目前在上海市場(chǎng)上頭付兩成、利率七折的個(gè)人按揭貸款已經(jīng)非常少見(jiàn)，滬上銀行基本停止了給房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”。

　　受住房成交量和實(shí)際工作日減少等因素影響，2月份上海市人民幣個(gè)人住房貸款比1月份少增117.4億元。商品住宅成交面積32萬(wàn)平米，比1月份銳減54%，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)50%以上的減幅，成交量創(chuàng)下5年新低。

　　交易銳減、“返點(diǎn)”取消，上海某房產(chǎn)中介坦言，他們目前的日子“很難過(guò)”。但他堅(jiān)信，銀行的政策馬上就會(huì)松動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲、返點(diǎn)重現(xiàn)的好日子就快來(lái)了。

　　停止“返點(diǎn)”

　　上述房產(chǎn)中介告訴記者，由于銀行的貸款政策收緊，尤其是銀監(jiān)會(huì)一再提示房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，從2009年底以來(lái)，上海的銀行基本上就取消了給中介公司的“返點(diǎn)”?！拔覀儸F(xiàn)在的收入就是房產(chǎn)購(gòu)賣雙方的傭金?！痹撊耸糠Q。

　　經(jīng)歷了2009年的房?jī)r(jià)“狂飆”之后，監(jiān)管部門開(kāi)始提示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。取消中介回傭、保障銀行利潤(rùn)是招。

　　2009年11月，上海銀監(jiān)局表示，上海市銀行同業(yè)公會(huì)正在積極就《住房按揭貸款業(yè)務(wù)自律公約》征求業(yè)內(nèi)意見(jiàn)，目前已基本形成共識(shí)，主要內(nèi)容即為要求銀行停止向房產(chǎn)中介“返點(diǎn)”。

　　上海銀監(jiān)局2月初召開(kāi)中資銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人會(huì)議，指出2009年上海的商業(yè)用房開(kāi)發(fā)貸款不良余額呈現(xiàn)逐步上升態(tài)勢(shì)，要求各銀行業(yè)機(jī)構(gòu)高度重視并采取切實(shí)措施嚴(yán)控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　2009年底，上海銀監(jiān)局組織轄內(nèi)中外資銀行開(kāi)展了個(gè)人住房按揭貸款壓力測(cè)試，結(jié)果不容樂(lè)觀。初步結(jié)果表明，以2009年9月30日數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，在房?jī)r(jià)下跌10%、20%和30%情景下，不良率將分別達(dá)到1.18%、1.51%和2.08%，比正常情況下分別上升0.73個(gè)、1.06個(gè)和1.63個(gè)百分點(diǎn)。房?jī)r(jià)下跌10%情景下的不良率是正常情況的2.6倍。

　　是否會(huì)昔日重現(xiàn)

　　“今后幾年，房貸都將是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！鄙虾Ｄ迟J款中介告訴記者。因?yàn)榉抠J通常在10年以上，貸款時(shí)間越長(zhǎng)利率越高，銀行收益越高。而且把一個(gè)客戶綁定10年以上，會(huì)給銀行帶來(lái)很多派生業(yè)務(wù)。

　　因此，滬上大多數(shù)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房產(chǎn)中介仍堅(jiān)信上海房?jī)r(jià)今年仍會(huì)上漲，銀行“返點(diǎn)”的做法會(huì)重來(lái)。而這波行情在全國(guó)兩會(huì)之后就會(huì)啟動(dòng)。

　　“兩會(huì)之后銀行一定會(huì)有辦法（把錢投入樓市）的。那時(shí)候我們就能重新得到‘返點(diǎn)’”上述貸款中介認(rèn)為。

　　由于房產(chǎn)中介掌握大量的客戶資源，而銀行信貸員又有貸款指標(biāo)的壓力，所以銀行的個(gè)人房貸，尤其是二手房按揭貸款一直都要倚重房產(chǎn)中介。通過(guò)房產(chǎn)中介辦成的按揭貸款，中介可以獲得的“返點(diǎn)”比例，2008年是購(gòu)房貸款總額的1%，2009年提高到了1.2%。

　　除此之外，在2009年銀行拼搶客戶，貸款利率爭(zhēng)相打折的價(jià)格戰(zhàn)中，中小銀行還曾通過(guò)房產(chǎn)中介“購(gòu)”客戶。

　　“好日子還會(huì)回來(lái)的，因?yàn)樯虾５姆康禺a(chǎn)不會(huì)跌?！狈慨a(chǎn)中介說(shuō)。

　　“返點(diǎn)”催生樓市泡沫 斬?cái)唷胺迭c(diǎn)”禍根需多只“手”

　　叫停銀行給房屋中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”的通知已發(fā)布多時(shí)，經(jīng)過(guò)了一段觀望，各銀行多數(shù)停止了“返點(diǎn)”。專家表示，“返點(diǎn)”行為擾亂市場(chǎng)秩序，鼓勵(lì)投機(jī)性購(gòu)房，對(duì)泡沫的產(chǎn)生起了推動(dòng)作用，此外衍生了大量的造假行為，埋下隱患，應(yīng)予堅(jiān)決停止。信貸趨緊時(shí)叫?？v然容易，但要根除還取決于多方面因素。

　　催生泡沫應(yīng)被取締

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院研究員、房地產(chǎn)金融專家劉維新認(rèn)為，“返點(diǎn)”推動(dòng)了投機(jī)需求的信貸。他說(shuō)，“2009年信貸膨脹得太快、量太大，可以說(shuō)是不正常的，成為了泡沫和房?jī)r(jià)連續(xù)上漲的推動(dòng)力。取消返點(diǎn)費(fèi)就是制止泡沫繼續(xù)膨脹的手段。有正常需求的購(gòu)房者，具備了一定的資產(chǎn)積累，通過(guò)正常資信審核渠道就可以獲得貸款。所以叫?！迭c(diǎn)’費(fèi)，不會(huì)抑制真正需求。”

　　財(cái)經(jīng)大學(xué)銀行業(yè)研究主任郭田勇指出，“返點(diǎn)”行為本身就增加了市場(chǎng)的混亂。他強(qiáng)調(diào)，中介的任務(wù)是幫助客戶購(gòu)賣房屋，而不應(yīng)是幫助銀行找客戶?！拔抑蛔屇憬o我找房，你把貸款都給我包辦了，我不想在這家銀行貸款，我的信息卻先被透露出去。嚴(yán)格地講，這是違法的。”他認(rèn)為，本來(lái)中介就已經(jīng)向客戶收取了費(fèi)用，現(xiàn)在又從銀行收錢，從根本上也不符合其提供房屋中介服務(wù)的定位。

　　大量造假埋下隱患

　　據(jù)記者調(diào)查，北京許多中介機(jī)構(gòu)每給銀行拉到1萬(wàn)元貸款，便可拿到80元的“返點(diǎn)”，即100萬(wàn)元貸款的“返點(diǎn)”高達(dá)8000元，一些大中介機(jī)構(gòu)的“返點(diǎn)”甚至全部歸經(jīng)辦業(yè)務(wù)員。由此某些業(yè)務(wù)人員受到扭曲的利益激勵(lì)，一方面幫助資信不足的客戶造假，另一方面也勸說(shuō)客戶降低頭付，多從銀行貸款。一位業(yè)務(wù)員表示：“去年經(jīng)手的業(yè)務(wù)至少六成都有不同程度的作假?！?/P>

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)金融研究主任馮科表示，目前對(duì)個(gè)人資信的審查存在一些問(wèn)題，由于全國(guó)的征信系統(tǒng)尚在建立中，個(gè)人信息包括收入情況采集有障礙，一般很難調(diào)查清楚。銀行無(wú)法直接搞清客戶的真實(shí)情況，中介造假的空間很大。

　　但馮科表示，不必太過(guò)擔(dān)心此前由于大量作假所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)?！翱赡軙?huì)有些投機(jī)性購(gòu)房存在數(shù)據(jù)的造假，但作假有‘往高做’的，也有很多‘往低做’的。比如一些人不希望透露自己的真實(shí)收入狀況，就把收入做低?！?/P>

　　劉維新認(rèn)為，“初步估計(jì)，購(gòu)房者個(gè)人收入情況報(bào)到銀行至少有50%是虛假的。銀行委托中介進(jìn)行信貸審查，自己并不是親自去做，這里面就出現(xiàn)了很大漏洞。”他提到，盡管不同于美國(guó)次貸零頭付，我們的頭付比例很高，但實(shí)際上很多人完全可以用造假掩蓋資信不足，再通過(guò)其他手段如向親友借款等來(lái)籌集頭付。

　　治標(biāo)容易治本難

　　在信貸趨緊的情況下，銀行收縮陣地、取消“返點(diǎn)”順理成章。但長(zhǎng)期來(lái)看，如果不從根源上加以規(guī)范，一旦信貸變得寬松，利益驅(qū)使之下，“返點(diǎn)”仍會(huì)重新抬頭。專家也認(rèn)為，要切斷“返點(diǎn)”的源頭，還不那么容易。

　　馮科認(rèn)為，缺乏了“返點(diǎn)”激勵(lì)，為客戶資信造假的情況將大大減少，這將把不少資信不足和投機(jī)性購(gòu)房者推到貸款門檻之外。

　　郭田勇認(rèn)為，從監(jiān)管層來(lái)說(shuō)，只能自銀行這邊來(lái)規(guī)范行為，加大違規(guī)處罰力度，行業(yè)協(xié)會(huì)也可以倡導(dǎo)進(jìn)一步加強(qiáng)自律。但中介機(jī)構(gòu)的規(guī)范和管理就要靠相應(yīng)的管理者了。這涉及到不同管理部門之間的協(xié)調(diào)，只有管理部門各盡其職，相互協(xié)調(diào)好，才能在不論信貸是松是緊的情況下，都杜絕銀行給中介“返點(diǎn)”這種不規(guī)范的、擾亂市場(chǎng)的行為。

　　馮科也表示，從監(jiān)管層目前出臺(tái)的措施來(lái)看，基本涵蓋了各方面，但銀行執(zhí)行的力度也是關(guān)鍵。如果銀行看空房?jī)r(jià)，那么不用要求，銀行也自會(huì)加大執(zhí)行力度。但房?jī)r(jià)如果繼續(xù)上漲，或者放貸壓力出現(xiàn)，銀行恐怕執(zhí)行起來(lái)還是會(huì)松一些。馮科分析，“返點(diǎn)”被叫停會(huì)擠出部分投資性需求，可能進(jìn)一步使得二手房交易量萎縮，“后市還有待觀察?！?

　　“返點(diǎn)”變身“擔(dān)保費(fèi)” 房貸“潛規(guī)則”何時(shí)終結(jié)？

　　新年伊始，一紙叫停房貸“返點(diǎn)”的行業(yè)自律性公約下發(fā)至各商業(yè)銀行。但是作為一個(gè)沉積多年的行業(yè)“潛規(guī)則”，在交織著銀行、中介、購(gòu)房者等的多方利益博弈下，“返點(diǎn)”能否真正“叫?！?，業(yè)內(nèi)人士似乎并不樂(lè)觀。

　　中國(guó)證券報(bào)記者經(jīng)過(guò)多方了解發(fā)現(xiàn)，時(shí)下房貸“返點(diǎn)”正在以“擔(dān)保費(fèi)”等方式重新現(xiàn)身房貸市場(chǎng)。專家稱，由于中介機(jī)構(gòu)在二手房貸市場(chǎng)仍舊保持著對(duì)銀行的強(qiáng)勢(shì)地位，在現(xiàn)行體制下，讓“返點(diǎn)”從房貸市場(chǎng)禁絕將非常困難。一個(gè)健康有序的房貸市場(chǎng)，與其監(jiān)管機(jī)構(gòu)采取高壓政策對(duì)“返點(diǎn)”行為進(jìn)行截堵，不如從根本上，要求銀行加大產(chǎn)品創(chuàng)新力度，通過(guò)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)吸引房貸客戶，做到標(biāo)本兼治。

　　由來(lái)已久：銀行的“挖角”行動(dòng)

　　個(gè)人按揭貸款由于有房產(chǎn)作為抵押，一直被銀行視作安全的貸款品種。新房貸款一般會(huì)和開(kāi)發(fā)貸款捆綁，易于被大銀行壟斷，“一般情況下，二手房貸市場(chǎng)也是大銀行的天下，中小商業(yè)銀行想分一杯羹，只能采取提供‘返點(diǎn)’這一非常手段?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

　　“返點(diǎn)”這一“潛規(guī)則”由來(lái)已久，而在信貸寬松、銀行爭(zhēng)奪客戶的時(shí)代，銀行在和中介的博弈中，相對(duì)處于弱勢(shì)，使得近幾年“返點(diǎn)”越發(fā)水漲船高。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，“返點(diǎn)”本非中介強(qiáng)求，而是銀行主動(dòng)的意愿，以此來(lái)博得中介支持。房屋中介掌握大量房源和客源信息，“中介公司介紹的客戶都是批量的，一般銀行和某幾家中介簽訂了合作協(xié)議，銀行的二手房貸業(yè)務(wù)立即能在短時(shí)間內(nèi)有所突破?！?/P>

　　但在利益輸背后，往往犧牲的是商業(yè)銀行自身的盈利。該銀行人士透露，“返點(diǎn)”是一次性付給中介機(jī)構(gòu)，銀行需要通過(guò)多年經(jīng)營(yíng)房貸業(yè)務(wù)的息差來(lái)彌補(bǔ)“返點(diǎn)”支出。如果購(gòu)房者選擇提前還款，加上資金成本，銀行往往無(wú)利可圖，甚至虧損。

　　某銀行個(gè)貸部人士告訴記者，經(jīng)過(guò)2008年數(shù)次降息以及房貸利率七折優(yōu)惠，銀行二手房貸的利潤(rùn)空間變得相當(dāng)狹小，尤其是放貸年銀行基本無(wú)利可圖。

　　之前北京二手房市場(chǎng)上，銀行給中介機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)一般在1.5%到2%左右，而有個(gè)別小銀行為了短時(shí)期內(nèi)獲得客戶數(shù)量的提升，甚至將“返點(diǎn)”提高到3%，對(duì)銀行造成非常大的成本壓力。

　　舉例來(lái)說(shuō)，銀行執(zhí)行二手房貸七折后房貸年息是4.158%，銀行的存款年收益率約為2%，銀行在這筆貸款中所產(chǎn)生的人員成本等費(fèi)用大約是1%，同時(shí)，銀行還要在年計(jì)提1%的撥備，如果按照2%的標(biāo)準(zhǔn)給予中介機(jī)構(gòu)“返點(diǎn)”，那么銀行在貸款發(fā)放的頭年基本上是虧損的。

　　而“返點(diǎn)”造成的危害遠(yuǎn)不只銀行一方，一份調(diào)研報(bào)告指出，個(gè)別房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和人員為獲取“返點(diǎn)”而“飛單”、“跳單”，甚至在彼此之間購(gòu)賣貸款資源，直接損害了客戶的利益。

　　一紙禁令：“潛規(guī)則”岌岌可危

　　2009年12月底，中國(guó)銀行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)《關(guān)于規(guī)范做好個(gè)人房地產(chǎn)按揭貸款業(yè)務(wù)維護(hù)市場(chǎng)秩序的自律共識(shí)的通知》，要求“自2010年1月1日起，停止以任何形式向房貸中介及其從業(yè)人員支付與所提供的服務(wù)不對(duì)稱、純粹業(yè)務(wù)介紹的‘返點(diǎn)’費(fèi)用”。

　　就在大行表示堅(jiān)決執(zhí)行禁止“

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