房地產(chǎn)投資現(xiàn)狀分析：下半年觀望還是出手購房？

回暖、活躍、急漲、爭購……兩年前似曾相識的一幕，在上半年的樓市再度上演。

從交投零落到量價齊升，從門前冷落到排隊(duì)，逆轉(zhuǎn)出現(xiàn)在區(qū)區(qū)數(shù)月間。

樓市回暖是可喜的，它體現(xiàn)了政府"保增長"一系列政策的豐碩成果，但房價快速上漲，自住需求明顯受到壓抑，政府"保民生"的壓力加劇。如何處理好樓市問題，已成中國經(jīng)濟(jì)下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題。

上半年樓市漲得心慌慌

排隊(duì)爭購、價格飛漲

研讀國家統(tǒng)計(jì)局公布的全國70個大中城市上半年房價數(shù)據(jù)，一幅節(jié)節(jié)上漲的"路線圖"清晰可見。

從3月至6月，全國70個大中城市房屋售價環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%、0.6%和0.8%，呈逐月反彈態(tài)勢。到6月份，銷售價格環(huán)比上漲的城市已從3月的39個上升到67個。全國房價出現(xiàn)"普漲"格局，差別只是漲幅不同。

市場熱度還在升溫。7月13日晚，南京仁恒置業(yè)一新房開盤，600多套房源引來3000多人爭搶，上千人涌進(jìn)售樓處，導(dǎo)致現(xiàn)場失控，開發(fā)商臨時停止發(fā)號，較終只得引進(jìn)公證機(jī)構(gòu)，對已發(fā)放的3000多個號牌進(jìn)行搖號選房。

房市之熱迅速傳導(dǎo)至土地市場，"地王"重出江湖。較典型的是北京。在一個月時間里，北京的"地王"紀(jì)錄已4次被刷新。

尤其值得關(guān)注的是，地價與房價之間的傳導(dǎo)、聯(lián)動顯現(xiàn)。在南京，一邊是某新樓開盤，3175人爭搶600多套房源；另一邊是13家房企爭奪一塊住宅地，樓面地價從4101元／平方米飆升至7003元／平方米。兩年前飛漲的樓市行情已然再現(xiàn)。

不少人"恐慌性入市"

短期內(nèi)，房價何以逆轉(zhuǎn)進(jìn)而急速上漲？專家普遍認(rèn)為，頭要原因在信貸寬松、流動性充沛。

業(yè)內(nèi)人士分析，流動性充沛了，銀行為追求業(yè)績，只有把錢貸出去，才能獲得息差。一二季度，實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域內(nèi)許多企業(yè)投資、貸款意愿并不強(qiáng)烈。而外貿(mào)型企業(yè)形勢嚴(yán)峻，銀行又不愿放貸，于是只能追著向房地產(chǎn)企業(yè)放貸款。

一方面是開發(fā)貸款大開閘門，另一方面則是個人房貸"慷慨放行"。套房貸的放松，間接刺激了改善性需求的爆發(fā)，這也是房地產(chǎn)市場走強(qiáng)的"導(dǎo)火索"，房價飆升的另一個推手是"通脹預(yù)期"。

中原地產(chǎn)對上海6月市場成交客戶結(jié)構(gòu)分析后發(fā)現(xiàn)，與3月初相比，頭次置業(yè)的純剛性需求客戶已縮減至40%左右，改善性兼短期投資性的客戶量約占40%，長線投資客約占20%。

一些實(shí)力不濟(jì)的購房者也跟著"恐慌性入市"。在上海某事業(yè)單位工作的年輕人王波較近"七拼八湊"購了套二手房。他說："如果現(xiàn)在不購，以后怕是更購不起。"

政府出手調(diào)控初顯成效

地方聯(lián)手打擊捂盤

樓市面臨過大關(guān)。日前銀監(jiān)會要求嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策。與此同時，上至國土部、住房和城市建設(shè)部等部委，下至上海、北京、深圳等地方城市，均開始對樓市供給給予極大關(guān)注。而增加供給的辦法除了新推土地項(xiàng)目增多外，就是嚴(yán)控開發(fā)商捂盤……樓市保衛(wèi)戰(zhàn)正在打響！

國土部徹查地王

一位接近國土資源部的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，7月以來，國土部確實(shí)在組織各路"兵力"在北京等地徹查"地王"狀況。這些"地王"包括2007年和2009年遍布各地的高價地塊。除了檢查一些土地出讓的合同文本、規(guī)劃情況、付款情況外，國土部還將對"地王"開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，以確保"地王"項(xiàng)目順利入市。

"其實(shí)，今年以來，能開工的企業(yè)都在加速開工，畢竟他們對資金的需求還是較關(guān)鍵的。捂盤惜售者有，但不是普遍現(xiàn)象。"成都世家機(jī)構(gòu)研究部負(fù)責(zé)人表示。

上海、北京嚴(yán)打捂盤

日前北京市建委緊急調(diào)查開發(fā)商捂盤現(xiàn)象。一經(jīng)查實(shí)捂盤惜售現(xiàn)象，將于近期公示名單，并嚴(yán)厲查處。而此前數(shù)日，上海自房地產(chǎn)市場化以來頭推商品房銷售備案制度。專家表示，上海未有地強(qiáng)化商品房入市進(jìn)度，是要在較短時間內(nèi)加大商品房供給量。

上海樓市初現(xiàn)"量升價跌"

一系列保供給的政策效果正在逐步顯效。上周，上海新推商品房源超過5000套，而在上周末政府宣布銷售備案新政后，雙休日新房源即爆增2108套。上海樓市出現(xiàn)了久違的"量升價跌"態(tài)勢。

易居中國提供的數(shù)據(jù)顯示，上周(7月13－19日)上海一手商品住宅成交量為42.88萬平方米，環(huán)比上升4.2%；平均價格為14836元／平方米，環(huán)比下跌3.7%。上海一手商品住宅成交均價已連續(xù)兩周出現(xiàn)下跌。

數(shù)據(jù)還顯示，上周上海成交面積前10名的樓盤均價都在2萬元／平方米以內(nèi)，其中均價1萬元／平方米以內(nèi)的樓盤就有5個，這說明更多的購房需求轉(zhuǎn)向遠(yuǎn)郊樓盤。

易居中國分析師薛建雄認(rèn)為，上海樓市供應(yīng)量的增大與政府加強(qiáng)監(jiān)管有關(guān)，"現(xiàn)在的監(jiān)管是'關(guān)口前移'--之前只監(jiān)管拿到預(yù)售證之后的房源，現(xiàn)在則'前移'至所有打算銷售的房源，并對保留房源提出要求，這將有效遏制開發(fā)商'少量多批'、捂盤惜售的做法。"

購不購房不妨聽聽專家的

為抵御通脹貿(mào)然入市不明智

2009年下半年的房地產(chǎn)市場是否仍將一路飆升呢？業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，未來房產(chǎn)投資面臨著一些政策風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)稅是否執(zhí)行、房貸政策是否調(diào)整，房貸利率是否變化等都需要被綜合考慮。

同策研發(fā)主任夏宇表示，根據(jù)他們的統(tǒng)計(jì)，2008年市場的下滑，導(dǎo)致了一個較大的消費(fèi)缺口，"這一缺口在未來1－2年內(nèi)的爆發(fā)，將成為支撐市場繼續(xù)走強(qiáng)的基礎(chǔ)。"他進(jìn)而指出，根據(jù)此前同策研發(fā)的調(diào)研，市場上的購房者主要分為三類：一類是剛性需求的購房人，占據(jù)了30%左右的比例。還有一類是改善性需求，占據(jù)了購房人群比例中的50%－60%，較后的一部分才是純粹的投資性需求，所占比例為10%－20%。

"所以，如果購房純粹是為了投資，在目前的市場價格下，我個人并不是特別贊成。"夏宇表示，房地產(chǎn)作為一種投資品種，在持有階段其實(shí)并不是一個"劃算"的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發(fā)，長期持有的過程中，其租金收益率一般為年化2%－3%，"比銀行利率還低"，加上其變現(xiàn)能力較差，也相應(yīng)增加了一定的投資風(fēng)險(xiǎn)。而且"目前監(jiān)管層面可能再次收緊政策，比如嚴(yán)格控制二套房貸、契稅等優(yōu)惠政策也可能被取消。"因此單純?yōu)榱说钟浂Q(mào)然入市并不明智，尤其是那些自身資金并不充裕的投資者，冒著較大的政策風(fēng)險(xiǎn)入市，成本可能更高。

此外，如果嚴(yán)格執(zhí)行以前的二套房貸政策，已貸款購購一套住房的購房者，再貸款購購套總價100萬元的普通住房，雖然其貸款額只有60萬元，但參照二套房20年利率(基準(zhǔn)利率的1.1倍即6.53%)，其按等額本息還貸月供為4484.04元；而參照一套20年利率(基準(zhǔn)利率的0.7倍即為4.16%)，購房者按等額本息還貸月供為4301.11元。二套房每月還貸額比一套房高出182.93元，20年總利息將高出143904.15元。

二套房貸收緊能否抑制"虛火"

二套房貸收緊的消息傳出后，網(wǎng)民們對此反應(yīng)不一。一項(xiàng)由某網(wǎng)組織的調(diào)查顯示，3396名網(wǎng)友中，有63.6%的人支持收緊二套房貸，54.0%的人認(rèn)為受影響的將是炒房客，64.0%的人表示自己不會因此而推遲購房。由此可見，大部分的網(wǎng)民認(rèn)為二套房貸收緊能夠有效抑制樓市"虛火"。但也有網(wǎng)友表示："套房的定義一直模棱兩可，就像自家的小姑娘，怎么打扮都行。因此，再怎么收緊政策，渾水摸魚的空間仍在。"

深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平說，今年上半年我國新增貸款就超過7萬億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬億元的目標(biāo)。有些貸款沒有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而進(jìn)入了樓市、股市，這樣看，國家對信貸投向進(jìn)行調(diào)控是必然的。

一位上海銀行界的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，長遠(yuǎn)來看住房信貸仍然是銀行偏愛的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行不會輕易在這個"兵家必爭之地"后撤；況且，從2008年金融危機(jī)爆發(fā)以來的情況來看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款雖然不良率有所上升，但總體上風(fēng)險(xiǎn)處于可控狀態(tài)。因此不必過于憂慮房貸的風(fēng)險(xiǎn)。

國世平說，如果二套房貸收緊，將會有力地打擊炒房客，房地產(chǎn)市場有可能重新進(jìn)入調(diào)整期，畢竟"今年以來資金推動型的樓市上漲得太過猛烈了"。

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