“新一輪調(diào)控政策的特點(diǎn)是‘一刀切’,這對(duì)市場(chǎng)的影響將立竿見(jiàn)影。從財(cái)務(wù)指標(biāo)分析,目前,地產(chǎn)上市公司的負(fù)債率普遍偏高,平均比2009年高出20%左右;大多數(shù)房企將調(diào)整策略應(yīng)對(duì)市場(chǎng)趨冷。”在SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹看來(lái),四季度開(kāi)始,國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的房?jī)r(jià)和成交量走勢(shì)不容樂(lè)觀,加速周轉(zhuǎn)、增持現(xiàn)金將成為多數(shù)房企的避險(xiǎn)策略。與此同時(shí),在新一輪調(diào)控敏感期,萬(wàn)科、保利、恒大、遠(yuǎn)洋等房產(chǎn)商開(kāi)始低調(diào)進(jìn)軍保障房領(lǐng)域。
　　
　　加快周轉(zhuǎn)速度
　　
　　恒大地產(chǎn)董事長(zhǎng)許家印表示,在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下,公司將堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)策略,絕不囤地。今年前三季度,恒大地產(chǎn)銷售商品房597萬(wàn)平方米,成為國(guó)內(nèi)銷售面積的房企。恒大地產(chǎn)從項(xiàng)目拿地到銷售,一般控制在6-8個(gè)月。
　　
　　“恒大對(duì)現(xiàn)金流的要求非常高?！痹S家印表示:“宏觀調(diào)控后,公司將現(xiàn)金余額提高到150億元以上,較少也不能少于150億元,較高的時(shí)候達(dá)到了210億元?！蹦壳?恒大擁有73個(gè)項(xiàng)目,而在建項(xiàng)目達(dá)67個(gè),占比達(dá)90%以上;在建工程面積為2306萬(wàn)平方米,相當(dāng)于目前土地總面積的32%。
　　
　　頭開(kāi)股份董秘王怡指出,公司業(yè)務(wù)主要集中在北京地區(qū),地產(chǎn)新政以來(lái),部分樓盤的銷售確實(shí)受到政策的影響。他同時(shí)表示,公司將采取順應(yīng)市場(chǎng)的措施和靈活的定價(jià)策略,加快周轉(zhuǎn)速度?！案鶕?jù)各個(gè)項(xiàng)目的具體情況,采取靈活而有針對(duì)性的促銷策略,快速推盤、加強(qiáng)銷售力度、回籠資金。”
　　
　　根據(jù)計(jì)劃,頭開(kāi)股份2010年的新開(kāi)工面積將達(dá)到223萬(wàn)平方米,銷售面積達(dá)95萬(wàn)平方米。其中,北京地區(qū)項(xiàng)目計(jì)劃竣工面積92.77萬(wàn)平方米,計(jì)劃銷售簽約面積67.6萬(wàn)平方米。
　　
　　2009年下半年開(kāi)始,萬(wàn)科的開(kāi)工節(jié)奏和新房上市節(jié)奏逐步加快?！拔磥?lái)房地產(chǎn)行業(yè)將比拼資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。”萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為,調(diào)控之后,投資性需求將基本淡出,市場(chǎng)回歸到自住購(gòu)房者主導(dǎo)的狀態(tài)。萬(wàn)科將繼續(xù)執(zhí)行積極而靈活的銷售策略,同時(shí)加大中小套型商品房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。
　　
　　進(jìn)軍保障房領(lǐng)域
　　
　　郁亮認(rèn)為,未來(lái)中國(guó)的住宅體系包括政策性住房和商品房?jī)纱蟛糠?而且政策性住房會(huì)有一個(gè)可觀的比例,因此發(fā)展商必須主動(dòng)參與這兩大塊的建設(shè)中來(lái)。
　　
　　萬(wàn)科正在考慮保障房領(lǐng)域的“代建制”模式,即資金等均由政府投入,房企只輸出技術(shù)與管理,以此來(lái)收取管理費(fèi)用。代建制意味著開(kāi)發(fā)商幾乎毫無(wú)風(fēng)險(xiǎn),雖然利潤(rùn)不高,卻是穩(wěn)定的一筆大生意。
　　
　　業(yè)內(nèi)人士分析,保障房建安成本較低,宣傳和銷售費(fèi)用不高;需求穩(wěn)定,資金周轉(zhuǎn)速度快。另外,保障房更容易獲得銀行貸款,自有資金比例甚至可以低到20%以下。如果成本控制得好,以自有資金來(lái)算回報(bào)率,保障房利潤(rùn)率十分可觀。
　　
　　截至9月底,今年以來(lái)保障性安居工程已完成投資4700億元,占全年計(jì)劃的60%。據(jù)此估算,全年保障性安居工程的總投資或?qū)⒔咏?000億元,行業(yè)投資規(guī)模巨大。
　　
　　不過(guò),也有業(yè)內(nèi)人士提出不同觀點(diǎn)。在日前舉行的“樓市新論與‘綠領(lǐng)’投資”論壇上,萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖指出,政府試圖通過(guò)加大保障房建設(shè)以平抑房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲,但保障房主要解決民生問(wèn)題,而商品房更多為改善性需求服務(wù),兩者應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格區(qū)分,否則不利于行業(yè)的健康成長(zhǎng)。
　　
　　馮侖還強(qiáng)調(diào),房地產(chǎn)公共政策應(yīng)當(dāng)獨(dú)立,保障房和商品房應(yīng)分軌。市場(chǎng)歸市場(chǎng),保障歸保障;政府鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商介入保障房建設(shè),不等于讓市場(chǎng)解決保障的問(wèn)題,也不能讓保障承受市場(chǎng)的價(jià)格。

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