不久前，張小姐所住大廈的電梯鋼纜壞了，當(dāng)時(shí)，大廈的管理處發(fā)出告示：讓業(yè)主籌資進(jìn)行維修。匡算下來(lái)，大廈的業(yè)主每戶(hù)需要交費(fèi)100多元。對(duì)此，張小姐等業(yè)主深表不滿(mǎn)，認(rèn)為此前在收樓時(shí)，開(kāi)發(fā)商就表示已經(jīng)按樓價(jià)款的2％支付了物業(yè)維修資金，因此，電梯壞了，其維修費(fèi)就應(yīng)從已交納的物業(yè)維修資金中支付，不應(yīng)該要業(yè)主另行支付維修費(fèi)了。對(duì)此，該大廈的物業(yè)管理人員的解釋是：維修資金是在更換電梯時(shí)才能使用的，并不可隨意作為電梯的維修費(fèi)使用。由于雙方各執(zhí)一詞，張小姐等更在大廈的大堂貼出了抗議式的“大字報(bào)”。但較終的結(jié)果是，張小姐等業(yè)主的理由得不到相關(guān)部門(mén)的支持。這里面到底孰是孰非？

對(duì)于業(yè)主的疑問(wèn)，即將在2月1日起實(shí)施的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》有明確答案?！　?br />
新規(guī)一：維修資金不用作維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)

日前，建設(shè)部在其官方網(wǎng)站發(fā)布了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》。針對(duì)上述張小姐所在大廈遇到的這類(lèi)維修費(fèi)用支出的歸屬問(wèn)題，該《辦法》明確指出，應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。也就是說(shuō)，張小姐等業(yè)主是應(yīng)該籌資進(jìn)行電梯鋼纜維修的。

對(duì)于這一規(guī)定，有律師指出，這意味著以往屬于“模糊地帶”的維修費(fèi)用的使用方法得到了清晰的解答。

以往小區(qū)需要支出維修費(fèi)用時(shí)，很多業(yè)主或者物管公司都認(rèn)為是應(yīng)該從物業(yè)維修資金中提取使用的，不過(guò)，由于業(yè)主委員會(huì)成立的并不多，因此這筆費(fèi)用的使用往往缺乏監(jiān)督。而新《辦法》實(shí)施后，對(duì)維修資金該用作何處有了明確的界定。這也將使物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的矛盾進(jìn)一步減少。

新規(guī)二：按建筑安裝成本比例繳費(fèi)

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，從今年2月1日起，市民購(gòu)房時(shí)所要交存的公共維修資金，將不再按照房款的比例，而是按照每平方米的建筑安裝工程造價(jià)的比例繳納。1998年發(fā)布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修資金管理辦法》同時(shí)廢止。

以往的規(guī)定是“按購(gòu)房款2%～3%的比例向售房單位繳存維修資金”。此次《辦法》中規(guī)定，商品住宅的業(yè)主，按照所擁有物業(yè)的建筑面積繳存住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，每平方米建筑面積繳存頭期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的數(shù)額，為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價(jià)的5%至8%。這意味著公共維修資金將按照住宅的建安成本計(jì)算繳存比例。

據(jù)了解，廣州市目前物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是購(gòu)房款的2%。大多數(shù)的繳交方式是：頭期費(fèi)用按住宅（含別墅）建筑面積40元/m2，非住宅建筑面積按50元/m2標(biāo)準(zhǔn)繳交。所交頭期金額不足購(gòu)房款2%的，按業(yè)主大會(huì)決定的方案繳納。

舉例而言，購(gòu)家購(gòu)購(gòu)一套100平方米的商品住宅，以均價(jià)1萬(wàn)元/m2算，按目前的繳納維修資金的辦法是：1萬(wàn)元×2%×100=2萬(wàn)元，根據(jù)繳交方式，頭期按建筑面積40元/m2計(jì)算，則購(gòu)家在購(gòu)房時(shí)先要繳交4000元。但由于所交的頭期金額不足購(gòu)房款2%，因此還須按業(yè)主大會(huì)決定的方案繳納，也就是說(shuō)，剩下未交的1.6萬(wàn)元以后還得要補(bǔ)交。

而根據(jù)新《規(guī)定》，按照建安成本造價(jià)1700元/m2計(jì)算，如果交存的比例定為5%，那么頭期所需要交存的物業(yè)維修資金為1700×5%×100=8500元。比原來(lái)的頭期繳存費(fèi)用大大提高了。

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四項(xiàng)費(fèi)用禁從維修資金中列支

《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》明確規(guī)定，以下四項(xiàng)費(fèi)用不得從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支：

一、依法應(yīng)當(dāng)由建設(shè)單位或者施工單位承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造費(fèi)用；

二、依法應(yīng)當(dāng)由相關(guān)單位承擔(dān)的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

三、應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人承擔(dān)的因人為損壞住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所需的修復(fù)費(fèi)用；

四、根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

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