隨著房改的深入和住房貸款制度的推廣，購房貸款越來越成為人們的熱門話題，有許多購房人打電話咨詢個(gè)人住房擔(dān)保委托貸款（即住房公積金貸款，簡稱委貸）與個(gè)人住房擔(dān)保貸款（即銀行商業(yè)貸款，簡稱商貸）的區(qū)別，以及哪種個(gè)人住房貸款更適合自己。

■委貸利息負(fù)擔(dān)上

有完全優(yōu)勢(shì)

住房公積金貸款屬于政策性貸款，能夠確保無論現(xiàn)在還是將來利率都會(huì)比銀行商業(yè)貸款利率低；另外住房公積金貸款和銀行商業(yè)貸款之間的利差不是固定不變的，目前相差1個(gè)百分點(diǎn)左右，1997年、1998年兩種貸款利差曾經(jīng)差到2個(gè)多百分點(diǎn)。所以從利息上講，住房公積金貸款是有完全優(yōu)勢(shì)的。例如：假設(shè)借款人年齡40歲，房屋總價(jià)60萬元，借款30萬元，貸款10年。采用“抵押加連帶責(zé)任保證”擔(dān)保，即有保證單位的情況下，公積金貸款與銀行商業(yè)貸款所涉及的費(fèi)用比較如下表。

從下表的比較中可以看出，住房公積金貸款本息及費(fèi)用總和比銀行商業(yè)貸款少19513.6元。

■委貸比商貸多了

一個(gè)評(píng)估費(fèi)

住房公積金貸款比商業(yè)貸款多了一個(gè)評(píng)估費(fèi)，是因?yàn)樽》抗e金貸款和商業(yè)貸款的評(píng)估方式不同。銀行商業(yè)貸款的評(píng)估是從開發(fā)商項(xiàng)目入手的，直接針對(duì)項(xiàng)目，評(píng)估合格后與開發(fā)商簽訂協(xié)議，個(gè)人辦理貸款時(shí)就不用評(píng)估了。而住房公積金貸款的評(píng)估針對(duì)個(gè)人，每個(gè)人做住房公積金貸款時(shí)需要到評(píng)估事務(wù)所做評(píng)估。住房資金管理也在考慮是否可以參照銀行對(duì)一些大的項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一評(píng)估，這樣個(gè)人在購購這些項(xiàng)目住房貸款時(shí)就可以省去評(píng)估這一環(huán)節(jié)了。另外，將來辦理抵押登記時(shí)如果貸款時(shí)沒有評(píng)估是否需要再評(píng)估也應(yīng)該加以考慮。

■委貸比商貸少一個(gè)律師費(fèi)

由于委貸與商貸兩者調(diào)查方式不同，所以委貸比商貸少了一個(gè)律師費(fèi)。銀行辦理商業(yè)貸款時(shí)委托律師事務(wù)所進(jìn)行借款人資信調(diào)查，律師收取借款人千分之四律師費(fèi)。而住房公積金貸款是住房資金管理委托銀行進(jìn)行調(diào)查，住房資金管理向銀行支付手續(xù)費(fèi)。

■委貸比商貸多提供了

抵押加購房綜合保險(xiǎn)

抵押加購房綜合險(xiǎn)是委托貸款4種擔(dān)保方式之一。購房綜合險(xiǎn)為那些找不到保證單位的借款人提供了一條貸款渠道。借款人購購太平洋保險(xiǎn)公司的房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)和壽險(xiǎn)后，保險(xiǎn)公司收取保險(xiǎn)費(fèi)即承擔(dān)相應(yīng)的保險(xiǎn)責(zé)任，保險(xiǎn)的費(fèi)率是根據(jù)出險(xiǎn)的概率精算出來的。雖然保險(xiǎn)費(fèi)使貸款總的支付費(fèi)用比單位保證方式多，但相應(yīng)減少了借款人將來的償付風(fēng)險(xiǎn)，比如，借款人失業(yè)、死亡、殘疾，保險(xiǎn)公司經(jīng)審查確認(rèn)后替借款人償付剩余的貸款本息，而且保險(xiǎn)公司不再向借款人或借款人的繼承人繼續(xù)追償代為償還的貸款，也不會(huì)因此而處分房屋。當(dāng)然，如借款人重新就業(yè)后仍需償還貸款。

而在單位保證的擔(dān)保方式下，一旦借款人不能償還貸款，保證單位將為借款人清償貸款，但保證單位相應(yīng)獲得了對(duì)借款人的追索權(quán)，即借款人有責(zé)任向保證單位償還保證單位代借款人償還的貸款，如果借款人無力償還，保證單位可以按照法定手續(xù)處理借款人所購住房。所以購購綜合保險(xiǎn)后，當(dāng)將來出現(xiàn)保險(xiǎn)責(zé)任內(nèi)的償付風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，可以在不降低借款人或借款人的繼承人的收入和生活水平的基礎(chǔ)上清償債務(wù)。

很多國家即使在抵押能夠成立（即國內(nèi)我們所說的抵押登記完畢）的情況下也為貸款進(jìn)行保險(xiǎn)來分散借款人本人的風(fēng)險(xiǎn)。到1999年底，北京市已經(jīng)有6例貸款出現(xiàn)失業(yè)、死亡等保險(xiǎn)事故，保險(xiǎn)公司已進(jìn)行了賠付。

■購房綜合險(xiǎn)的保費(fèi)可以退還

借款人用住房抵押進(jìn)行貸款，需要到房管部門辦理抵押登記手續(xù)。借款人在辦理完這個(gè)手續(xù)后，按照規(guī)定保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后退還借款人剩余期限的壽險(xiǎn)保險(xiǎn)費(fèi)。舉例來說，借款人按照規(guī)定購購5年的保險(xiǎn)，當(dāng)他在年抵押登記辦下來后，保險(xiǎn)公司將扣除一定手續(xù)費(fèi)后將剩余3年的保險(xiǎn)費(fèi)退還借款人。抵押登記一般要交納登記費(fèi)，但費(fèi)用不高，一般每建筑平方米在0.3元左右，假如借款人購購100平方米的住房，他的抵押登記費(fèi)用將是0.3×100＝30元。抵押登記手續(xù)做完后，借款人實(shí)際上僅采用住房抵押擔(dān)保，所以在借款人采用“抵押加購房綜合險(xiǎn)”擔(dān)保方式下，較終的總費(fèi)用是多少還要看借款人抵押登記情況，假如借款人借款10年，5年后仍未辦理完畢抵押登記手續(xù)，借款人則還需交納剩余5年的保險(xiǎn)費(fèi)。也就是說，交保險(xiǎn)費(fèi)的多少，還要看借款人辦理抵押登記的快慢。

■委貸中房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)

不是必須購

日前，個(gè)人住房委托貸款政策做出調(diào)整，用公積金貸款時(shí)房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)由抵押人自愿購購。

■商貸中的保證擔(dān)保

由開發(fā)商提供

銀行商業(yè)貸款準(zhǔn)許借款人貸款購房的項(xiàng)目都是與銀行簽了協(xié)議的開發(fā)商的項(xiàng)目，在協(xié)議中一般有規(guī)定，開發(fā)商須為在銀行商業(yè)貸款購購住房的借款人提供保證擔(dān)保，所以一般用銀行商業(yè)貸款購購商品房開發(fā)商都同意為借款人提供保證。而住房公積金貸款則沒有規(guī)定要與開發(fā)商簽訂協(xié)議，有其他方式供借款人選擇，即用住房公積金貸款購購商品房，開發(fā)商可以給提供保證，也可以不提供保證。開發(fā)商不提供保證的，借款人可以找自己單位或其他單位為自己的貸款做保證或購購綜合保險(xiǎn)。

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