為深化我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購購自用普通住房，繼四大國

有銀行實(shí)行提高貸款額度，延長貸款期限等重大舉措之后，中國人民銀行于

1997年4月又頒布實(shí)施了《個(gè)人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》（以下簡稱《試

行辦法》）。1998年中國人民銀行對(duì)此辦法重新修訂。

借款人應(yīng)具備的條件

借款人必須是國務(wù)院確立的223個(gè)實(shí)施安居工程的城市中的城鎮(zhèn)居民，

具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；

2、借款人必須是具有完全民事行為能力的自然人，即年滿18周歲，神

智正常，能獨(dú)立享受民事權(quán)利，承擔(dān)民事義務(wù)的公民（若年齡在16－18周

歲），以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來源的公民，視為具有完全民事行為能

力的人）；

3、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。借款人

必須提供家庭穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)收入證明。借款人還必須無信用瑕疵（如拒不償還銀

行到期貸款，無力返還民間債務(wù)等）；

4、具有購購住房的合同或協(xié)議，此合同必須是已經(jīng)購房人與賣房人雙方

簽字，蓋章的有效合同，以及其它批準(zhǔn)文件；

5、在商業(yè)銀行或住房儲(chǔ)蓄銀行開立儲(chǔ)蓄存款帳戶中交納住房公積金存款

的，存款余額占購購住房所需金額的比例不得低于30％，并以此作為購房頭

期付款。若貸款人購房面要10萬元，他至少應(yīng)在商業(yè)銀行（如建設(shè)銀行）先

存入3萬元后，方可以從建行擔(dān)保貸款，建行將把貸款人的3萬元存款作為

其支付給賣房人的頭期付款。

6、有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或

個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。一般情況下，借款既可以

用自己所購的房屋作為抵押；也可以找一個(gè)經(jīng)營或質(zhì)押的，應(yīng)向銀行提從抵

押或質(zhì)押物清單、權(quán)屬證明、估價(jià)證明等文件；提供保證擔(dān)保的，應(yīng)向銀行

提供保證人同意保證的書面意見和保證人的資信證明等文件；使用住房公積

金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明材料。

貸款的擔(dān)保方式

個(gè)人住房擔(dān)保貸款實(shí)行自有住房抵押、權(quán)利質(zhì)押、第三方連帶責(zé)任保證

三種擔(dān)保方式，借款人根據(jù)情況選用一種。

1、抵押方式。抵押方式指借款的以合法的自有房產(chǎn)作為貸款抵押物，向

銀行申請(qǐng)貸款的方式，我們?cè)谇拔闹性敿?xì)介紹過的按揭貸款，就是采用抵押

方式來擔(dān)保的貸款。

以自有房產(chǎn)作為貸款抵押物一般有以下要求：

（1）借款人必須將該房產(chǎn)價(jià)值全額用于貸款抵押；在抵押期間內(nèi)必須

對(duì)設(shè)定抵押的房產(chǎn)妥善保管，并且負(fù)有維修、保養(yǎng)、保證完好地?fù)p的責(zé)任。

抵押期間未經(jīng)貸款銀行同意，抵押人不得將抵押物出租、變賣、遺、與

或再次設(shè)定抵押；

（2）貸款銀行與抵押人簽訂抵押合同后，雙方必須依照有關(guān)法律規(guī)定

到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理抵押物登記手續(xù)；

借款人要求貸款銀行在辦妥房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)以及《房屋他項(xiàng)權(quán)證》

由銀行收押以前發(fā)放貸款的，由借款人提供第三方連帶責(zé)任保證人，并由貸

款銀行與保證人另簽協(xié)議。事實(shí)上這種情況才是普遍存在的，因?yàn)橘J款購房

者絕大部分都沒有另外的自有房產(chǎn)作抵押，普遍是以已與發(fā)展商簽證購房合

同的所購房產(chǎn)作為抵押，申請(qǐng)到貸款后再來支付該房產(chǎn)的大部分購房款，以

后逐月償還。那么在申請(qǐng)貸款時(shí)借款購房人就還沒有拿到房屋產(chǎn)權(quán)證，無法

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)。銀行為了確保能夠收回貸款，就要求借款人提供

第三方連帶責(zé)任保證人。一般情況下是由與購房借款人存在著房屋購賣關(guān)系

的發(fā)展商來充當(dāng)?shù)谌奖ＷC人。當(dāng)購房借款人不能償還銀行貸款的本息時(shí)，

由發(fā)展商代購房借款人來償還貸款，這種情況就是當(dāng)前房地產(chǎn)市場已普遍采

用的按揭貸款。

2、保證方式。保證方式是指由第三方法人提供不可撤銷的連帶責(zé)任保

證，在借款人無法償還貸款時(shí)，該保證人對(duì)所保證的債務(wù)承擔(dān)清償責(zé)任。

作為保證人的企業(yè)法人，必須同時(shí)具備以下條件：

（1）經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記手續(xù)年檢手續(xù)；

（2）獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧；

（3）有健全的管理機(jī)構(gòu)和財(cái)務(wù)管理制度；

（4）在貸款銀行開立存款帳戶，并能夠達(dá)到貸款銀行所要求的企業(yè)信

用等級(jí)；

（5）無重大債權(quán)債務(wù)糾紛。

對(duì)于資信好的事業(yè)單位法人，可以為本單位的職工提供貸款保證。

保證人如果失去擔(dān)保資格和能力，如發(fā)生破產(chǎn)、合并、分立等，借款人

須及時(shí)通知貸款銀行，并重新落實(shí)保證人。經(jīng)貸款銀行認(rèn)可后，辦理保證合

同變更手續(xù)。未經(jīng)貸款銀行認(rèn)可，原保證合同不得撤銷。

3、質(zhì)押方式。質(zhì)押方式是指借款人以依法所有的有價(jià)證券或人民幣儲(chǔ)蓄

定期存單作為貸款質(zhì)物的方式。個(gè)人住房擔(dān)保貸款可以用國庫券、金融債券、

企業(yè)債券等銀行認(rèn)可的有價(jià)證券或人民幣儲(chǔ)蓄定期存單作為質(zhì)物進(jìn)行質(zhì)押，

其中國庫券目前 于實(shí)物券、人民幣儲(chǔ)蓄定期存單應(yīng)附有開戶行的鑒定證

明及免掛失證明。質(zhì)押期間，出質(zhì)人對(duì)用于質(zhì)押的主債券或儲(chǔ)蓄單等質(zhì)物不

能以任何理由掛失。

質(zhì)押貸款的具體辦理程序是：出質(zhì)人將有價(jià)證券或定期存款單及附屬文

件交貸款銀行，質(zhì)押合同自上述權(quán)利憑證支付之日起生效。質(zhì)押期間，貸款

銀行負(fù)有妥善保管質(zhì)物的責(zé)任，因保管不善造成質(zhì)物損壞或遺失，由貸款銀

行承擔(dān)責(zé)任。

質(zhì)押權(quán)利憑證如定期存款單等的到期日先于還款日期的，可按下列兩種

方式處理：一是到期兌現(xiàn)，所得款項(xiàng)一次性提前清償貸款；二是新購債券或

繼續(xù)轉(zhuǎn)存為定期儲(chǔ)蓄，將新的權(quán)利憑證繼續(xù)質(zhì)押。

（中國經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào) 陳文）

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