2007年10月，昆明“人與自然小區(qū)”業(yè)主委員會投票“罷免”物管后，宣布業(yè)主將自行管理小區(qū)。如今四個月過去了，業(yè)主委員會卻仍在與物管僵持，“自治”遭遇了意想不到的困難。在此過程中，政府指導(dǎo)和《物權(quán)法》相關(guān)配套政策的缺位引起了社會關(guān)注。

某小區(qū)召開業(yè)主大會（本報資料照片）
 

2008年1月1日，人們都在慶祝元旦時，“人與自然”小區(qū)的公共區(qū)域卻陷入一片漆黑，由于無人清運(yùn)，垃圾也很快堆了起來。

人與自然小區(qū)約有510戶業(yè)主入住，物管是昆明恒基物業(yè)管理有限公司，其服務(wù)合同于2007年11月中旬到期。11月初小區(qū)業(yè)主就召開大會并高票通過不再與這家物管合作。“主要是對他們的服務(wù)不滿。”業(yè)主代表楊鴻祥等人說，有的業(yè)主家里被盜后找物管，對方竟說只管小區(qū)秩序，不負(fù)責(zé)安全；小區(qū)公共區(qū)域的燈壞了幾十個，物管卻一直不修。

由于這是《物權(quán)法》實施后昆明市頭個宣布自行管理的小區(qū)，因此一直置于媒體和社會的高度關(guān)注下。但老物管一直未撤出小區(qū)，給小區(qū)自治帶來了困難。恒基物業(yè)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說沒撤走是因為“至今仍有36萬元的物管費(fèi)沒有收到，已嚴(yán)重影響了公司的正常運(yùn)營”，他們還說：“一開始公司也對自己存在的一些問題進(jìn)行了深刻的自我批評并進(jìn)行整改，但業(yè)委會提出了諸多不合理要求。”

恒基物業(yè)公司還表示，11月中旬合同就到期，公司卻仍然為業(yè)主提供了一個多月的服務(wù)，墊支了七萬多元的水電等各項費(fèi)用，但繼續(xù)下去已無法承受。因此，12月25日物管公告“2008年1月1日零時起，停止所有服務(wù)”后，就于1日零時切斷了小區(qū)公共道路的電源、給小區(qū)保安室、監(jiān)控貼上了封條。

為了應(yīng)對，業(yè)委會發(fā)出緊急通知請每戶業(yè)主先墊支100元，暫時支付聘請保安、清運(yùn)垃圾等費(fèi)用。記者于2008年1月4日來到小區(qū)時，業(yè)委會聘請的15名保安已開始工作，小區(qū)照明從3日也已恢復(fù)。但恒基物管仍占據(jù)著小區(qū)會所的部分辦公室，也未進(jìn)行任何交割。業(yè)委會副主任杜雷、委員羅兆先等人都表示：“現(xiàn)在的僵持狀態(tài)絕不是我們想要的。”

某小區(qū)（本報資料照片）
 

業(yè)委會副主任杜雷說：“我們的自行管理之路走得艱辛而漫長：本想跟物管公司友好協(xié)商、平穩(wěn)過渡，矛盾卻不斷激化甚至發(fā)展到了報警的地步；本想自行管理，現(xiàn)在卻不得不繞回原來的路--找物管公司。”杜雷說，一開始，業(yè)委會想找家小物管公司，但發(fā)現(xiàn)對方責(zé)任心不強(qiáng)就否定了。然后又想自行管理，但因資質(zhì)問題只得作罷?，F(xiàn)在不得不繞回聘請物管的老路上。“不管是業(yè)委會成立還是自行管理，在我們跌跌撞撞摸索經(jīng)驗的時候，多希望政府相關(guān)部門幫我們一把??！”

云南省鑫金橋律師事務(wù)所律師劉愛國說，按照《物權(quán)法》第75條的規(guī)定，地方人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助。但業(yè)委會副主任張林反映：業(yè)委會成立時到政府相關(guān)部門寫申請、打報告、蓋章成了重要工作，光章就蓋了30多個。除了申請時房管局給過一個成立指導(dǎo)程序表，沒感覺有什么指導(dǎo)和協(xié)助。

對此，昆明市盤龍區(qū)房管局物管辦的工作人員張女士(不愿透露名字)說，雖然《物權(quán)法》提到業(yè)主可以自行管理，但昆明市、盤龍區(qū)針對這一問題的政策法規(guī)還沒有出臺，因此物管辦也是摸著石頭過河，無法給予更多更系統(tǒng)的指導(dǎo)，只是要求業(yè)委會成立時到物管辦備案及取得認(rèn)可。

“其實，我們自行管理之路上遇到的障礙，就是《物權(quán)法》缺乏相關(guān)的具體配套政策。”張林說。律師劉愛國分析，《物權(quán)法》第81條規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理”。這個規(guī)定雖然賦予了業(yè)主權(quán)力，但沒有相關(guān)的配套政策，可能會導(dǎo)致實際操作中出現(xiàn)困難。

頭先是法人資質(zhì)問題。張林等人認(rèn)為，業(yè)委會自行管理的模式應(yīng)該是向業(yè)主收費(fèi)，然后聘請保安、垃圾清運(yùn)等人員，對其直接支付勞務(wù)費(fèi)，這樣可以省掉中間環(huán)節(jié)的費(fèi)用。但收費(fèi)就要產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)往來，如何管理？是否要上稅？資金怎么流通？業(yè)委會曾到銀行申請設(shè)立一個賬戶管理公款，但所有銀行都以“業(yè)委會的性質(zhì)無法明確”、“是企業(yè)法人還是社團(tuán)法人的要求不同”等理由，予以拒絕。

對此，房管局物管辦張女士說，業(yè)委會只是一個群眾組織，不具備法人資格。一旦涉及到收費(fèi)、稅收等問題，政府將很難進(jìn)行管理。“所以我們覺得，業(yè)委會自行管理這么大的小區(qū)，原本就不太現(xiàn)實，也不適合。”

其次是管理資質(zhì)問題。律師劉愛國說，《物業(yè)管理條例》規(guī)定“從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)具有獨立的法人資格”，“從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得執(zhí)業(yè)資格證書”等。但杜雷等業(yè)委會成員認(rèn)為，這是對企業(yè)的規(guī)定，不應(yīng)該套用到業(yè)委會頭上。但到底小區(qū)業(yè)委會自行管理應(yīng)該套用哪種標(biāo)準(zhǔn)，到現(xiàn)在還缺乏具體的規(guī)定。

對此，房管局物管辦張女士認(rèn)為，業(yè)委會自行管理較大的小區(qū)時，在能力上存在很多現(xiàn)實問題。比如公共道路能否保證暢通？公共設(shè)施能否不被損壞？供水供電能否及時保障？一旦出了問題誰來負(fù)責(zé)？“業(yè)主是可以自行管理，但不代表就能管好。我們建議還是走招投標(biāo)的路子，聘請專業(yè)物管公司進(jìn)行管理。這樣出了問題也有人負(fù)責(zé)。”

面對自行管理走過的曲折之路，業(yè)主代表楊鴻祥質(zhì)疑：《物權(quán)法》已經(jīng)賦予了廣大業(yè)主較基本的權(quán)力，不能因為配套政策缺乏，就徹底否定業(yè)主自行管理。“是不是配套政策不出臺，我們就無法自行管理，物權(quán)法就無法真正得到落實？”他說，人與自然小區(qū)的許多業(yè)主們急切盼望著《物權(quán)法》的相關(guān)配套政策能夠盡快完善，小區(qū)的尷尬現(xiàn)狀能夠盡快改變。

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