目前在上海市場上頭付兩成、利率七折的個人按揭貸款已經(jīng)非常少見，滬上銀行基本停止了給房產(chǎn)中介“返點”。

　　受住房成交量和實際工作日減少等因素影響，2月份上海市人民幣個人住房貸款比1月份少增117.4億元。商品住宅成交面積32萬平米，比1月份銳減54%，已經(jīng)連續(xù)兩個月出現(xiàn)50%以上的減幅，成交量創(chuàng)下5年新低。

　　交易銳減、“返點”取消，上海某房產(chǎn)中介坦言，他們目前的日子“很難過”。但他堅信，銀行的政策馬上就會松動，房價上漲、返點重現(xiàn)的好日子就快來了。

　　停止“返點”

　　上述房產(chǎn)中介告訴記者，由于銀行的貸款政策收緊，尤其是銀監(jiān)會一再提示房地產(chǎn)信貸風險，從2009年底以來，上海的銀行基本上就取消了給中介公司的“返點”?！拔覀儸F(xiàn)在的收入就是房產(chǎn)購賣雙方的傭金?！痹撊耸糠Q。

　　經(jīng)歷了2009年的房價“狂飆”之后，監(jiān)管部門開始提示房地產(chǎn)風險。取消中介回傭、保障銀行利潤是招。

　　2009年11月，上海銀監(jiān)局表示，上海市銀行同業(yè)公會正在積極就《住房按揭貸款業(yè)務自律公約》征求業(yè)內(nèi)意見，目前已基本形成共識，主要內(nèi)容即為要求銀行停止向房產(chǎn)中介“返點”。

　　上海銀監(jiān)局2月初召開中資銀行業(yè)金融機構負責人會議，指出2009年上海的商業(yè)用房開發(fā)貸款不良余額呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢，要求各銀行業(yè)機構高度重視并采取切實措施嚴控房地產(chǎn)信貸風險。

　　2009年底，上海銀監(jiān)局組織轄內(nèi)中外資銀行開展了個人住房按揭貸款壓力測試，結果不容樂觀。初步結果表明，以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準，在房價下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個、1.06個和1.63個百分點。房價下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍。

　　是否會昔日重現(xiàn)

　　“今后幾年，房貸都將是銀行的優(yōu)質資產(chǎn)?！鄙虾Ｄ迟J款中介告訴記者。因為房貸通常在10年以上，貸款時間越長利率越高，銀行收益越高。而且把一個客戶綁定10年以上，會給銀行帶來很多派生業(yè)務。

　　因此，滬上大多數(shù)房產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介仍堅信上海房價今年仍會上漲，銀行“返點”的做法會重來。而這波行情在全國兩會之后就會啟動。

　　“兩會之后銀行一定會有辦法（把錢投入樓市）的。那時候我們就能重新得到‘返點’”上述貸款中介認為。

　　由于房產(chǎn)中介掌握大量的客戶資源，而銀行信貸員又有貸款指標的壓力，所以銀行的個人房貸，尤其是二手房按揭貸款一直都要倚重房產(chǎn)中介。通過房產(chǎn)中介辦成的按揭貸款，中介可以獲得的“返點”比例，2008年是購房貸款總額的1%，2009年提高到了1.2%。

　　除此之外，在2009年銀行拼搶客戶，貸款利率爭相打折的價格戰(zhàn)中，中小銀行還曾通過房產(chǎn)中介“購”客戶。

　　“好日子還會回來的，因為上海的房地產(chǎn)不會跌?！狈慨a(chǎn)中介說。

　　“返點”催生樓市泡沫 斬斷“返點”禍根需多只“手”

　　叫停銀行給房屋中介機構“返點”的通知已發(fā)布多時，經(jīng)過了一段觀望，各銀行多數(shù)停止了“返點”。專家表示，“返點”行為擾亂市場秩序，鼓勵投機性購房，對泡沫的產(chǎn)生起了推動作用，此外衍生了大量的造假行為，埋下隱患，應予堅決停止。信貸趨緊時叫?？v然容易，但要根除還取決于多方面因素。

　　催生泡沫應被取締

　　中國社會科學院研究員、房地產(chǎn)金融專家劉維新認為，“返點”推動了投機需求的信貸。他說，“2009年信貸膨脹得太快、量太大，可以說是不正常的，成為了泡沫和房價連續(xù)上漲的推動力。取消返點費就是制止泡沫繼續(xù)膨脹的手段。有正常需求的購房者，具備了一定的資產(chǎn)積累，通過正常資信審核渠道就可以獲得貸款。所以叫?！迭c’費，不會抑制真正需求。”

　　財經(jīng)大學銀行業(yè)研究主任郭田勇指出，“返點”行為本身就增加了市場的混亂。他強調，中介的任務是幫助客戶購賣房屋，而不應是幫助銀行找客戶?！拔抑蛔屇憬o我找房，你把貸款都給我包辦了，我不想在這家銀行貸款，我的信息卻先被透露出去。嚴格地講，這是違法的。”他認為，本來中介就已經(jīng)向客戶收取了費用，現(xiàn)在又從銀行收錢，從根本上也不符合其提供房屋中介服務的定位。

　　大量造假埋下隱患

　　據(jù)記者調查，北京許多中介機構每給銀行拉到1萬元貸款，便可拿到80元的“返點”，即100萬元貸款的“返點”高達8000元，一些大中介機構的“返點”甚至全部歸經(jīng)辦業(yè)務員。由此某些業(yè)務人員受到扭曲的利益激勵，一方面幫助資信不足的客戶造假，另一方面也勸說客戶降低頭付，多從銀行貸款。一位業(yè)務員表示：“去年經(jīng)手的業(yè)務至少六成都有不同程度的作假?！?/P>

　　北京大學房地產(chǎn)金融研究主任馮科表示，目前對個人資信的審查存在一些問題，由于全國的征信系統(tǒng)尚在建立中，個人信息包括收入情況采集有障礙，一般很難調查清楚。銀行無法直接搞清客戶的真實情況，中介造假的空間很大。

　　但馮科表示，不必太過擔心此前由于大量作假所帶來的風險?！翱赡軙行┩稒C性購房存在數(shù)據(jù)的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真實收入狀況，就把收入做低?！?/P>

　　劉維新認為，“初步估計，購房者個人收入情況報到銀行至少有50%是虛假的。銀行委托中介進行信貸審查，自己并不是親自去做，這里面就出現(xiàn)了很大漏洞?！彼岬?，盡管不同于美國次貸零頭付，我們的頭付比例很高，但實際上很多人完全可以用造假掩蓋資信不足，再通過其他手段如向親友借款等來籌集頭付。

　　治標容易治本難

　　在信貸趨緊的情況下，銀行收縮陣地、取消“返點”順理成章。但長期來看，如果不從根源上加以規(guī)范，一旦信貸變得寬松，利益驅使之下，“返點”仍會重新抬頭。專家也認為，要切斷“返點”的源頭，還不那么容易。

　　馮科認為，缺乏了“返點”激勵，為客戶資信造假的情況將大大減少，這將把不少資信不足和投機性購房者推到貸款門檻之外。

　　郭田勇認為，從監(jiān)管層來說，只能自銀行這邊來規(guī)范行為，加大違規(guī)處罰力度，行業(yè)協(xié)會也可以倡導進一步加強自律。但中介機構的規(guī)范和管理就要靠相應的管理者了。這涉及到不同管理部門之間的協(xié)調，只有管理部門各盡其職，相互協(xié)調好，才能在不論信貸是松是緊的情況下，都杜絕銀行給中介“返點”這種不規(guī)范的、擾亂市場的行為。

　　馮科也表示，從監(jiān)管層目前出臺的措施來看，基本涵蓋了各方面，但銀行執(zhí)行的力度也是關鍵。如果銀行看空房價，那么不用要求，銀行也自會加大執(zhí)行力度。但房價如果繼續(xù)上漲，或者放貸壓力出現(xiàn)，銀行恐怕執(zhí)行起來還是會松一些。馮科分析，“返點”被叫停會擠出部分投資性需求，可能進一步使得二手房交易量萎縮，“后市還有待觀察。”

　　“返點”變身“擔保費” 房貸“潛規(guī)則”何時終結？

　　新年伊始，一紙叫停房貸“返點”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”，在交織著銀行、中介、購房者等的多方利益博弈下，“返點”能否真正“叫?！?，業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂觀。

　　中國證券報記者經(jīng)過多方了解發(fā)現(xiàn)，時下房貸“返點”正在以“擔保費”等方式重新現(xiàn)身房貸市場。專家稱，由于中介機構在二手房貸市場仍舊保持著對銀行的強勢地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點”從房貸市場禁絕將非常困難。一個健康有序的房貸市場，與其監(jiān)管機構采取高壓政策對“返點”行為進行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，通過價格競爭、服務競爭來吸引房貸客戶，做到標本兼治。

　　由來已久：銀行的“挖角”行動

　　個人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會和開發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點’這一非常手段?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“返點”這一“潛規(guī)則”由來已久，而在信貸寬松、銀行爭奪客戶的時代，銀行在和中介的博弈中，相對處于弱勢，使得近幾年“返點”越發(fā)水漲船高。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點”本非中介強求，而是銀行主動的意愿，以此來博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務立即能在短時間內(nèi)有所突破?！?/P>

　　但在利益輸背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點”是一次性付給中介機構，銀行需要通過多年經(jīng)營房貸業(yè)務的息差來彌補“返點”支出。如果購房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無利可圖，甚至虧損。

　　某銀行個貸部人士告訴記者，經(jīng)過2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤空間變得相當狹小，尤其是放貸年銀行基本無利可圖。

　　之前北京二手房市場上，銀行給中介機構的返點一般在1.5%到2%左右，而有個別小銀行為了短時期內(nèi)獲得客戶數(shù)量的提升，甚至將“返點”提高到3%，對銀行造成非常大的成本壓力。

　　舉例來說，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費用大約是1%，同時，銀行還要在年計提1%的撥備，如果按照2%的標準給予中介機構“返點”，那么銀行在貸款發(fā)放的頭年基本上是虧損的。

　　而“返點”造成的危害遠不只銀行一方，一份調研報告指出，個別房產(chǎn)中介機構和人員為獲取“返點”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間購賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

　　一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

　　2009年12月底，中國銀行業(yè)協(xié)會下發(fā)《關于規(guī)范做好個人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務維護市場秩序的自律共識的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務不對稱、純粹業(yè)務介紹的‘返點’費用”。

　　就在大行表示堅決執(zhí)行禁止“

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