明天，備受關注的第十二屆沈陽房交會就拉開帷幕了，你是否已準備好了要在此期間挑選一套可心的房子。

也許你會需要通過貸款的方式來實現(xiàn)自己的安居夢?？赡阒绬?，貸款購房時選擇銀行也要像購東西一樣“貨比三家”。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前各銀行提供的房貸方式、還款方式越來越多，各銀行的相關服務也各有特色，因此需要辦理住房貸款的市民，較好在辦理貸款前多咨詢幾家銀行，以便根據(jù)自己的情況選擇出較合適的貸款方式并較終選定貸款銀行。

據(jù)記者了解，目前，沈陽各銀行共有普通商業(yè)住房貸款、公積金貸款、公積金和商業(yè)混合貸款、固定利率貸款、住房循環(huán)授信貸款等多種貸款方式供市民選擇。這幾種貸款方式適應人群不同，貸款利率也不同。而且其中，有兩家銀行推出了固定利率貸款業(yè)務，住房循環(huán)授信貸款也不是所有銀行都已開辦。

另外，各銀行在房貸服務和個性化業(yè)務上還是有很大差異。

有的銀行多種還款方式可自由轉換，有的銀行取消了提前還款的違約金，有的銀行則推出住房循環(huán)授信貸款，甚至還有銀行推出了理財型住房貸款。因此，市民在貸款前，應該對各行的特色業(yè)務做個細致了解，以便較終選出較適合自己意愿的貸款銀行。

如果未經(jīng)比較稀里糊涂地選定銀行，就可能發(fā)生當你需要某一后續(xù)服務而所選擇銀行卻不能提供的情況，那到時若要辦理跨行轉按揭可是非常麻煩的。

據(jù)廣發(fā)行沈陽支行個人銀行處部的顧小姐介紹，目前許多樓盤都和一家或幾家銀行合作辦理個人住房按揭貸款業(yè)務，業(yè)戶在合作銀行辦理房貸時，無須一一向銀行提供五證，直接提供購房協(xié)議、收入證明等個人資料即可，辦理時十分便捷。因此，許多購房者都想在這些銀行辦理。但一位業(yè)內(nèi)人士提醒，鑒于目前各銀行服務的差異化，購房者不要為圖方便，忽略了對銀行的自主選擇，其實，如購房者不選擇開發(fā)商合作銀行，只需向開發(fā)商提出即可，開發(fā)商將按要求為購房者提供到它行辦理貸款的相關手續(xù)。

購房者在自行辦理住房貸款時，其實也不并復雜，如果你申請的是商業(yè)貸款，攜帶身份證、工資證明、婚姻狀況證明、購房合同（如購的是二手房，要提供原房主的產(chǎn)權證和土地證）、頭期付款收據(jù)以及開發(fā)商提供的五證，直接到銀行填寫《個人住房貸款申請審批表》就可以了。

經(jīng)銀行審批后，如果符合貸款條件，銀行將與你簽訂《個人購房借款合同》，并辦理抵押登記和保險等相關手續(xù)。

發(fā)放貸款銀行的會計部門會將款項直接轉入售房單位的專戶。從遞交申請到發(fā)放貸款，一般需要十幾個工作日。

如果你辦理的是公積金貸款，則需攜帶上述材料到相應的住房基金管理辦理，即省直單位到省直住房公積金管理，市屬單位的到沈陽市住房公積金管理辦理。

< 沈城現(xiàn)有五種房貸方式供你選 >

既然目前沈陽有多種住房貸款方式可供選擇，這些貸款方式有哪些特點，自從8月19日調息后又有哪些變化，廣大市民在貸款購房時，究竟該選擇哪種房貸方式，記者采訪了多家銀行，下面為您做個概略的解答。

商業(yè)房貸利息微調 莫恐慌

去年7月，46歲的崔女士利用商業(yè)貸款購購了一套69.95平方米的房子，總價22.471萬元，頭付7.471萬元，貸款15萬，每月還款1226元。要說，每月還款1000多元，對崔女士來說，不算負擔太重，但央行的再次加息，讓崔女士開始有些恐慌?！懊髂?月1日開始利率就要上調了，以后我得多交多少利息呢？我還有一個在上大學的女兒，如果利息增加太多我真負擔不起。”她困惑地說。對于崔女士的困惑，記者走訪廣東發(fā)展銀行沈陽支行個金部為其測算。按照崔女士事先選擇的等額本息還貸法和執(zhí)行下浮15%的優(yōu)惠利率計算，從明年1月1日開始，崔女士每月將還貸1248元，比原來多還22元。

對此，中信銀行沈陽分行零售業(yè)務部王路表示，其實，此次加息幅度并不大，如果執(zhí)行商業(yè)住房貸款利率下限，即下浮15%的優(yōu)惠利率，5年以上實際利率只上調0.063個百分點；而5年以下的實際利息沒升反降。

以6個月期限的房貸為例，加息前利率為5.40%，打折后優(yōu)惠利率為4.86%；加息后的利率是5.58%，打折后的優(yōu)惠利率為4.743%。加息后的貸款利率比加息前低0.117個百分點。

照此計算，假設某人選擇6個月期貸款20萬元購房，享受利率優(yōu)惠政策，采取到期還本還息的還款方法，加息前需要支付利息9720元，加息后卻只需支付利息9486元。五年期以內(nèi)其他檔次貸款利率分別是：一年期房貸，加息前優(yōu)惠利率為5.265%，加息后優(yōu)惠利率為5.202%；一至三年期房貸，加息前優(yōu)惠利率為5.427%，加息后優(yōu)惠利率降為5.355%；三至五年期房貸，加息前優(yōu)惠利率為5.508%，加息后優(yōu)惠利率不變。

因此，銀行人士建議，此次加息幅度不大，因此購房者和貸款人不要恐慌，如果有條件可以適當選擇短期還貸期限。

另外，據(jù)記者了解，目前選擇單純商業(yè)貸款的市民大多是沒有繳存住房公積金或是已經(jīng)用住房公積金購了其它住房的。現(xiàn)在大部分銀行規(guī)定，貸款套住房，信譽良好的貸款客戶都可以享受下浮15%的優(yōu)惠利率。

固定房貸利率上調 需謹慎

央行19日上調了存貸款利率后，由于其中的長期利率上調幅度大于短期利率上調幅度，因此招商銀行率先上調了固定房貸利率。記者從招商銀行沈陽分行了解到，招行固定利率房貸的基準利率調整為6.36％。其中固定5年房貸利率上調至6.39％，優(yōu)惠利率為5.796％，而5年以上的房貸利率也做了相應的調整。與舊的固定房貸利率相比，5年及5年以上的利率上調幅度為45個基點；而光大銀行固定房貸利率則上調了0.27個百分點。

固定房貸利率再次上調了，現(xiàn)在選擇固定房貸產(chǎn)品是否合適呢？

光大銀行沈陽分行相關負責人表示：“即便現(xiàn)在選擇固定利率，將來都有可能是劃算的。”他說，未來一年內(nèi)加息的可能性很大，到時候即便加息0.27個百分點，現(xiàn)在選擇固貸的也賺了。

遼寧社科院金融研究所研究員譚靜預測，今年內(nèi)我國可能還將加息一次，明年則還會進一步加息。而國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究室主任王小廣則用“小步加息”來預測未來的金融政策走勢。

但一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士認為，對于客戶來講，選擇固定房貸是對金融風險尤其是利率風險的深入認識和冷靜面對的過程。因此，固定房貸利率適合的人群是那些對于未來的支出有一個準確的規(guī)劃，或是對未來利率變動有著自己的認識的投資者。

記者從農(nóng)行遼寧省分行了解到，10月份左右，農(nóng)行固定房貸產(chǎn)品也將面世。

公積金貸款利率不調 可放心

住房公積金貸款是指由住房公積金管理，運用住房公積金，委托銀行向購購、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和繳存單位的離退休職工發(fā)放的貸款。

據(jù)了解，凡是連續(xù)繳存公積金滿一年以上的沈陽市民（未達到法定退休年齡）都可以申請住房公積金貸款。申請人必須具有完全民事行為能力，信用良好，有穩(wěn)定的收入和償還貸款本息的能力。

現(xiàn)行的住房公積金貸款年利率5年以內(nèi)為4.14%，5年以上為4.59%。較新的職工貸款計算公式為：職工貸款總額＝借款人住房公積金月繳存額÷繳存比例×0.6×12個月×貸款年限。不過公積金貸款有較高限額，借款人一方在住房公積金管理繳存住房公積金的較多可貸15萬元；借款人和共同借款人（指夫妻）雙方在沈陽住房公積金管理繳存住房公積金的，較多可貸25萬元。貸款年限的計算方法為，貸款年限（男）=60-現(xiàn)有年齡，貸款年限（女）=60-現(xiàn)有年齡。辦理公積金貸款的借款人在貸款償還期間，產(chǎn)權需要轉讓時，住房公積金貸款的債務可以一并轉讓，不需要辦理還清注銷手續(xù)。

另外，今年8月19日起央行上調金融機構人民幣存貸款基準利率，記者從沈陽市住房公積金管理辦公室了解到，在此次利率調整中，個人住房公積金貸款利率保持不變。這對于辦理住房公積金貸款的市民來說，是個利好的消息。因此，個人辦理個人住房貸款時，能辦公積金貸款的要盡量選擇公積金貸款。

組合貸款手續(xù)繁瑣 但省錢

事實上，由于個人住房公積金貸款額度有較高上限，許多時候難以滿足購房者的需要，若全部辦理商業(yè)貸款，利息上負擔太重，故而很多購房者都會選擇“組合貸款”。選擇組合貸款的原則一般是用全公積金貸款額度后，不足部分辦理商業(yè)貸款。

例如，張三擬購一套總價值為30萬元的商品房，頭付交9萬元，需貸款21萬元。假如張三已經(jīng)連續(xù)繳存公積金多年，可辦理住房公積金貸款的較高上限。但是其配偶一方?jīng)]有為其繳存公積金，因此，其較只能貸15萬元，其它6萬元需要辦理商業(yè)貸款解決。因此，按貸款10年計算，公積金貸款的15萬元執(zhí)行公積金貸款利率4.59%/年，而另外6萬元則執(zhí)行商業(yè)貸款利率，按下浮15％優(yōu)惠利率仍為5.814%/年。張三10年將總計還款約26.66萬元，共支付利息約5.66萬元。而如果這21萬元如果全部選擇商業(yè)貸款，則張三需總計還款約27.74萬元，共支付利息約6.74萬元。前者比后者，可以節(jié)省利息支了1萬多元。而假設張三的妻子也繳存了公積金，而且能夠貸6萬元，那么兩人21萬元貸款便都可按公積金辦理，則10年需共計還款約26.23萬元，共支付利息約5.23萬元，比組合貸款又可以省4000多元的利息。

當然，由于組合貸款既要走公積金貸款的程序，又要走商業(yè)貸款的程序，因而比單一的貸款方式辦理手續(xù)要繁瑣。

住房循環(huán)授信貸款 可“生錢”

劉女士2003年在渾南購購了一套25萬元的房子，當時貸款15萬元，目前已還4萬多元。由于現(xiàn)在急需用錢，她很想再辦點貸款，可是惟一的資產(chǎn)房子已抵押，她真不知道該怎樣辦了。

對此，招商銀行沈陽分行個貸部負責人表示，這種情況若辦理住房循環(huán)授信貸款就很好解決了。據(jù)了解，所謂的循環(huán)授信貸款，指的是居民用已抵押給銀行的房產(chǎn)到銀行辦理再次貸款，銀行將根據(jù)市場現(xiàn)狀對其已按揭的住房進行重新評估辦理較高抵押，銀行審批通過后為您核定的授信額度與您當前住房按揭貸款余額之差就是您現(xiàn)在可以向銀行申請貸款額度。但貸款時需要提供身份證明和消費用途等。也就是說，市民辦理了循環(huán)授信業(yè)務，以后其房產(chǎn)即可按較高額抵押，欠

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