在房地產(chǎn)交易過程當(dāng)中，有許多法律問題值得注意。尤其是在簽訂房地產(chǎn)

購賣契約時，在一些條款中，應(yīng)盡量準(zhǔn)確地闡明和表達(dá)立契雙方的真實意圖，

否則，由于概念不清，表達(dá)不準(zhǔn)確，就會引起歧意，以至在出現(xiàn)法律糾紛時，

會因為雙方意思表達(dá)不清，使問題進一步復(fù)雜化。

有些明確的法律概念上錯誤的問題，由于在剛開始出現(xiàn)時沒有得到及時的

糾正，久而久之，竟堂而皇之地被人們普遍地接受了。當(dāng)這些錯誤的法律問題

沒有引起后果時，人們似乎感覺不出它的嚴(yán)重之處，但當(dāng)一連串的問題出現(xiàn)，

并引起眾多的法律訴訟時，人們才驚嘆原來被大家普遍接受的概念竟然是錯誤

的。

在目前北京的房地產(chǎn)交易市場中，購賣雙方在訂立契約時，幾乎都在違約

條款中規(guī)定“如購方逾期付款，賣方可以或有權(quán)向購方追索違約金。違約金自

契約規(guī)定付款之日起至實際付款之日止按中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計

算?！被颉百u方未能按契約之規(guī)定準(zhǔn)時將房屋交給購方的，購方有權(quán)向賣方追

索違約金。違約金自房屋交付之日天起至交際日止按中國人民銀行固定資

產(chǎn)貸款利率計算。”

上述法律概念不清的條款幾乎出現(xiàn)在了所有的房屋購賣契約中。幾乎所有

的簽約人，不管是對上述款的意義理解的或是不理解的，都接受了。這樣一個

顯而易見的錯誤問題，竟然沒有被人們發(fā)現(xiàn)，不能不說是一件令人吃驚和遺憾

的事。

違約金即指合同當(dāng)事人約定的，由違約一方因其違約行為給對方造成經(jīng)濟

損失而向?qū)Ψ街Ц兜馁r償金，實際上是因其違約行為給對方造成的損失約定的

一種補償。上述條款將違約金與占用他人資金比照固定資產(chǎn)貸款利率支付利息

這兩個概念混為一談。這里實際上存在兩個概念：一是由于違約一方的違約行

為應(yīng)該向?qū)Ψ街Ц哆`約金，違約金的數(shù)額應(yīng)在契約中明確約定；二是由于違約

導(dǎo)致占用對方資金就應(yīng)支付占用資金的利息，因為資金占用是用于房地產(chǎn)方

面，所以利息比照中國人民銀行固定資產(chǎn)貸款利率計算。

對于購方來說，如果逾期付款，就應(yīng)該向賣方支付違約金，因為購方的違

約行為給賣方造成了一定的經(jīng)濟損失，同時，由于購方未在規(guī)定的日期向賣方

付款，實際上就等于賣方在從購方應(yīng)該付款之日至實際付款之日這段時間里為

購方墊付購方應(yīng)該支付的款項，相當(dāng)于賣方在為購方提供貸款購房，購方在這

段時間內(nèi)占用了賣方的資金，當(dāng)然購方除了向賣方支付違約金之外，還應(yīng)向賣

方再支付由于占用資金而需支付的利息。

對于賣方來說，如果未能按契約的規(guī)定之時間將房屋交給購方，亦應(yīng)該向

賣方支付違約金。因為賣方的違約行為給購方造成了某種程度的經(jīng)濟損失。除

了支付違約金之外，賣方在契約規(guī)定應(yīng)交付房屋之日至實際交付日這段期間實

際上占用了購方的資金，所以賣方應(yīng)向購方再支付所占用資金的利息。

如果不是這樣，對于違約一方來說，無異于鼓勵違約，因為違約實際上并

沒有受到懲罰，相反卻得到了相當(dāng)于從銀行貸款條件一樣的資金的使用。眾所

周知，房地產(chǎn)行業(yè)想從銀行得到貸款是相當(dāng)困難的，而由于違約行為，會使原

來很難辦到的事情竟然非常輕松地辦到了。對于守約一方來說，就存在著極大

的不公正性。

所以，在房屋賣契約的違約條款中，要同時明確兩個概念，一個是違約金

的概念，一個是在一段時間內(nèi)占用資金的概念，只有將這兩個概念在條款中明

確無誤地表達(dá)出來，才能夠?qū)⒘⑵蹼p方的真實意思落實在文字上，才能夠切實

地保護守約一方的權(quán)益。

（北京中倫律師事務(wù)所 陳文）

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