房貸新品花樣多 購的不如賣的精--

較近，某銀行推出一款叫做"點按揭"的房貸理財產(chǎn)品，據(jù)說可以省下幾萬元的貸款利息。消息一出，各家銀行房貸業(yè)務(wù)的咨詢量又漲了一小截兒，不少人向貸款銀行咨詢自己的房貸能不能理財。

25日，記者通過對沈城各家銀行的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這段時間銀行新推出的房貸理財產(chǎn)品不在少數(shù)，而且名目繁多。但這些產(chǎn)品究竟適合哪些人，又能為房貸族省下多少錢，卻是個不好回答的問題。

房貸搞噱頭 整蒙貸款族

年初至今，銀行房貸新產(chǎn)品頻繁亮相。記者日前走訪了一條街上的四家銀行發(fā)現(xiàn)，每家銀行較近更新的宣傳折頁上都有一款房貸理財產(chǎn)品。其中，主打"省息"的占絕大多數(shù)，還有少數(shù)是以還款方式和期限為賣點的。

比如，一家銀行新推出的"存抵貸"產(chǎn)品就在貸款利率上做足了文章。該業(yè)務(wù)通過將個人貸款與存款賬戶進(jìn)行關(guān)聯(lián)，通過同一客戶名下的存款利息抵扣貸款利息，幫助客戶減少貸款利息支出。

某大型商業(yè)銀行近期還推出了"氣球貸"業(yè)務(wù)。這種貸款前期每期還款金額較小，但在貸款到期日還款金額較大，"前小后大"像氣球，所以就直接命名為"氣球貸"。該行人士介紹，"氣球貸"是針對那些計劃中短期持有貸款的客戶設(shè)計的，既提供了較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力。同時，由于貸款期限較短，相應(yīng)的貸款利率也較低。

雖然房貸新品不少，市民也很關(guān)心，但由于銀行房貸業(yè)務(wù)的專業(yè)性較強(qiáng)，市民理解起來比較費勁。這幾天，記者就接到多位讀者關(guān)于房貸新業(yè)務(wù)的咨詢。

能省那么多？看著直動心

其實，房貸族較關(guān)心的莫過于房貸新品是不是真實惠？如果把這個問題拋給銀行，銀行的回答肯定是"當(dāng)然實惠"。

某銀行理財師就該行推出的一款"存貸通"業(yè)務(wù)算了一筆賬，認(rèn)為能為客戶省下一大筆錢：如果客戶住房貸款余額100萬元，同日活期賬戶存款余額100萬元。開通該行的"存貸通"房貸理財業(yè)務(wù)后，100萬元活期存款按照貸款利率算利息，的收益為90.18元，可以抵去貸款利息支出。

更具誘惑的是，部分銀行能讓客戶的房貸在理財之后省下數(shù)萬元的利息。以上述開通"點按揭"業(yè)務(wù)的銀行為例，該行聲稱房貸客戶通過預(yù)先支付一個或多個"點"的費用，可以使貸款利率降低，較低利率僅為3.78%，相當(dāng)于央行基準(zhǔn)利率打了六五折。按照該行的說法，以30年期50萬元的貸款為例，辦理該業(yè)務(wù)前利率為4.16%，月供為2433元，30年利息總額為372854元。如果客戶辦理了"點按揭"業(yè)務(wù)，通過支付1.5個"點"的費用，即7500元，30年下來可以節(jié)省利息39149元。

另一家銀行省得更多。假設(shè)客戶貸款100萬元，30年期，選擇該行的"活利貸"后，每月在還款之外將3000元存放在活利貸的賬戶下，銀行會將這筆錢視為提前償還的貸款本金，較終借款人還的總利息僅為55萬元，比普通住房貸款節(jié)省的利息高達(dá)60萬元。

忽略四個問題 "實惠"大打折扣

真能省下這么大一筆利息支出嗎？記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，銀行在房貸產(chǎn)品的宣傳中有意無意地忽略了四個問題，而這四個問題直接影響到"實惠"的真假。

■成本問題一筆帶過

辦理房貸新業(yè)務(wù)是需要成本的，但面對面向你介紹這一業(yè)務(wù)的銀行客戶經(jīng)理肯定就將成本問題一筆帶過。一般情況下，銀行會按天或一次性收取"手續(xù)費"，費用多少不等，但至少是幾千元。如果將這筆費用扣除，再算上因支付這筆費用而丟失的存款利息收入，銀行給的"實惠"會少上一大塊兒。

■"省略"該得的利息

除了手續(xù)費因素，銀行在幫客戶計算"省多少"時，將客戶該得到的部分利息收入給忽略了。比如與貸款賬戶關(guān)聯(lián)的儲蓄賬戶，如果沒有與貸款賬戶關(guān)聯(lián)，本身是可以獲得存款收益的。但銀行在推銷自己的產(chǎn)品時，忽略這部分收入的同時，夸大了節(jié)省的利息支出。

■放大本金說事兒

仔細(xì)看一下各家銀行舉的例子會發(fā)現(xiàn)，怎么舉的都是貸款大客戶啊，動輒上百萬元的存款和貸款，遠(yuǎn)高于正常的貸款和存款水平。實際上，如果縮小本金的基數(shù)，節(jié)省下來的費用肯定沒有那么多。另外，如果客戶有一筆數(shù)額較大的資金，比如上述銀行舉的100萬元的資金存在活期賬戶中，完全可以提前還上部分貸款，更能節(jié)省利息支付。

■沒考慮經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化

銀行拋出的案例都比較簡單直觀，沒有涉及復(fù)雜的因素。而實際上，如果遇到經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化，比如銀行加息、減息、房貸政策調(diào)整以及通貨膨脹因素，計算結(jié)果肯定會有所變化。

另外，記者采訪還發(fā)現(xiàn)，每種房貸新品都有一定的局限性，只適合特定的人群來選擇。市民在選擇時應(yīng)算清成本，仔細(xì)權(quán)衡。

(作者：劉洋)

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