隨著房改的深入和住房貸款制度的推廣，購房貸款越來越成為人們的熱門話題，有許多購房人打電話咨詢個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（即住房公積金貸款，簡(jiǎn)稱委貸）與個(gè)人住房擔(dān)保貸款（即銀行商業(yè)貸款，簡(jiǎn)稱商貸）的區(qū)別，以及哪種個(gè)人住房貸款更適合自己。

■委貸利息負(fù)擔(dān)上

有完全優(yōu)勢(shì)

住房公積金貸款屬于政策性貸款，能夠確保無論現(xiàn)在還是將來利率都會(huì)比銀行商業(yè)貸款利率低；另外住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款之間的利差不是固定不變的，目前相差1個(gè)百分點(diǎn)左右，1997年、1998年兩種貸款利差曾經(jīng)差到2個(gè)多百分點(diǎn)。所以從利息上講，住房公積金貸款是有完全優(yōu)勢(shì)的。例如：假設(shè)借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬元，借款30萬元，貸款10年。采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保，即有保證單位的情況下，公積金貸款與銀行商業(yè)貸款所涉及的費(fèi)用比較如下表。

從下表的比較中可以看出，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少19513.6元。

■委貸比商貸多了

一個(gè)評(píng)估費(fèi)

住房公積金貸款比商業(yè)貸款多了一個(gè)評(píng)估費(fèi)，是因?yàn)樽》抗e金貸款和商業(yè)貸款的評(píng)估方式不同。銀行商業(yè)貸款的評(píng)估是從開發(fā)商項(xiàng)目入手的，直接針對(duì)項(xiàng)目，評(píng)估合格后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，個(gè)人辦理貸款時(shí)就不用評(píng)估了。而住房公積金貸款的評(píng)估針對(duì)個(gè)人，每個(gè)人做住房公積金貸款時(shí)需要到評(píng)估事務(wù)所做評(píng)估。住房資金管理也在考慮是否可以參照銀行對(duì)一些大的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，這樣個(gè)人在購購這些項(xiàng)目住房貸款時(shí)就可以省去評(píng)估這一環(huán)節(jié)了。另外，將來辦理抵押登記時(shí)如果貸款時(shí)沒有評(píng)估是否需要再評(píng)估也應(yīng)該加以考慮。

■委貸比商貸少一個(gè)律師費(fèi)

由于委貸與商貸兩者調(diào)查方式不同，所以委貸比商貸少了一個(gè)律師費(fèi)。銀行辦理商業(yè)貸款時(shí)委托律師事務(wù)所進(jìn)行借款人資信調(diào)查，律師收取借款人千分之四律師費(fèi)。而住房公積金貸款是住房資金管理委托銀行進(jìn)行調(diào)查，住房資金管理向銀行支付手續(xù)費(fèi)。

■委貸比商貸多提供了

抵押加購房綜合保險(xiǎn)

抵押加購房綜合險(xiǎn)是委托貸款4種擔(dān)保方式之一。購房綜合險(xiǎn)為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。借款人購購太平洋保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)的費(fèi)率是根據(jù)出險(xiǎn)的概率精算出來的。雖然保險(xiǎn)費(fèi)使貸款總的支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來的償付風(fēng)險(xiǎn)，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險(xiǎn)公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會(huì)因此而處分房屋。當(dāng)然，如借款人重新就業(yè)后仍需償還貸款。

而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應(yīng)獲得了對(duì)借款人的追索權(quán)，即借款人有責(zé)任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。所以購購綜合保險(xiǎn)后，當(dāng)將來出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的償付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎(chǔ)上清償債務(wù)。

很多國家即使在抵押能夠成立（即國內(nèi)我們所說的抵押登記完畢）的情況下也為貸款進(jìn)行保險(xiǎn)來分散借款人本人的風(fēng)險(xiǎn)。到1999年底，北京市已經(jīng)有6例貸款出現(xiàn)失業(yè)、死亡等保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)公司已進(jìn)行了賠付。

■購房綜合險(xiǎn)的保費(fèi)可以退還

借款人用住房抵押進(jìn)行貸款，需要到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完這個(gè)手續(xù)后，按照規(guī)定保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來說，借款人按照規(guī)定購購5年的保險(xiǎn)，當(dāng)他在年抵押登記辦下來后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保險(xiǎn)費(fèi)退還借款人。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購購100平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是0.3×100＝30元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，較終的總費(fèi)用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。也就是說，交保險(xiǎn)費(fèi)的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。

■委貸中房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)

不是必須購

日前，個(gè)人住房委托貸款政策做出調(diào)整，用公積金貸款時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)由抵押人自愿購購。

■商貸中的保證擔(dān)保

由開發(fā)商提供

銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款購購住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購購商品房開發(fā)商都同意為借款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供借款人選擇，即用住房公積金貸款購購商品房，開發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己?jiǎn)挝换蚱渌麊挝粸樽约旱馁J款做保證或購購綜合保險(xiǎn)。

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