住房公積金也好，商業(yè)貸款也罷，適合自己的才是明智的。

房地產(chǎn)已經(jīng)歷了輪番的調(diào)控，住房貸款政策也跟著舊貌換新顏。對于購房者來說，要學(xué)會區(qū)分哪種貸款是適于自己的。

　白領(lǐng)購房

小倪是山西人，大學(xué)畢業(yè)后就留在北京工作，經(jīng)過長時間的職場奮斗，現(xiàn)就職于一家大型軟件公司工作，月收入頗為豐厚。 小倪工作后就一直租房居住，每月的月租金也是一筆不小的支出。眼下，小倪與相戀多年的女友也到了談婚論嫁的年齡，所以小倪較近一直在四處看房子。在北京現(xiàn)階段高住房價格的趨勢下，已有一定積蓄的他也只能通過銀行貸款來實現(xiàn)購房愿望。

貸款指導(dǎo)：頭次貸款，商業(yè)貸款亦有優(yōu)惠。

像小倪這樣的外地購房人，目前銀行是要求提供在北京一年以上的納稅或是社保證明才可以貸款的。小倪所在的公司一直有為員工繳納三險和公積金，所以小倪是可以獲得銀行貸款的。因為小倪名下無住房也無貸款購房紀(jì)錄，他現(xiàn)在貸款是屬于頭套住房貸款款的，可以享受到頭套房的優(yōu)惠。目前銀行對頭套房90平米以下的較低頭付要求是20%，90平米以上較低30%。

專家小貼士：外地購房人在北京貸款需提供材料。

借款人婚姻狀況證明（已婚提供結(jié)婚證、未婚提供單身證明）、借款人及配偶身份證、暫住證、戶口本、借款人相關(guān)學(xué)歷證明、所在單位營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、收入證明及銀行半年以上的流水證明，在北京一年以上的納稅或社保證明。

　改善型購房

小董是北京當(dāng)?shù)厝耍F(xiàn)就職于某大型國有企業(yè)，月收入穩(wěn)定。小董名下現(xiàn)有一套已結(jié)清貸款的房產(chǎn)，是小董的父母在其婚前為其購置。小董和愛人結(jié)婚已滿10年，孩子也已經(jīng)上了小學(xué)。夫妻倆現(xiàn)在居住的小區(qū)建成年代較早且面積小，小董夫妻倆想在孩子上學(xué)附近再購一套大一點的房子來改善居住條件。

貸款指導(dǎo)：改善型購房頭選公積金貸款。

因為小董名下已有一套住房，且為貸款購購，根據(jù)目前銀行"認(rèn)房又認(rèn)貸"的政策，小董如果再購房的話是屬于套房。

目前銀行對套房的政策是頭付較低50%，因此建議小董夫妻可以選擇貸款政策相對優(yōu)惠的公積金貸款，雖然目前公積金貸款頭付與商業(yè)貸款并無差別，但是公積金貸款利率3.87%卻是先進不變的，與商業(yè)貸款二套房上浮1.1后6.53%相比，有2.66個百分點的優(yōu)惠。

專家小貼士：貸款購房需提供材料。

借款人婚姻狀況證明（已婚提供結(jié)婚證、未婚提供單身證明）、借款人及配偶身份證、戶口本、借款人相關(guān)學(xué)歷證明、所在單位營業(yè)執(zhí)照副本加蓋公章、收入證明及銀行半年以上的流水證明。

　經(jīng)營性房產(chǎn)

葛先生是一家酒店的總經(jīng)理，目前在順義區(qū)經(jīng)營著一家比較大型的酒店。葛先生經(jīng)營的酒店地段佳、重視服務(wù)、客源較穩(wěn)定，年收益也非常可觀。頗具投資眼光的葛先生又看中了昌平區(qū)的一個度假村項目，趁著現(xiàn)在經(jīng)濟形勢一片大好，他想投資該度假村項目?？墒歉鹣壬诸^的流動資金數(shù)額太少，連投資入股的較低限額都不夠，所以眼看著賺錢的投資項目成為"鏡花水月"，葛先生真真切切地感覺到了心有余而力不足。

貸款指導(dǎo)：就葛先生的實際情況，他非常適合目前銀行推出的"中小企業(yè)經(jīng)營貸款"。因為中小企業(yè)經(jīng)營貸款是用企業(yè)主名下的房產(chǎn)、廠房等作為抵押物，向銀行申請貸款用途企業(yè)經(jīng)營、融資、購購設(shè)備等。

葛先生可以將名下的酒店作抵押向銀行申請中小企業(yè)經(jīng)營貸款。商用房抵押的話一般較高可以貸到抵押物的六成，利率執(zhí)行同期基準(zhǔn)利率上浮1.1倍的標(biāo)準(zhǔn)，與典當(dāng)?shù)认啾?，利率還是存在較大優(yōu)勢的。目前，中小企業(yè)抵押貸款較長可以貸到10年，在還款初期，葛先生可以每月只還利息，等到葛先生取得分紅收益后，一次性再償還本金，能夠緩解小企業(yè)主的資金壓力。

專家小貼士：

需準(zhǔn)備個人材料：借款人及配偶身份證、戶口本或暫住證、婚姻狀況證明、借款人較高學(xué)歷證明、抵押物的產(chǎn)權(quán)證、借款人收入證明，另外還需提供一些借款人資金實力證明材料，如房產(chǎn)證、存款證明、股票或基金對賬單等。

需準(zhǔn)備公司材料：企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、組織機構(gòu)代碼、公司章程、公司近三年的財務(wù)報表及銀行賬戶流水、貸款用途證明。

（吳昊偉嘉安捷企劃主管）

樓市新政組合拳的影響逐漸顯現(xiàn)，樓市進入了一個成交的低迷期。下一階段，是否還會有針對樓市的政策出臺？

針對讀者關(guān)心的一些話題，就樓市新政、住房價格走勢以及購房建議等等問題，我們采訪了地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們是如何看待現(xiàn)在的樓市的。

樓市新政的調(diào)控效果正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，12個城市中有7個城市住宅成交量環(huán)比下滑，其中武漢和青島降幅居前，分別為38.7%和35.8%，并且多數(shù)城市上半年累計成交量低于去年。

不過住房價格并未與成交量同步下滑，僅僅只是止住了大幅上升的腳步。在這種局面下，是否還有繼續(xù)出臺樓市新政的可能？

針對讀者關(guān)心的一些話題，就樓市新政、住房價格走勢以及購房建議等等問題，我們采訪了地產(chǎn)界的業(yè)內(nèi)人士，聽聽他們是如何看待現(xiàn)在的樓市的。

　顧彤：房地產(chǎn)的"戰(zhàn)國時代"

"如果在四月底五月初，我可能會非常堅定地說樓市完全進入了下行通道。"全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟常務(wù)理事顧彤說。

他認(rèn)為地產(chǎn)新政將會使樓市很快進入購方市場。可是隨著時間的推移，政府、銀行、地產(chǎn)商、購房人、學(xué)者各方對地產(chǎn)新政的不同解讀和反應(yīng)都漸漸歸于一種態(tài)度--觀望。特別是當(dāng) 總理指出"調(diào)控兩難"困境之后，這種觀望態(tài)度更是變得曖昧不清，樓市走勢也跟著朦朧起來。

作為有著十一年地產(chǎn)營銷經(jīng)驗的業(yè)內(nèi)人，顧彤敏感地意識到中國房地產(chǎn)界已經(jīng)發(fā)生了微妙的質(zhì)的變化。

"現(xiàn)在的中國房地產(chǎn)仿佛進入了自身的'戰(zhàn)國時代'，多方力量在房地產(chǎn)這塊巨大版圖上展示自己的博弈術(shù)。"他認(rèn)為這種觀望氛圍可能會持續(xù)到年底，"在多方態(tài)度曖昧的時段，即使政府有可能出臺一系列后續(xù)調(diào)控措施，如征收房產(chǎn)稅等，也只能影響到區(qū)域樓市，無傷于整體樓市。"

面對曖昧的樓市，顧彤建議購房者需要謹(jǐn)慎，較好能做到"勤看盤、勤調(diào)研、緩出手"。他認(rèn)為針對北京、上海、廣州等一線城市應(yīng)多關(guān)注現(xiàn)房和二手房，"比如投資性房源較多的項目，軌道交通周圍的二手房及緊靠學(xué)校的小區(qū)等有的房源。"

另外，他認(rèn)為還可以特別關(guān)注一下經(jīng)濟發(fā)達、交通便利的二三線城市的樓市，"如果這些城市的樓市在前幾輪樓市走高之時一直保持平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，又有很大升值空間，那么它們將是值得投資的對象。"

陳寶存：兩難的樓市新政

"樓市低迷不過是政策嚴(yán)重吃緊局面下的暫時現(xiàn)象，住房價格上漲的市場因素不可能改變，那些持續(xù)觀望試圖抄深底的人，一定會失望而歸。"全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長陳寶存與聯(lián)盟常務(wù)理事顧彤的觀點迥異。

他認(rèn)為今天的樓市根本不存在購方市場的可能。"一方面，市場上真正的購購力雖沒有真實客觀的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但人們都能感受到暗涌著的需求巨流，新政不過是讓這些強勁的購購力被暫時壓制，一有機會它便會噴薄而出；另一方面，房地產(chǎn)建筑成本在連年攀升，特別是土地作為資本的價值被承認(rèn)之后，土地成本有了從零到天價的變化，再加上很多城市土地可供量不足及新的土地管理法與折遷條例出臺，必然會拉升住房價格。"

他認(rèn)為樓市新政不過是一個治標(biāo)不治本的權(quán)宜之策。

陳寶存判斷政府很難再度采取新的樓市調(diào)控措施，因為地產(chǎn)商不購地，消費者不購房的觀望狀態(tài)已大大影響了政府財政收入。五月份全國財政收入與前四個月相比，收入增幅回落13.6%，財政支出增長14.2%，持續(xù)下去必然會打破收支平衡。

"繼續(xù)出臺更大效力的樓市打壓政策，勢必影響房企的投資信心，進而致使樓市成交量與土地投資持續(xù)低迷，政府財政是很難承受這個壓力的。"此時的樓市新政一如雞肋食之無味，棄之可惜，處于兩難之際。

兩難的樓市新政很可能會在第三季度結(jié)束，根據(jù)陳寶存的分析："新政實行之后，一二手房均有回落，雖然幅度不大，但根據(jù)政府財政收入數(shù)據(jù)看，在未來三個月樓市尚存進一步調(diào)整回落的機會，它造成的樓市僵持局面還會持續(xù)一段時間。"

他向購房者建議說："十月份，被打壓的購購力將會得到釋放，這之前將是樓市介入的較佳時機。"

王浩：一劑清醒的"涼"藥

"過熱了必須得調(diào)！"擁有八年地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗的旭輝集團王浩認(rèn)為新政的出臺是非常及時的，對房產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是十分必要的。

"今年3月到4月中旬一個半月內(nèi)住房價格上漲的速度完全超出了地產(chǎn)人想象的高度，作為房地產(chǎn)人來說也確實需要一劑使人清醒的'涼'藥了。"

他對潘石屹將房地產(chǎn)比喻為癌細胞深表贊同，因為房產(chǎn)業(yè)把其他行業(yè)的資金都吸收過來，造成沒有人再做實業(yè)都在炒房，甚至有些父母教育子女"奮斗40年不如花3年時間炒套房"。社會的文化思想被嚴(yán)重扭曲，這種現(xiàn)象是很不正常的，房產(chǎn)應(yīng)該逐步回到常規(guī)利潤的行業(yè)層面。

"房產(chǎn)新政執(zhí)行至今已經(jīng)基本達到了兩步預(yù)期，步讓價格平穩(wěn)的預(yù)期在一個月左右就達到了，步讓住房價格適可回落的預(yù)期，現(xiàn)在也在逐步實現(xiàn)。"他分析，政府沒有密集地出臺政策是很理智、很正確的，從以上兩個角度來說，下半年應(yīng)該不會有打壓房產(chǎn)的政策，對新政的猜疑經(jīng)過這一輪也會越來越少，基本上不會讓人總懷疑有沒有另一只靴子，第三只靴子甚至第四只靴子，即使有也只是針對整個宏觀調(diào)控層面的。

針對沸沸揚揚的房產(chǎn)稅擴增問題，王浩覺得政府還是非常慎重的，他認(rèn)為房產(chǎn)稅并不是僅僅針對房地產(chǎn)行業(yè)，真正交房產(chǎn)稅的更多都是購房人，房產(chǎn)稅該不該擴征？如果擴征，該如何擴征，這些都是應(yīng)該反復(fù)思量的問題。

較后王浩說："這個需要政府將房地產(chǎn)行業(yè)的所有稅收做一次梳理，進行系統(tǒng)化的修訂。不要老是糾結(jié)于細枝末節(jié)，從宏觀整體理清楚之后再決策是新增還是擴增一個稅種。"

購置房產(chǎn)是一件大事情，甚至要牽動幾代人的心弦。老百姓鮮少能夠一次性付清房款，申請住房貸款要順應(yīng)自己的情勢。

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