對(duì)于如何真正提高我國(guó)住宅的品質(zhì)，接受記者采訪的專家均表示，提高房屋品質(zhì)涉及主體太多，十分復(fù)雜。有專家建議將監(jiān)理行業(yè)獨(dú)立，發(fā)揮更大的作用，避免受開(kāi)發(fā)商制約；也有專家建議強(qiáng)征“建筑工程險(xiǎn)”，開(kāi)發(fā)商在立項(xiàng)伊始，就要與保險(xiǎn)公司簽訂投保意向書(shū)，并繳納保費(fèi)，將不正視工程質(zhì)量缺陷的開(kāi)發(fā)商擋在門(mén)外。還有專家認(rèn)為，政府驗(yàn)收房屋必須嚴(yán)格把關(guān)。但是如上專家又都不否認(rèn)，如此復(fù)雜的系統(tǒng)提高任重道遠(yuǎn)。較為緊迫的是購(gòu)房人在遭遇房屋質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，如何應(yīng)對(duì)。

驗(yàn)房專家支招 ：

收房不等于交鑰匙

北京志遠(yuǎn)房屋驗(yàn)收咨詢工作室法人崔振明 ：目前很多購(gòu)房人對(duì)收房的概念理解很模糊。收房實(shí)際上并不等于交鑰匙，而是房屋所有權(quán)的交接。涉及兩個(gè)法律層面：合同法及國(guó)家住宅質(zhì)量規(guī)范要求。很多購(gòu)房人在收房流程中犯了錯(cuò)誤。收房時(shí)沒(méi)有仔細(xì)檢查就盲目在收房通知書(shū)上簽字，之后再找驗(yàn)房公司驗(yàn)收，已經(jīng)無(wú)濟(jì)于事，只要簽了字就給了開(kāi)發(fā)商推脫責(zé)任的理由，這是目前房產(chǎn)糾紛產(chǎn)生的一個(gè)重要原因。

正確的收房流程是：頭先仔細(xì)看合同。比如，北京某高端樓盤(pán)的4、5、6、7號(hào)樓全部進(jìn)行了抵押，直到今年11月21日才能解押。而合同中并沒(méi)有明示項(xiàng)目尚未進(jìn)行解押，而是表述為銀行已解除抵押。很多業(yè)主不明白是怎么回事，便忽略或默認(rèn)了。

其次，檢查收費(fèi)款項(xiàng)。對(duì)于契稅、公共維修基金，業(yè)主完全可以自己到指定的地點(diǎn)進(jìn)行交納。但是很多樓盤(pán)的合同中，開(kāi)發(fā)商都要求代收。由于業(yè)主交納這些費(fèi)用時(shí)，開(kāi)發(fā)商給的是收據(jù)，因此業(yè)主一定要開(kāi)發(fā)商注明何時(shí)收到這些款項(xiàng)的發(fā)票。因?yàn)?，此發(fā)票是業(yè)主辦理房產(chǎn)證的必要條件之一，一旦開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，業(yè)主在辦理房產(chǎn)證時(shí)不得不重新交納。并且業(yè)主在此后轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，購(gòu)房5年后出售的普通住宅免征交易稅，而5年的期限是以契稅、公共維修基金的發(fā)票時(shí)間為準(zhǔn)。因此，契稅、公共維修基金發(fā)票將影響到業(yè)主是否需要交納個(gè)人所得稅。

第三，簽字。一般開(kāi)發(fā)商都要求業(yè)主在驗(yàn)房前便簽字，此時(shí)，業(yè)主一定要看仔細(xì)看清那些條款可以簽字，那些條款不能簽字。比如某些樓盤(pán)業(yè)主在簽字時(shí)，合同的下方有一行小字：業(yè)主已認(rèn)同該房屋質(zhì)量，放棄追溯開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。這樣的條款業(yè)主完全不能簽字，一旦業(yè)主盲目簽字，維權(quán)將成為空談。

第四，驗(yàn)收。

第五，該房屋質(zhì)量問(wèn)題的解決。在驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的房屋問(wèn)題，一定要用相機(jī)或DV拍攝以保留證據(jù)，即使開(kāi)發(fā)商承諾立即維修，也一定要形成書(shū)面協(xié)議。

律師答疑一：新房遭遇質(zhì)量問(wèn)題

[案例] 李先生看過(guò)其在京東購(gòu)購(gòu)的新房后，發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體開(kāi)裂，墻皮脫落、屋內(nèi)漏水等問(wèn)題，該如何來(lái)維護(hù)自身的合法權(quán)利？

[律師建議] 北京市證泰律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師葛友山：李先生可以依據(jù)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》，在保修期內(nèi)，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)維修義務(wù)。購(gòu)房者入住前，除要求開(kāi)發(fā)商提交《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》和《測(cè)繪部門(mén)實(shí)測(cè)面積數(shù)據(jù)》外，還應(yīng)該要求開(kāi)發(fā)商提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銷(xiāo)售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，商品房出售后，開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中明示所委托的單位。

根據(jù)較高人民法院《關(guān)于審理商品房購(gòu)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，購(gòu)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”這里所說(shuō)的質(zhì)量問(wèn)題指的是一般質(zhì)量問(wèn)題。所謂一般質(zhì)量問(wèn)題，是指房屋地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程之外的、未嚴(yán)重影響購(gòu)房人正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問(wèn)題，室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂等等。

[律師提醒]由于部分開(kāi)發(fā)商在向購(gòu)房者提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》時(shí)，為了減輕其保修的義務(wù)，會(huì)降低保修的期限，一旦購(gòu)房者簽訂該《住宅質(zhì)量保證書(shū)》后，就視為購(gòu)房者接受了開(kāi)發(fā)商提出的新的質(zhì)量保修期限。所以購(gòu)房者在接收房屋時(shí)有必要對(duì)國(guó)家有關(guān)質(zhì)保責(zé)任的規(guī)定做一定的了解，將《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中注明的保修期限與國(guó)家規(guī)定的期限進(jìn)行對(duì)照。如《住宅質(zhì)量保證書(shū)》注明的期限比國(guó)家相關(guān)規(guī)定短的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商提出并進(jìn)行更改，以維護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，避免購(gòu)房后發(fā)生不必要的糾紛。

律師答疑二：過(guò)戶后發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問(wèn)題

[案例] 李紅通過(guò)房屋中介看中了亞奧一處高端二手房，并很快與房主張先生簽訂了購(gòu)房合同，辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。但就在她入住裝修時(shí)卻發(fā)現(xiàn)臥室的承重橫梁有問(wèn)題，李紅就此事找到李先生，李先生卻不承認(rèn)房屋橫梁有問(wèn)題，并認(rèn)為該房已經(jīng)完成了交付手續(xù)，應(yīng)當(dāng)由李紅來(lái)修復(fù)，雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

[律師建議] 北京市證泰律師事務(wù)所房地產(chǎn)律師葛友山：本案，房屋交付使用后，購(gòu)房人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

如果該房屋橫梁只是一般問(wèn)題，不影響房屋居住與安全，頭先要確定是否屬于保修范圍。如屬于保修范圍，購(gòu)房人可直接向開(kāi)發(fā)商主張保修，賣(mài)主有配合的義務(wù)。如房屋質(zhì)量問(wèn)題不屬于保修范圍且存在于房屋購(gòu)賣(mài)前，則原房主屬于責(zé)任方，應(yīng)承擔(dān)維修義務(wù)。根據(jù)《合同法》百五十五條“出賣(mài)人交付的標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求的，購(gòu)受人可以依照本法百一十一條的規(guī)定要求承擔(dān)違約責(zé)任”的規(guī)定，李紅有權(quán)追究張先生的違約責(zé)任，張先生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修該房屋橫梁的義務(wù)。如果張先生拒絕進(jìn)行修復(fù)，李紅也可請(qǐng)人自行修復(fù)，然后要求李先生承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。

[律師提醒] 購(gòu)房人須注意，委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)檢測(cè)購(gòu)賣(mài)雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測(cè)結(jié)果則沒(méi)有法律效力。

　　　　　(作者：靳華 姚研艷)