活動策劃：柯鵬 李和裕

主持/整理：唐文祺

嘉賓：陳基強 基強聯(lián)行投資管理（中國）有限公司董事總經(jīng)理

近日，發(fā)改委價格司發(fā)布了《一季度住房市場價格形勢分析》，報告從四個方面闡述了全國房價整體仍將繼續(xù)上漲的壓力來源：一是從當前宏觀經(jīng)濟情況看，流動性過剩、人民幣升值對包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)價格有一定拉動；二是鋼材、人工成本的快速上升，也會推動住房價格的上升；三是近期股市深幅調(diào)整，大量資金逃離股市，同時隨著我國經(jīng)濟增長的放緩，部分生產(chǎn)流通環(huán)節(jié)也會退出部分資金，在投資渠道狹窄和通貨膨脹率居高不下的情況下，這些資金很可能選擇再次進入房地產(chǎn)市場，而不是存入銀行，從而拉動房價繼續(xù)走高；四是居民在等待觀望后也會逐步選擇進入住房市場。市場對于房價上漲壓力的看法不一，本周我們就邀請業(yè)內(nèi)人士與大家交流。

7大要素決定房價趨勢

主持人：您如何看待上述房價上漲壓力因素？

陳基強：較近3個月，我也做了相關(guān)的研究報告，有一些方面與有關(guān)部門的判斷不謀而合。我認為現(xiàn)在決定我國房價變動趨勢的有7大要素：“十一五”計劃和政策是對經(jīng)濟發(fā)展的一種保證；中國經(jīng)濟未來5年預計保持GDP年增長7.5%是房地產(chǎn)價格的支撐；年均4%的城市人口增長率是房地產(chǎn)發(fā)展的剛性需求；房地產(chǎn)供不應求也促使價格持續(xù)上升；房地產(chǎn)是中國有限的投資渠道之一；人民幣升值與通貨膨脹體現(xiàn)了房地產(chǎn)增值保值的功能；宏觀調(diào)控將為房地產(chǎn)投資帶來挑戰(zhàn)和機遇。

房地產(chǎn)并非一個“獨立”的市場。從對歐美國家過去12年的數(shù)據(jù)分析，GDP與房價的關(guān)系是正相關(guān)的，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)可視作經(jīng)濟情況的一種“滯后反映”（一般晚2至3個季度表現(xiàn)出來），而目前中國的形勢也是一樣的。再加上土地供應增長下降（去年土地開發(fā)面積僅同比增長0.7%），銷售面積超過竣工面積（已經(jīng)連續(xù)3年），購房者沒有“選擇權(quán)”（供求比較好在1.15，這樣購房者可以選擇適合自己的房子）。

至于房價，從去年四季度到今年一季度的情況來看，調(diào)控的效果算是不錯了。但是，從嚴格意義上來講，房價并沒有下跌，哪怕現(xiàn)在珠三角一些城市的房價回落到了去年同期的水平，可你會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在的價位和去年的價格支撐點還是連得上的，調(diào)控只是把虛漲的部分擠掉。房價僅在一年時間里的“波段”并不顯得十分重要，我們做投資的要看到樓市的長期持續(xù)性。

二三線城市風險須防備

主持人：您如何看待各大城市的房地產(chǎn)發(fā)展？

陳基強：房地產(chǎn)的區(qū)域化特征明顯。一線城市多經(jīng)過調(diào)控洗禮，市場容量大，國家對其樓市的監(jiān)控也更嚴。二、三線城市則有經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿?，房價基數(shù)也低，據(jù)我們統(tǒng)計，去年以來，各大開發(fā)商在二、三線城市土地儲備總投資金額約1200億元人民幣。

但需要指出的是，二、三線城市的市場容量有限，消費力也是要“養(yǎng)”的，“規(guī)矩”也不一樣，所以，盡管不少進軍二、三線城市的開發(fā)商已累積了不少開發(fā)經(jīng)驗，但城市房地產(chǎn)開發(fā)也不能“照抄”。看一個城市是否成熟，主要看經(jīng)濟增長趨勢，及其是否會有大量“移民”進入，這都是與房價正相關(guān)的因素。

此外，雖然豐富的土地資源和寬松的政策環(huán)境帶給轉(zhuǎn)戰(zhàn)二、三線城市的開發(fā)商很多信心，但這種信心將在未來隨著大家的爭相進入而改變。如開發(fā)商的涌入可能導致二、三線城市競爭逐漸放大，地價上漲的速度也會加快，導致成本增加，房價上漲，而二、三線城市的居民消費能力相對偏低，過高的房價將會導致居民購購力減弱，房地產(chǎn)出現(xiàn)過剩、難以消化的局面。

投機時代已一去不復返

主持人：您對樓市投資又有哪些建議？

陳基強：調(diào)控環(huán)境下，投資成本和風險壓力驟然增加，把房產(chǎn)當作投機工具的時代已經(jīng)一去不復返。前面我也說過，不要看房價在短時間如一年里的波動，如果做投資就要看3至5年的。

對于個人投資者來說，我覺得他們不應該貿(mào)然去二、三線城市購房，雖然那里的房價可能很便宜，但是只看到那些城市房價低是錯誤的，因為二、三線城市的二手房市場還不活躍，而對一項投資來說，“變現(xiàn)”能力很重要。

另外，還要考慮到租賃價值。如在上海，對普通投資者來說，住宅價格已經(jīng)貴了，倒是有不少沿街商鋪價值被低估，可能成為未來樓市內(nèi)的“黑馬”；具備實力的話，則可以選擇市豪宅，250平方米以上、平層的那種，要按照豪宅標準設(shè)計的，在調(diào)控影響下此類產(chǎn)品的供應量越來越小，價值則越來越高。

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