根據(jù)國稅總局要求，2008年各地將全面清算土地增值稅，并將對土地增值稅征管辦法進行修訂。這既是國家稅務(wù)部門既定的工作安排，也是具有現(xiàn)實意義的任務(wù)。適時修正土地增值稅清算辦法，有助于完善土地增值稅的調(diào)控功能。

    土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人所征收的一種稅，實行超率累進稅率，較高邊際稅率為60%。2006年12月28日，國家稅務(wù)總局發(fā)布了《關(guān)于房企土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》），進一步加強了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理工作。

    由于該稅以土地增值額為計稅基礎(chǔ)，而房地產(chǎn)的增值額必須在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能確定，因此，從理論上講，必須等房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓以后才能征稅，但由于大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)遲遲不對開發(fā)項目進行竣工結(jié)算，導(dǎo)致稅務(wù)機關(guān)無法及時征收土地增值稅，因此，各地均對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)征土地增值稅的政策。但由于預(yù)征率比較低，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繼續(xù)通過拖延竣工結(jié)算來緩繳土地增值稅。

    一年多來，應(yīng)當(dāng)說，土地增值稅的清算工作取得了較大成績，但也暴露出了一些問題。《通知》的規(guī)定在現(xiàn)實執(zhí)行中被打折和規(guī)避的現(xiàn)象并不鮮見。因此，要全面清算土地增值稅，很重要的工作就是要對土地增值稅征管辦法進行修訂。

    如根據(jù)上述《通知》的規(guī)定，“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算，上述政策規(guī)定了具體的比例，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以有意將轉(zhuǎn)讓比例控制在85%以下即可規(guī)避清算。另外，上述規(guī)定中的“剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用”是指全部出租還是部分出租并未明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很容易通過預(yù)留一部分房屋的方式來規(guī)避上述規(guī)定。

    《通知》還規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)”，如果不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，就不視同銷售房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完全可以通過不辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，而僅將房地產(chǎn)的實際占有使用權(quán)用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，從而就規(guī)避了上述“視同銷售”的規(guī)定。對此，應(yīng)當(dāng)按照實質(zhì)課稅原則，將權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移的部分視同銷售，而不以整個房地產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移為條件。

    另外，根據(jù)《通知》的規(guī)定，“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過長期以租代售（如50年租賃）方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)就可以規(guī)避清算，上述規(guī)定實際上給企業(yè)提供了避稅的渠道。對此，應(yīng)當(dāng)按照實質(zhì)課稅原則，就沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移但實際上已經(jīng)轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)的行為征收土地增值稅。

    應(yīng)當(dāng)看到，土地增值稅清算工作之所以受到企業(yè)的抵制，一個重要原因就是稅務(wù)機關(guān)確定的預(yù)征率太低，導(dǎo)致企業(yè)預(yù)繳的稅款與實際應(yīng)當(dāng)繳納的稅款之間的差額較大，企業(yè)推遲清算的時間就相當(dāng)于獲得了一筆巨額的無息貸款，因此，解決企業(yè)抵制土地增值稅清算的問題必須從預(yù)征率著手。

    目前，廣州已經(jīng)決定從2008年1月1日起將普通住宅土地增值稅的預(yù)征率從0.5%提高到1%，將其他商品房土地增值稅預(yù)征率從0.7%提高到2%。廣州的做法值得借鑒。如果將土地增值稅的預(yù)征率提高到基本等于甚至略超企業(yè)實際應(yīng)納土地增值稅的水平，相信絕大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不會抵制土地增值稅的清算，甚至?xí)e極進行土地增值稅的清算。

    很多地方土地增值稅的預(yù)征率都是多年以前制定的，如廣州就是2004年制定的，北京目前實行的是2003年制定的1%的預(yù)征率。而較近五年正是房地產(chǎn)價格飛漲的時期，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的增值額大大增加，如果土地增值稅的預(yù)征率不隨著房地產(chǎn)價格的上漲而作調(diào)整，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)然會想方設(shè)法推遲清算的時間。因此，土地增值稅清算制度的完善必須以預(yù)征率的完善為前提。

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