本報(bào)記者方利平

2007年時(shí)，由于央行不斷加息，固定利率房貸曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)。然而進(jìn)入2009年后，隨著越來(lái)越多的房貸獲得七折優(yōu)惠利率，之前選擇了固定利率房貸的市民會(huì)發(fā)現(xiàn)，自己支付的房貸利率與市場(chǎng)利率水平差距越來(lái)越大。

同樣是5年以上的房貸，浮動(dòng)利率房貸在獲得了七折優(yōu)惠利率后，目前利率水平已經(jīng)低至4.158%，而那些在過(guò)去兩年選擇了固定利率房貸的客戶，利率可能依然高達(dá)6%甚至7%。這一部分的客戶如何選擇才較劃算呢？

今年固定利率房貸不抵浮動(dòng)利率

隨著四大行對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶普遍實(shí)行下限利率，目前，越來(lái)越多的房貸族獲得了七折優(yōu)惠利率，5年以上房貸，利率可低至4.158%。之前選擇了固定利率房貸的市民，發(fā)現(xiàn)自己支付的利率已遠(yuǎn)高于市場(chǎng)利率水平。

光大銀行一直因其利率水平較低而領(lǐng)跑房貸市場(chǎng)，不過(guò)，經(jīng)過(guò)一輪降息后，其固定利率也已遠(yuǎn)高于目前市場(chǎng)水平。2007年初，光大銀行5年期固定利率優(yōu)惠利率為5.73%；經(jīng)2007年多次加息，至去年初，光大銀行5年期固定利率房貸優(yōu)惠利率為6.91%。如果貸款總期限超5年，選擇固定+浮動(dòng)的貸款方式，將前5年的貸款期限固定，則在2007年初時(shí)辦理的固定利率房貸目前利率比市場(chǎng)較優(yōu)惠利率高1.572個(gè)百分點(diǎn)；而在去年初辦理的固定利率房貸目前利率比市場(chǎng)較優(yōu)惠利率高出3.222個(gè)百分點(diǎn)。

假設(shè)張先生在2007年初時(shí)在光大銀行貸款50萬(wàn)元，期限20年，選擇前5年固定+15年浮動(dòng)的混合方式，則前5年張先生的房貸利率水平固定為5.73%。如果選擇等額本息還款方式，在前5年，張先生的月供固定為3504.71元。

一年多支付4672.8元利息

同樣一筆貸款，如果選擇的是浮動(dòng)利率房貸，則在2007年張先生享受的較優(yōu)惠利率為5.814%，月供為3528.71元；在2008年的利率水平為6.6555%，月供為3764.22元。均不如固定利率房貸劃算。但是從今年1月開(kāi)始，固定利率房貸節(jié)省利息的情況已逆轉(zhuǎn)。

如果張先生選擇浮動(dòng)利率房貸，則利率可低至4.158%，月供為3115.31元，比固定利率要低389.4元，一年下來(lái)，固定利率房貸要多支付4672.8元利息。

后市利差有望進(jìn)一步擴(kuò)大

固定利率房貸是否劃算，一者取決于銀行固定利率房貸和浮動(dòng)利率房貸的利差大小，二者取決于未來(lái)利率的走勢(shì)。

而就利率走勢(shì)而言，在降息周期下，固定利率房貸卻會(huì)出現(xiàn)將利率鎖在較高水平的現(xiàn)象。自去年9月開(kāi)始，為了防止經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑過(guò)快，出現(xiàn)通縮情況，央行進(jìn)行了連續(xù)快速大幅的降息，在短短3個(gè)多月的時(shí)間里，通過(guò)降息5次，將5年以上貸款利率由7.83%降至5.94%，累計(jì)下調(diào)了1.89個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)于今年的宏觀經(jīng)濟(jì)，目前國(guó)內(nèi)外投資機(jī)構(gòu)普遍預(yù)測(cè)，今年上半年中國(guó)可能出現(xiàn)通縮，在寬松的貨幣政策基調(diào)下，利率將繼續(xù)下調(diào)，降息空間在81～135個(gè)基點(diǎn)之間。也就是說(shuō)，5年以上的貸款基準(zhǔn)利率有望繼續(xù)下降至5%左右，這意味著5年以上貸款的七折優(yōu)惠利率有望降至3.5%左右。像張先生一樣之前選擇了固定利率房貸的市民，手中房貸不轉(zhuǎn)換的話，支付的利率和市場(chǎng)水平之差將進(jìn)一步擴(kuò)大。

而從中期來(lái)看，由于目前全球主要發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)濟(jì)陷入衰退，而中國(guó)經(jīng)濟(jì)自身又面臨周期性的調(diào)整，市場(chǎng)預(yù)期此輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整可能會(huì)持續(xù)3～4年，在經(jīng)濟(jì)低迷的情況下，下一個(gè)升息周期的到來(lái)可能比較緩慢。

轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率房貸或可節(jié)省利息

銀行業(yè)人士表示，像張先生這種情況，如果預(yù)期在利率鎖定期內(nèi)市場(chǎng)利率難以進(jìn)入加息通道，或者即使進(jìn)入加息通道，但是市場(chǎng)優(yōu)惠利率也難以超過(guò)固定利率的水平，就可以通過(guò)轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率來(lái)節(jié)省利息支出。

固定期限10年轉(zhuǎn)換要謹(jǐn)慎

不過(guò)，如果張先生的利率固定期限長(zhǎng)達(dá)10年，而且選擇固定利率的原因是為了鎖定經(jīng)營(yíng)成本，則因后市長(zhǎng)期利率無(wú)法預(yù)期，張先生應(yīng)慎重考慮是否轉(zhuǎn)換。

此外，對(duì)于固定利率房貸轉(zhuǎn)浮動(dòng)利率，不同銀行有不同規(guī)定。投資者可根據(jù)自己情況比較成本后進(jìn)行選擇。

農(nóng)行個(gè)貸部門人士表示，該行固定利率房貸轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率房貸，無(wú)需交手續(xù)費(fèi)，如果是頭套房，也可申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。光大銀行個(gè)貸部人士表示，光大銀行的固定利率房貸客戶，可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率房貸，無(wú)需交違約金和手續(xù)費(fèi)。不過(guò)，銀行只提供一次轉(zhuǎn)換機(jī)會(huì)。

招商銀行個(gè)貸部人士也表示，對(duì)早期客戶，合同約定可以轉(zhuǎn)為浮動(dòng)利率房貸，無(wú)需交違約金和手續(xù)費(fèi)；后來(lái)一批固定利率房貸客戶，合同添了違約金條款，約定如果申請(qǐng)轉(zhuǎn)換成浮動(dòng)利率房貸，則要交金額相當(dāng)于“固定利率和浮動(dòng)利率之差×剩余本金×剩余期限”的違約金。該人士表示，如果預(yù)期在利率鎖定期內(nèi)固定利率和市場(chǎng)利率的利差水平還可能進(jìn)一步擴(kuò)大，則即使交違約金也劃算。如果預(yù)期在鎖定期內(nèi)的大部分時(shí)間里，固定利率和市場(chǎng)利率利差水平將小于目前水平，則轉(zhuǎn)換就不劃算。

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