童先生說(shuō)，“根據(jù)當(dāng)初與開發(fā)商簽訂的《商品房購(gòu)賣合同》，交房逾期180天，我有權(quán)解除合同，開發(fā)商還須向我支付總價(jià)5%的違約金。”可是，購(gòu)購(gòu)期房時(shí)每平方米房?jī)r(jià)不過(guò)8000元/平方米，而出現(xiàn)糾紛時(shí)同地段的房子單價(jià)已達(dá)到了10000元/平方米以上，退房已不劃算。如果童先生不愿解除合同，開發(fā)商就要賠償了，開發(fā)商提出要將5%的違約金降至2%，交房期仍不能確定，他們還要童先生與他們重新簽約，認(rèn)可他們的這些條件。

律師點(diǎn)評(píng)：《合同法》第114條規(guī)定：“約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。”按照這一規(guī)定，由于房?jī)r(jià)的上漲所造成的損失已經(jīng)超過(guò)了約定5%的違約金，童先生如果決定退房，可以要求開發(fā)商按照同類地段的市場(chǎng)價(jià)賠償損失。

熱點(diǎn)四：開發(fā)商“一房?jī)少u”

隨著房?jī)r(jià)一個(gè)價(jià)地上漲，去年合同違約投訴較往年要多。為了漲價(jià)，部分開發(fā)商寧肯違約也不賣房。

投訴案例：

去年3月，張先生在市內(nèi)某樓盤以9000多元/平方米的價(jià)格購(gòu)了套房產(chǎn)。在和開發(fā)商簽訂了正式購(gòu)房合同后，張先生一共付了15萬(wàn)元現(xiàn)金（30%的頭付款和相關(guān)稅費(fèi)）。后來(lái)，雙方約定較后付款日期為7月15日。

就在7月12日，張先生接到開發(fā)商通知，房子已被賣給了別人。原來(lái)，張先生購(gòu)購(gòu)的那套房產(chǎn)的價(jià)格已上漲了1000多元/平方米。張先生與開發(fā)商多次交涉，但開發(fā)商堅(jiān)持不賣房給張先生。

律師點(diǎn)評(píng)：如果張先生確實(shí)有證據(jù)證明開發(fā)商“一房?jī)少u”，根據(jù)《較高人民法院關(guān)于審理商品房購(gòu)賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》的規(guī)定，如果開發(fā)商導(dǎo)致商品房購(gòu)賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的消費(fèi)者可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

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