跌跌撞撞跑完了2010年上半程的開發(fā)商,是時候?qū)ο掳肽甑姆较蜃饕环碌囊?guī)劃了。

　　7月1日,中國房產(chǎn)信息集團(下稱“中房信”)聯(lián)合中國房地產(chǎn)測評共同發(fā)布了《2010年中國房地產(chǎn)企業(yè)上半年銷售排行榜》。各家企業(yè)在復雜的市場環(huán)境中的較量也初見分曉,萬科(000002,股吧)以355億元的銷售額依然高居銷售榜榜頭,恒大地產(chǎn)以211億元躍升。

　　截至目前,2010年的賽程已完成過半,但在眼下充滿懸念的房地產(chǎn)市場中,開發(fā)商與各方的博弈,恐怕還將衍生出許多看點。

　　銷售目標或集體泡湯

　　數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)企業(yè)的梯隊座次并沒有發(fā)生明顯變化,依然維持了2009年下半年的那6家企業(yè),緊隨萬科(000002,股吧)和恒大地產(chǎn)之后,保利地產(chǎn)(600048,股吧)、綠地集團、綠城、中海依次排位,它們的銷售金額分別為:208億元、207億元、204億元、195億元。

　　除萬科始終保持明顯優(yōu)勢外,另外幾家的差距正在逐步縮小。成績背后包含了某種商業(yè)邏輯:誰先降價,誰先受益。

　　中房信研究總監(jiān)薛建雄在接受《財經(jīng)日報》記者采訪時表示:“目前多數(shù)開發(fā)商仍然對市場抱有觀望心態(tài),或許對于降價'淺嘗輒止’的時候,萬科、恒大、保利地產(chǎn)(600048,股吧)、綠地集團紛紛以各種積極的手段'去存貨化’,掀起降價大潮,較終換取杰出的成績單。相比之下,那些沒有及時積極順應市場變化合理定價的地產(chǎn)商,在這一輪搶錢運動中,暫時敗下陣來?！?/P>

　　事實上,很多開發(fā)商的貨量都會集中在下半年,屆時,不同的經(jīng)營策略將帶來全然不同的結(jié)果。

　　薛建雄稱,今年下半年,大型開發(fā)商存貨壓頂?shù)木置鎸芡怀?去年高價獲取的土地如果今年轉(zhuǎn)化為可售房源,將存在顯性的滯銷風險。此外,大開發(fā)商年初前后制定的2010年預期銷售目標,從目前跡象來看,似乎已經(jīng)比較難完成。

　　以成交量較為穩(wěn)定的萬科為例,其董事長王石去年底接受《華爾街日報》采訪時曾表示,預計2010年銷售額在800億元。而據(jù)昨日的榜單,萬科上半年的銷售金額為355億元,完成了全年預計目標的44%。下半年,依然面臨不小挑戰(zhàn)。

　　2010年綠城的銷售目標是670億元（按計劃,綠城權(quán)益將占其中的三分之二）。據(jù)昨日的榜單,上半年,綠城銷售額為204億元,僅約占其全年目標的30%。雖然有觀點稱,高端物業(yè)不受宏觀調(diào)控影響,但事實上,這次調(diào)控所打擊的目標,正是一些面向二次、三次置業(yè)者的高端樓盤。

　　金地集團(600383,股吧)2009年年報顯示,去年完成營業(yè)收入120.98億元。2010年,主要開發(fā)項目共43個,計劃新開工面積388.85萬平方米、計劃竣工面積190.8萬平方米。據(jù)昨日的榜單,金地集團(600383,股吧)的銷售金額僅為55億元,排名在20位。

　　中原集團研究高端經(jīng)理劉淵認為,隨著標桿房企降價促銷以后,他們的新房銷售量有一定程度回升,表明目前市場上潛在的需求依然穩(wěn)定存在。

　　融資成本更高

　　對于過去兩個月開發(fā)商不愿降價的行為,大多數(shù)分析師稱開發(fā)商“資金寬?！?暫時沒有降價的動力,但這種局面極有可能在下半年發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示,今年季度,由于上市公司大幅提高開工面積,板塊現(xiàn)金流壓力驟然加大。一季度末,房地產(chǎn)板塊經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額為-418.58億元,預計到年報披露后,開發(fā)商資金缺口還將放大。而目前,上市再融資處于停滯狀態(tài),個人信貸收緊使得房屋銷售面積逐步下滑成為大概率的事件,這將意味著,開發(fā)商的資金壓力正在逐步增大。

　　瑞銀在一份研究報告中指出,部分擴張過于激進的開發(fā)商,其負債率高企的狀態(tài)顯示出風險。此刻,發(fā)債、信托等融資也將在下半年成為常態(tài)。

　　據(jù)普益財富提供的數(shù)據(jù),2010年二季度延續(xù)了一季度的火爆態(tài)勢,4~6月份,房地產(chǎn)信托共成立74款,募集資金規(guī)?？傆嫗?94億元。數(shù)據(jù)顯示,2010年上半年,新成立的房地產(chǎn)信托接近140款,成立規(guī)模亦超過350億元,而2009年全年只有181款房地產(chǎn)投資信托,規(guī)模為327億元。

　　日前,雅居樂發(fā)布的公告,其與東亞銀行訂立的信貸協(xié)議,獲得了金額為8億港元的定期貸款,期限為24個月。這是該集團繼年初發(fā)行優(yōu)先債券之后,又一次大規(guī)模融資行為。

　　在不能到境外發(fā)行債券的情況下,內(nèi)地上市的房地產(chǎn)企業(yè)也在通過各種方式融資。有理財機構(gòu)的人士透露,從去年底到目前,已經(jīng)有多家房地產(chǎn)企業(yè)與信托合作發(fā)行房地產(chǎn)基金?；鸬哪Ｊ接袀凸蓹?quán)兩種,募集資金多半投向開發(fā)商新增項目,用于支付土地款或者補充開發(fā)資金。據(jù)悉,以私募方式募集的資金,回報率一般在10%左右,有些還伴有項目收益分紅,因此,融資成本并不低。

　　此外,開發(fā)商的融資成本,也將逐漸增加。去年底上市的恒大地產(chǎn)在今年2月成功發(fā)行共計7.5億美元的5年期優(yōu)先票據(jù),利率高達13%,創(chuàng)下了港股融資利率的新高。而同樣是去年底上市的佳兆業(yè)在4月22日也發(fā)行了5年期的債券,募集資金3.5億美元。其利率高達13.5%,刷新了恒大的紀錄。但此后的5月份,花樣年又以14%利率再創(chuàng)近期融資利息新高。

　　伴隨銷售回款放緩以及融資成本越來越高,有關(guān)開發(fā)商調(diào)低開工量的預期越來越強烈。上海市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)亦顯示,今年前5個月上海全市住宅的新增開工量為779.95萬平方米,去年的開工量也有1721.02萬平方米;而今年上半年的商品住宅新增供應量只有448萬平方米。這意味著還有很多工程放緩施工或已經(jīng)達到預售標準沒有上市,短期之內(nèi)有較大的新房供應壓力。

　　民族證券的一份研究報告亦預計,今年全年,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將由1~5月同比增長38.2%下降至20%左右。

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