上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室主任浦祖健為你投資商鋪支招

目前，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)仍是投資的取向之一，但隨著投資升溫，風(fēng)險(xiǎn)也漸漸呈現(xiàn)。"一鋪養(yǎng)三代"一旦不慎便成為"一鋪套三代"。個(gè)人投資者，也要有意識(shí)地培養(yǎng)自己投資商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的技巧，避免"一鋪套三代"。

上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)未來(lái)趨勢(shì)

近兩年上海將有三、五百萬(wàn)平米的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)應(yīng)市。新增商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，內(nèi)環(huán)以外的主要分布在新建居住區(qū)、城鎮(zhèn)及旅游城鎮(zhèn)；內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的以改造為主，有些是舊廠房改建成休閑商業(yè)區(qū)的，有些是商務(wù)樓改為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的。

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)未來(lái)趨勢(shì)是單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模將變大。目前面市的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)一般都在2萬(wàn)平方米以上，與前幾年相比，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)直接銷(xiāo)售的比例明顯下降，特別是一些規(guī)模較大、商業(yè)氛圍有待形成、購(gòu)購(gòu)力尚需培養(yǎng)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已成招商經(jīng)營(yíng)類(lèi)商鋪?lái)?xiàng)目的主流。

成熟居民區(qū)誕生成熟的社區(qū)商圈

近年來(lái)，社區(qū)商業(yè)改變了百年來(lái)上海的商業(yè)格局。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)從原先的"南京路""淮海路"等市、區(qū)級(jí)商業(yè)走向了大大小小的各個(gè)社區(qū)，這同時(shí)也不斷提升了上海商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)租售價(jià)格的平均水平。

投資者需要注意的是，成熟的社區(qū)商圈大都圍繞成熟的居民區(qū)產(chǎn)生。上世紀(jì)的浦東經(jīng)過(guò)七八年的發(fā)展形成了"浦東的南京路"---昌里路商業(yè)街，還有徐匯區(qū)的田林路，普陀區(qū)的蘭溪路等都經(jīng)過(guò)了一段漫長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程。只有當(dāng)周邊居民的居住量達(dá)到相應(yīng)水平，社區(qū)商業(yè)才能發(fā)展起來(lái)，成為具有含金量的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。

現(xiàn)在很多住宅項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)的同時(shí)會(huì)建造相應(yīng)數(shù)量的裙房，冠以社區(qū)商業(yè)街的名號(hào)。這類(lèi)社區(qū)商業(yè)街商業(yè)氛圍的形成需要較長(zhǎng)時(shí)間。因此，存在閑置的風(fēng)險(xiǎn)，并因各個(gè)樓盤(pán)規(guī)劃定位不同，很難形成"店多成市"的效應(yīng)，對(duì)這類(lèi)商鋪需要謹(jǐn)慎考量，小心投資。

（作者為上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室主任浦祖?。?p>

商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)增值仍有盼頭

從"一鋪養(yǎng)三代"到"一鋪套三代"，商鋪投資市場(chǎng)流行語(yǔ)僅僅更換了一個(gè)字，卻反映出整個(gè)市場(chǎng)從一片全紅、有鋪就賺向有賺有賠的局勢(shì)轉(zhuǎn)型。"今年上海乃至整個(gè)長(zhǎng)三角還是有大量的旺鋪購(gòu)購(gòu)機(jī)會(huì)，但是，也有越來(lái)越多存有險(xiǎn)情的商鋪出現(xiàn)在市場(chǎng)上。"上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理辦公室主任浦祖健表示。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：為何會(huì)有"一鋪套三代"的說(shuō)法？

浦祖健：三年之前，所有的人都認(rèn)為購(gòu)商鋪是搖錢(qián)樹(shù)，而且還是源源不斷的長(zhǎng)期收益。三年之后，市場(chǎng)教會(huì)了大家另外一點(diǎn)---不是所有的商鋪都只贏不輸，弄不好會(huì)賠了自己的錢(qián)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：現(xiàn)在被商鋪套牢的現(xiàn)象多嗎？

浦祖?。撼翠佁澘照咄耆皇莻€(gè)別現(xiàn)象。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：什么原因會(huì)使投資者"一鋪套三代"？

浦祖?。涸蚝軓?fù)雜，主要與商業(yè)街區(qū)的周邊環(huán)境、居民、新增商業(yè)物業(yè)等變化有關(guān)，也有一些是情況比較惡劣的投資方資金鏈斷裂或經(jīng)營(yíng)方發(fā)生招商危機(jī)導(dǎo)致的半拉子商鋪的問(wèn)題。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》：這是否意味著商鋪投資開(kāi)始退出理財(cái)市場(chǎng)？

浦祖健：商鋪理財(cái)模式完全不會(huì)退出。雖然目前商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的投資回收期一般需要15年左右，但與國(guó)家規(guī)定的商業(yè)物業(yè)使用40年限相比，還有較多的收益回報(bào)時(shí)間。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)本身的價(jià)值隨著時(shí)間的推移，增值仍有盼頭。如果沒(méi)有更多新的資金投向，購(gòu)合適的商鋪仍是理財(cái)?shù)闹髁餍问?。　　　　?作者：王舒)

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