類型一、物業(yè)公司不是“警力”

　　案例：2004年5月，陳某與某物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書。某日，陳某晚上下班后將自己的摩托車未加防盜裝置就停放在了小區(qū)內，等天上班時，陳某發(fā)現(xiàn)自己的摩托車已不在停放點了，便立即報了警，但至今未破案。今年10月，陳某起訴至法院，請求法院判令物業(yè)公司賠償摩托車的損失。

　　分析：陳某在入住后，與物業(yè)公司簽訂了入住協(xié)議書，該合同是物業(yè)公司對陳某提供物業(yè)管理服務的承諾和陳某愿意接受服務和物業(yè)管理的明確表示。雙方并未就陳某的財產由物業(yè)公司保管簽訂過保管合同或有其他約定，物業(yè)公司無保管陳某摩托車的義務。盡管物業(yè)公司對小區(qū)的安全負有日常管理的義務，但其所承擔的小區(qū)安全防范的義務只是協(xié)助義務。

　　點評

　　當前，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛不少已經開始轉移到家庭財產的失竊方面。由于業(yè)主家里的財產被盜事件經常發(fā)生，于是許多業(yè)主片面理解物業(yè)公司就是小區(qū)的“警力”，一旦自己家庭財產遭遇損失動輒就將物業(yè)公司推上被告席，然而這并不代表物業(yè)公司必須承擔業(yè)主失竊的后果。

　　
類型二、業(yè)主與業(yè)主直接對簿公堂

　　案例：王某與李某是鄰居關系，2004年7月中旬，王某未將其空調室外機安裝在物業(yè)指定位置，而安裝在正對李某房門的位置，空調機啟動后，熱風從窗戶吹進鄰居房內，加之噪音影響，擾亂了李某的休息。所以李某就一紙訴狀將鄰居王某告上了法庭，要求王某拆除空調室外機并賠償精神損失。

　　分析：王某作為小區(qū)業(yè)主對自有房屋依法享有權利，但必須接受相應的限制。王某將空調器的室外機移至房屋的北側外立面，違反了《民法通則》的關于相鄰關系的有關規(guī)定，李某得到法院的支持也在情理之中。

　　點評

　　目前，業(yè)主與業(yè)主之間因相鄰關系而引發(fā)的糾紛正呈逐步增多的趨勢，其現(xiàn)象不外乎業(yè)主違章搭建或擅自改變房屋結構和使用功能以及侵占公共區(qū)域等方面。以前，有的業(yè)主不了解，有的業(yè)主出于私心或礙于鄰居的情面一般不愿直接與鄰居對簿公堂，而是選擇由物業(yè)公司出面處理，如物業(yè)公司不肯協(xié)調，則大多以拒付物業(yè)服務費相要挾，無形中物業(yè)公司做了他們的“替罪羊”。


類型三、物業(yè)管理費要明示

　　去年4月，某物業(yè)公司正式進駐某高端小區(qū)，行使前期物業(yè)管理權。根據商品房預售合同附件約定，物業(yè)公司每月應收取每平方米4.5元的物業(yè)管理費，當業(yè)主入住該小區(qū)后，就發(fā)生有的業(yè)主以隔壁相近樓盤每平方米只收2.4元為由，拒付物業(yè)費并投訴到物價管理部門。物價管理部門接到投訴后，經過調查作出了處罰通知書，某物業(yè)公司不服，提出行政復議。

　　分析：根據物業(yè)管理條例的相關規(guī)定，新建商品房物業(yè)管理費的收取標準應由建設單位與購房人協(xié)商確定，并應在預售合同的附件中予以明示，物價管理部門只是登記備案而已。

　　點評

　　當前，有關因物業(yè)管理收費標準問題而發(fā)生的糾紛成為了老生常談的話題。這當中既有物價管理等政府部門如何轉換角色的問題，又有物業(yè)公司如何規(guī)范收費服務以及業(yè)主如何適應市場規(guī)律，遵守市場游戲規(guī)則的問題?？偟膩碚f，物業(yè)管理作為市場化的產物則應完全由市場來決定價格。

　　
類型四、業(yè)委會擅自打官司

　　案例：本市東部某小區(qū)業(yè)委會今年共打了5起官司，四輸一贏。贏的是奪得了一間業(yè)委會辦公用房，業(yè)委會委員們再也不用到小區(qū)隔壁的咖啡館碰頭開會了。輸?shù)墓偎纠镉幸粋€是侵害了物業(yè)公司的商譽，須賠償幾萬元，業(yè)委會希望每家每戶分攤幾百元錢，但遭到絕大多數(shù)業(yè)主的反對，理由是這5起官司中沒有一起征得過業(yè)主大會的表決通過。因此，業(yè)主表示該由業(yè)委會成員本人承擔訴訟風險，業(yè)委會準備將拒付訴訟費的業(yè)主告上法庭，由法院替業(yè)委會做主，討回公道。

　　分析：國務院《物業(yè)管理條例》規(guī)定，誰擁有房地產權證誰就是業(yè)主，業(yè)主大會是廣大業(yè)主的權利機構，而業(yè)委會則是一個執(zhí)行機構，它既不是企業(yè)法人，也不是群眾自治組織，它無權作出任何重大決議，包括物業(yè)公司的選聘以及訴訟等有關廣大業(yè)主切身利益的決定，必須按照法律法規(guī)的規(guī)定，得到管理區(qū)域有投票權的三分之二以上通過并明確授權才能生效。

　　點評

　　目前，在本市一些小區(qū)，有的業(yè)委會擅自自作主張的現(xiàn)象比較嚴重。有的業(yè)委會動不動就提起訴訟，有一個小區(qū)業(yè)委會一年里共打了8起官司，輸了官司業(yè)委會就辭職不干了。有的業(yè)委會雖然形式上通過了書面投票表決，而大多在征詢意見時往往寫上這么一句話：如果你未在規(guī)定的時間里將征詢意見表寄回業(yè)委會，則視為業(yè)主同意訴訟云云。這種做法其實是法律本身所禁止的。法律明確規(guī)定：投票表決有3種，即同意、反對、棄權。既不能將棄權票加在反對票身上，更不能將棄權票強加到同意票的頭上。


類型五、物業(yè)公司截留物業(yè)管理費

　　案例：虹橋開發(fā)區(qū)某廣場業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂了一份《物業(yè)管理服務合同》。合同約定業(yè)委會將廣場全權委托物業(yè)公司進行管理，物業(yè)公司可按市場有關規(guī)定提取12％的管理酬金，物業(yè)管理費若有節(jié)余則歸業(yè)委會所有。2004年8月，合同期滿，物業(yè)公司拒絕將多余的物業(yè)管理費歸還業(yè)委會，于是東家就將物業(yè)公司請到法院講道理去了。

　　分析：根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務可以按照酬金制或包干制的方式收取勞務報酬，但若采取酬金制的，則節(jié)余的物業(yè)管理費應屬于業(yè)主大會所有，物業(yè)公司不得截留、挪用。

　　點評

　　該物業(yè)公司在管理期限屆滿后，拒絕將物業(yè)管理費結余款交付給廣場業(yè)委會，顯然與雙方的約定相悖，侵害了廣場業(yè)委會的合法權益。目前，業(yè)主通過業(yè)主大會表決由業(yè)委會追訴物業(yè)公司業(yè)委會用房、停車費等官司越來越多，業(yè)主的維權意識普遍增強。

　　類型六前物業(yè)公司拒絕“退場”

　　案例：徐匯某小區(qū)今年物業(yè)管理服務合同正到期，業(yè)委會出錢請了專業(yè)物業(yè)咨詢公司做招投標工作，原物業(yè)公司也參加了投標，結果由本市一家知名物業(yè)公司奪標。原物業(yè)公司不肯退出，僵持了3個月，這家中標物業(yè)公司一舉將原物業(yè)公司和業(yè)委會推上了被告席，要求賠償不能履行合同的經濟損失。

　　分析：根據《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，物業(yè)管理服務合同到期，原物業(yè)公司應做好將物業(yè)管理資料的移交給新物業(yè)公司的工作，并及時撤離管理區(qū)域。

　　點評

　　當前，物業(yè)管理服務合同到期或未到期更換物業(yè)公司而引發(fā)的老物業(yè)不走，新物業(yè)進不來的窘境經常上演。有的物業(yè)公司一旦落選，就感覺臉上無光，拒絕退場，不遵守游戲規(guī)則，給本市規(guī)范的物業(yè)管理服務市場平添了幾分不和諧的聲音。

　　
類型七、物業(yè)成樓盤營銷手段

　　案例：今年3月，本市某知名物業(yè)管理公司從媒體上獲悉某開發(fā)商欲將40萬平方米建筑量的小區(qū)前期物業(yè)管理委托給一家有實力、有品牌的物業(yè)公司管理。于是，這家物業(yè)公司經過精心準備，在幾十家投標單位中一舉奪魁，接下來草簽協(xié)議，將該物業(yè)公司進行前期管理寫入了商品房預售合同的附件里，吸引了不少購家。到了10月，開發(fā)商開出了非常苛刻的條款，逼中標物業(yè)公司自動退出，將自己下屬的物業(yè)公司隆重推出，于是，物業(yè)公司與開發(fā)商對簿公堂在所難免。

　　分析：根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理公司。

　　點評

　　目前，物業(yè)公司因前期物業(yè)管理費以及空置房管理費問題與開發(fā)商鬧上法庭的并不少見，但像在媒體公開實行招投標中標而遭開發(fā)商毀標的則是頭例?？梢?，目前仍有部分開發(fā)商為了有利銷售，可以采取一切手段來達到其目的，因此，政府主管部門的監(jiān)督與管理應該時刻不能放松監(jiān)管。

　　類型八業(yè)委會換屆選舉

　　案例：2004年6月，閔行某小區(qū)因業(yè)委會任期即將終止，部分業(yè)主在當?shù)鼐游瘯闹鞒窒鲁闪⒘诉x舉新一屆業(yè)委會的籌備組，前任業(yè)委會業(yè)主認為自己應當是下一屆業(yè)委會籌備組的成員，于是不去報名登記參加業(yè)委會委員的選舉，又不滿新一屆業(yè)委會的選舉結果，于是將給予他們登記備案的房地辦告上了法院，指責房地辦人員違法行政。

　　分析：由于新的《上海市物業(yè)管理規(guī)定》對業(yè)委會到期后如何選舉下一屆業(yè)委會沒有作出相關的明確規(guī)定。它不是換屆選舉，因此根本不需要上一屆業(yè)委會成員以業(yè)委會委員的身份參與新一屆業(yè)委會的選舉工作，而應是以一個業(yè)主的身份重新到籌備組登記參加選舉。

　　點評

　　目前，在本市某些小區(qū)的選舉過程中，由于該類問題而引發(fā)的訴訟正在逐步增多。業(yè)委會委員或主任的逐步“吃香”，與我國房地產物業(yè)管理的發(fā)展與進步是分不開的。相反，相關的有關業(yè)委會的選舉程序、標準等規(guī)定幾乎是空白，給糾紛的產生埋下了伏筆。

　　
類型九、維修基金“大挪窩”

　　案例：2004年2月，浦東某小區(qū)的業(yè)委會主任擅自主張，將小區(qū)的物業(yè)維修基金由原來存在某銀行賬戶上的錢，來了個“乾坤大挪移”，寄放到了自己親戚朋友工作的銀行賬戶上，而且其利息大大低于以前的銀行，結果引發(fā)了業(yè)委會委員與委員之間的嚴重沖突。

　　分析：根據《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)維修基金的動用、續(xù)籌以及影響到其利益的，應由業(yè)主大會三分之二以上有投票權的業(yè)主決定。

　　點評

　　對于新建商品房維修基金的管理與使用，目前存在較大問題的主要是維修基金的管理缺乏監(jiān)督機制。雖然法規(guī)明確由業(yè)主大會行使監(jiān)督權，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。有的小區(qū)少則幾百萬元、多則上億元的維修基金，吸引著小區(qū)里個別本身財產并不豐裕的業(yè)主。因此，在有些小區(qū)，業(yè)委會委員一職成了某些人追逐的“香餑餑”。

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