為購(gòu)房鬧心
讓胡路區(qū)的李女士反映,2001年,朋友和她商量,決定把其購(gòu)的一套商品房賣(mài)給她。賣(mài)房時(shí),產(chǎn)權(quán)證沒(méi)有辦下來(lái)。當(dāng)時(shí),她和朋友簽了一份協(xié)議,大致意思是:朋友同意把房子以10萬(wàn)元的價(jià)格賣(mài)給她,先交一半的錢(qián),剩下的錢(qián)等到房屋過(guò)戶(hù)時(shí)再付;如任何一方違約,須向?qū)Ψ街Ц?萬(wàn)元的違約金。
李女士說(shuō),當(dāng)時(shí)她把5萬(wàn)元交給了朋友,并搬進(jìn)去居住至今。2006年,房子的產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)了,她把剩余的錢(qián)要付給朋友,并讓其跟她辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),可朋友不收剩余的錢(qián)款,并說(shuō)房子是不動(dòng)產(chǎn),未過(guò)戶(hù)房屋購(gòu)賣(mài)無(wú)效,房子還是他的,他不想賣(mài)了,這幾年就算她白住了,除非李女士多付15萬(wàn)元,否則寧可違約,也不把房子賣(mài)給她。"我該怎么辦?"李女士問(wèn)。
律師:這種情況現(xiàn)在經(jīng)常發(fā)生。根據(jù)較高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》第130條規(guī)定:"城市私房管理?xiàng)l例實(shí)施后,房屋購(gòu)賣(mài)雙方當(dāng)時(shí)自愿立有契約,交付了房款,并實(shí)際管理和使用了房屋,沒(méi)有其他違法行為,由于賣(mài)方的責(zé)任致使未辦過(guò)戶(hù)手續(xù),現(xiàn)能夠補(bǔ)辦手續(xù)的,可以認(rèn)定購(gòu)賣(mài)關(guān)系有效。"
你們雙方訂立的購(gòu)賣(mài)房屋協(xié)議書(shū)均系自愿,你已經(jīng)按期履行合同,并實(shí)際居住至今。根據(jù)上述規(guī)定,房屋購(gòu)賣(mài)行為合法有效,
具有法律效力,依法受法律保護(hù),一方違反該協(xié)議的約定即構(gòu)成違約,應(yīng)負(fù)法律責(zé)任。因此,你的朋友對(duì)出賣(mài)該房的行為反悔,系一種違約行為,依法應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任;未辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)屬于合同履行不全面,應(yīng)當(dāng)繼續(xù)全面履行,補(bǔ)辦房屋購(gòu)賣(mài)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。
但是,現(xiàn)在并不知道你的朋友是否背著你將該房轉(zhuǎn)移給第三人,所以給出以下建議供你參考:你先到房產(chǎn)部門(mén)查詢(xún),目前該房的登記產(chǎn)權(quán)人。若產(chǎn)權(quán)人仍為原房主,你可以通過(guò)提存的方式將剩余的房款付給你朋友,并催其在限期內(nèi)協(xié)同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),若你的朋友仍然拒絕或推脫,則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。你可以向法院起訴,要求其立即協(xié)同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù),并按合同的約定承擔(dān)違約金。同時(shí),申請(qǐng)法院對(duì)訴爭(zhēng)房產(chǎn)采取保全措施,以防你的朋友將房屋過(guò)戶(hù)給第三人。若產(chǎn)權(quán)人已經(jīng)不是原房主,則可以主張其返還購(gòu)房款,賠償房屋的現(xiàn)價(jià)值與應(yīng)付購(gòu)房款之間的差價(jià),并要求其承擔(dān)違約金。
為取保迷惑
龍鳳區(qū)的張先生反映,自己的一個(gè)朋友開(kāi)車(chē)替他辦事,不小心將人撞成重傷,已被警方抓起來(lái),聽(tīng)說(shuō)要負(fù)刑事責(zé)任。
"我想找公安機(jī)關(guān)把他保出來(lái),但不知道該怎么辦理?"張先生問(wèn)。
律師:不知道你說(shuō)的抓起來(lái)是在什么階段,是剛被拘留還是已被逮捕。被拘留的,你先找朋友的近親屬提出取保候?qū)徤暾?qǐng)。被逮捕的,你可以找律師去申請(qǐng)取保候?qū)彙?
對(duì)犯罪嫌疑人、被告人取保候?qū)?較長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月,保證方式有"人保"和"財(cái)產(chǎn)保"兩種。關(guān)于"人保",保證人必須符合以下條件:與本案無(wú)牽連,不得是本案的同案犯,也不得是本案的證人;有能力履行保證義務(wù),年滿(mǎn)18周歲且精神健全,能夠?qū)Ψ缸锵右扇?、被告人起到管制、約束作用,保證其不逃避接受偵查、起訴和審判并隨傳隨到,要能夠協(xié)助完成刑事訴訟任務(wù);享有政治權(quán)利,人身自由未受到限制;有固定的住處和收入。
關(guān)于財(cái)產(chǎn)保,相關(guān)規(guī)定是:對(duì)犯罪嫌疑人采取保證金保證的,由決定機(jī)關(guān)根據(jù)案件具體情況確定保證金的數(shù)額。保證金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、犯罪嫌疑人的經(jīng)濟(jì)狀況以及案件的性質(zhì)、情節(jié)、社會(huì)危害性和可能判處刑罰的輕重等情況綜合考慮。對(duì)這類(lèi)犯罪,保證金為2000元以上、50000元以下。這兩種保證方式,只能選擇其一。公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在收到你的書(shū)面申請(qǐng)后,7日內(nèi)作出是否同意的答復(fù)。對(duì)于符合條件的,辦理取保候?qū)徥掷m(xù);對(duì)于不符合條件的,應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人,并說(shuō)明不同意的理由。
為打工問(wèn)路
居住在大同祝三鄉(xiāng)的小黃問(wèn):"我想外出打工,但害怕受騙,想請(qǐng)教一下律師,外出務(wù)工需要注意哪些方面的問(wèn)題?"
律師:根據(jù)國(guó)家的有關(guān)政策,當(dāng)前農(nóng)民工的合法權(quán)益保護(hù)問(wèn)題受到了的重視,但從農(nóng)民工自身來(lái)講,必須主動(dòng)拿起并使用法律武器保護(hù)自己的合法權(quán)益。一是外出前拿好身份證和其它必要的證明,較好在本人戶(hù)口所在地的勞動(dòng)就業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記,領(lǐng)取外出人員就業(yè)登記卡。到達(dá)目的地后,在當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)辦理暫住證;二是注意到合法的職業(yè)介紹機(jī)構(gòu)求職,看看這些機(jī)構(gòu)有沒(méi)有證照、批準(zhǔn)證書(shū)、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、監(jiān)督機(jī)關(guān)名稱(chēng)和監(jiān)督電話(huà)等;三是與企業(yè)或雇主簽訂勞動(dòng)合同時(shí),要仔細(xì)審查勞動(dòng)合同期限、工期內(nèi)容、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件、勞動(dòng)報(bào)酬、合同終止的條件、違反勞動(dòng)合同的責(zé)任等;四是詢(xún)問(wèn)并牢記當(dāng)?shù)貏趧?dòng)部門(mén)的舉報(bào)、投訴電話(huà)。當(dāng)自身合法權(quán)益受到侵犯時(shí),可以主動(dòng)要求與對(duì)方協(xié)商解決,也可以直接向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁,對(duì)裁決不服的,可以向人民法院提起訴訟。
這里要注意,申請(qǐng)仲裁的時(shí)限,應(yīng)當(dāng)自勞動(dòng)爭(zhēng)議發(fā)生或自己的合法權(quán)益受到侵犯之日起,60日內(nèi)向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)提出書(shū)面申請(qǐng),裁決一般在收到仲裁申請(qǐng)的60日內(nèi)作出。
為索賠犯愁
居住在東風(fēng)新村的翟先生反映,他是一名水果經(jīng)銷(xiāo)商,前一段時(shí)間到南方某市,用朋友的名字登記住進(jìn)酒店。"天我出去辦事,隨身攜帶的一部手提電腦放在房間里,但晚上回來(lái)時(shí)已經(jīng)不見(jiàn)了,我馬上報(bào)了警,但一直沒(méi)有結(jié)果。我想起訴酒店。請(qǐng)問(wèn),我能告贏嗎?"翟先生問(wèn)。
律師:對(duì)于你的遭遇,我表示同情。但是,你要起訴酒店,如果沒(méi)有充分的證據(jù),勝訴的可能性非常小。
一是你與酒店之間的合同關(guān)系很難被確認(rèn),因?yàn)榫频晔且阅闩笥训拿x簽訂的住宿服務(wù)合同,如果有足夠的證據(jù)證明由你住宿,并且酒店也同意的情況下,你才與酒店形成實(shí)際的旅店服務(wù)合同關(guān)系。
二是酒店是否有安全保障義務(wù)。我國(guó)人身?yè)p害賠償司法解釋第6條規(guī)定,經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)安全保障義務(wù)。但是,由于你不是住宿合同的當(dāng)事人,你對(duì)于酒店來(lái)說(shuō)是無(wú)權(quán)利進(jìn)入人,經(jīng)營(yíng)者原則上不承擔(dān)安全保障義務(wù)。
三是要看酒店是否違反了安全保障義務(wù)。國(guó)內(nèi)旅客住宿登記表明確要求旅客將貴重物品及現(xiàn)金單獨(dú)保管,你如果不能提供充分的證據(jù),證明酒店的安全設(shè)施及安全保衛(wèi)工作等方面存在過(guò)錯(cuò),就很難要求酒店承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

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