對于如何真正提高我國住宅的品質，接受記者采訪的專家均表示，提高房屋品質涉及主體太多，十分復雜。有專家建議將監(jiān)理行業(yè)獨立，發(fā)揮更大的作用，避免受開發(fā)商制約；也有專家建議強征“建筑工程險”，開發(fā)商在立項伊始，就要與保險公司簽訂投保意向書，并繳納保費，將不正視工程質量缺陷的開發(fā)商擋在門外。還有專家認為，政府驗收房屋必須嚴格把關。但是如上專家又都不否認，如此復雜的系統(tǒng)提高任重道遠。較為緊迫的是購房人在遭遇房屋質量問題時，如何應對。

驗房專家支招 ：

收房不等于交鑰匙

北京志遠房屋驗收咨詢工作室法人崔振明 ：目前很多購房人對收房的概念理解很模糊。收房實際上并不等于交鑰匙，而是房屋所有權的交接。涉及兩個法律層面：合同法及國家住宅質量規(guī)范要求。很多購房人在收房流程中犯了錯誤。收房時沒有仔細檢查就盲目在收房通知書上簽字，之后再找驗房公司驗收，已經無濟于事，只要簽了字就給了開發(fā)商推脫責任的理由，這是目前房產糾紛產生的一個重要原因。

正確的收房流程是：頭先仔細看合同。比如，北京某高端樓盤的4、5、6、7號樓全部進行了抵押，直到今年11月21日才能解押。而合同中并沒有明示項目尚未進行解押，而是表述為銀行已解除抵押。很多業(yè)主不明白是怎么回事，便忽略或默認了。

其次，檢查收費款項。對于契稅、公共維修基金，業(yè)主完全可以自己到指定的地點進行交納。但是很多樓盤的合同中，開發(fā)商都要求代收。由于業(yè)主交納這些費用時，開發(fā)商給的是收據，因此業(yè)主一定要開發(fā)商注明何時收到這些款項的發(fā)票。因為，此發(fā)票是業(yè)主辦理房產證的必要條件之一，一旦開發(fā)商破產，業(yè)主在辦理房產證時不得不重新交納。并且業(yè)主在此后轉讓房屋時，購房5年后出售的普通住宅免征交易稅，而5年的期限是以契稅、公共維修基金的發(fā)票時間為準。因此，契稅、公共維修基金發(fā)票將影響到業(yè)主是否需要交納個人所得稅。

第三，簽字。一般開發(fā)商都要求業(yè)主在驗房前便簽字，此時，業(yè)主一定要看仔細看清那些條款可以簽字，那些條款不能簽字。比如某些樓盤業(yè)主在簽字時，合同的下方有一行小字：業(yè)主已認同該房屋質量，放棄追溯開發(fā)商的責任。這樣的條款業(yè)主完全不能簽字，一旦業(yè)主盲目簽字，維權將成為空談。

第四，驗收。

第五，該房屋質量問題的解決。在驗房中所發(fā)現(xiàn)的房屋問題，一定要用相機或DV拍攝以保留證據，即使開發(fā)商承諾立即維修，也一定要形成書面協(xié)議。

律師答疑一：新房遭遇質量問題

[案例] 李先生看過其在京東購購的新房后，發(fā)現(xiàn)房屋存在墻體開裂，墻皮脫落、屋內漏水等問題，該如何來維護自身的合法權利？

[律師建議] 北京市證泰律師事務所房地產律師葛友山：李先生可以依據《住宅質量保證書》，在保修期內，要求開發(fā)商承擔維修義務。購房者入住前，除要求開發(fā)商提交《建設工程竣工驗收備案表》和《測繪部門實測面積數據》外，還應該要求開發(fā)商提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》是房地產開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質量責任的法律文件，商品房出售后，開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《住宅質量保證書》中明示所委托的單位。

根據較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條款規(guī)定：“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，購受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔?！边@里所說的質量問題指的是一般質量問題。所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內地坪空鼓、開裂等等。

[律師提醒]由于部分開發(fā)商在向購房者提供《住宅質量保證書》時，為了減輕其保修的義務，會降低保修的期限，一旦購房者簽訂該《住宅質量保證書》后，就視為購房者接受了開發(fā)商提出的新的質量保修期限。所以購房者在接收房屋時有必要對國家有關質保責任的規(guī)定做一定的了解，將《住宅質量保證書》中注明的保修期限與國家規(guī)定的期限進行對照。如《住宅質量保證書》注明的期限比國家相關規(guī)定短的，應當及時向開發(fā)商提出并進行更改，以維護購房者的權益，避免購房后發(fā)生不必要的糾紛。

律師答疑二：過戶后發(fā)現(xiàn)房屋質量問題

[案例] 李紅通過房屋中介看中了亞奧一處高端二手房，并很快與房主張先生簽訂了購房合同，辦理了房屋過戶手續(xù)。但就在她入住裝修時卻發(fā)現(xiàn)臥室的承重橫梁有問題，李紅就此事找到李先生，李先生卻不承認房屋橫梁有問題，并認為該房已經完成了交付手續(xù)，應當由李紅來修復，雙方為此爭執(zhí)不下。

[律師建議] 北京市證泰律師事務所房地產律師葛友山：本案，房屋交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，出賣人應當依法承擔賠償責任。

如果該房屋橫梁只是一般問題，不影響房屋居住與安全，頭先要確定是否屬于保修范圍。如屬于保修范圍，購房人可直接向開發(fā)商主張保修，賣主有配合的義務。如房屋質量問題不屬于保修范圍且存在于房屋購賣前，則原房主屬于責任方，應承擔維修義務。根據《合同法》百五十五條“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，購受人可以依照本法百一十一條的規(guī)定要求承擔違約責任”的規(guī)定，李紅有權追究張先生的違約責任，張先生應當承擔維修該房屋橫梁的義務。如果張先生拒絕進行修復，李紅也可請人自行修復，然后要求李先生承擔相應的經濟損失。

[律師提醒] 購房人須注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測購賣雙方須經協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

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