（1）我曾經(jīng)在有關社區(qū)的一篇論文中（見注），運用個體權利和組織權利概念，解釋了小區(qū)居民對物業(yè)監(jiān)督的無效。我的結論是，上述權利配置的不平衡現(xiàn)狀，不利于在兩個行動主體（業(yè)主和物業(yè)公司）之間，發(fā)展出一種約束關系，來防止物業(yè)管理逃避責任的行為。這個分析案例，來自于城市傳統(tǒng)社區(qū)，這是指──主要由同一單位成員居住，其居住權由單位分配而來，多數(shù)人沒有依據(jù)市場交易價格購房，因此，嚴格意義上的“業(yè)主”-產(chǎn)權人，是居住者的單位（而不是居住者個人）──這樣的居住小區(qū)。這和下面選擇的案例特征不同。


[案例摘要]浦東清水灣小區(qū)由“暢苑物業(yè)”管理，后者的“上級行政單位”，是該小區(qū)的原開發(fā)商“金橋房產(chǎn)”。居民入住以后，根據(jù)《上海市居住物業(yè)管理條例》，經(jīng)過業(yè)主代表投票選舉，產(chǎn)生了業(yè)主委員會，由7人組成。半年以后，委員會發(fā)現(xiàn)，“暢苑物業(yè)”在四個方面不能令人滿意。，小區(qū)違章裝修──約有200-300戶裝修時拆了承重墻，物業(yè)公司對此“眼開眼閉”，因為這些裝修公司和物業(yè)公司“有特殊關系”，造成了安全隱患。，小區(qū)治安不合格──一年多發(fā)生了12起入室盜竊案。第三，小區(qū)綠化問題──有大片草坪樹林遭蟲害而死。第四，多收費問題──經(jīng)計算，物業(yè)公司每平方米多收了6元維修基金，總數(shù)達到100萬元，拒絕還給業(yè)主。在雙方談判沒有效果的情況下，業(yè)委會決定另聘物業(yè)公司，“引進市場機制，誰能服務好，價格低，就選誰”。他們以兩票棄權、四票通過選聘了“上房物業(yè)”。但是，一段時間過去了，“暢苑物業(yè)”沒有離開，“上房物業(yè)”也沒有進來。在“上級行政管理部門來電指示”后，上房物業(yè)（暫時？）婉言謝絕了應聘簽約。報道說，上海這種情況“已經(jīng)出過十多次了”。

（資料來源：《南方周末》2000年5月19日，“業(yè)委會抄不掉物業(yè)公司”，記者揚海鵬。）

我注意到，這里的“業(yè)主”是居住者或家庭本身，他們是經(jīng)市場購購取得房屋財產(chǎn)的，這樣，他們的背后應當不存在同一工作單位，或者即便是偶然如此，單位也不再具有產(chǎn)權人（業(yè)主）的身份。雖然這里的案例和“單位業(yè)主”的情況不同，但是卻有類似的監(jiān)督困難存在。這表明，即便房屋產(chǎn)權關系已經(jīng)在形式上有所變化（例如業(yè)主擁有證明其財產(chǎn)的房產(chǎn)證），但業(yè)主仍不能掌握這些財產(chǎn)的管理權。這和注中論文討論的、北京某小區(qū)權利配置狀況并無根本區(qū)別，也就是說，當舊的業(yè)主（工作單位）失去意義，新的“業(yè)主”隨著房屋財產(chǎn)關系的變化產(chǎn)生之后，原有的權利配置并沒有取得相應的變化。這樣，新“業(yè)主”和物業(yè)公司的關系仍舊具有傳統(tǒng)居住區(qū)的性質，但舊業(yè)主（單位）的監(jiān)督協(xié)調(diào)作用也無法施展。這是此類社區(qū)糾紛產(chǎn)生的原因之一。


（2）業(yè)主委員會是一種新型的公民組織。與過去不同的是，它試圖進入公共管理領域，承擔公民財產(chǎn)管理的責任。這類責任一直以來由其他組織承擔，如居委會、房管處等，但這些組織進入公共管理領域的資格和工作業(yè)績，并不由業(yè)主定義或評價，更和他們的選擇無關。這是原有制度環(huán)境的產(chǎn)物，但是在房屋財產(chǎn)關系變化后，它的制度成本就充分表現(xiàn)出來了：這些組織和產(chǎn)權人利益不一定是一致的關系。這種不一致、而且無法運用選擇性合約將其一致起來，是產(chǎn)生社區(qū)沖突的結構性要素。


（3）業(yè)委會通過選擇權來控制物業(yè)服務的質量和成本，是發(fā)展公民權責、公民意識、公民自我管理和相互監(jiān)督的機會，從政府方面看，也是行政機構轉移某些社會管理義務的機會。公民財產(chǎn)的自我管理，通過權利配置的改變來完成──以上述案例來說，就是通過確立業(yè)主的公民權，允許公民代表（業(yè)主委員會）進入管理領域，通過選擇對物業(yè)公司的服務施加約束，以保證房產(chǎn)的享用物達所值。從整個社會來說，通過這樣的方式，在不同的行動者之間建立約束關系，其較終的結果，是促進各方的行為向更優(yōu)化理性、符合社會公共利益的方向發(fā)展。這是一種成本更低、更有效率的社會整合形式，也是一種通過社會成員自我控制達成秩序的形式。它和政府的目標不矛盾，同時還減輕了它的社會管理負擔。


它工作。更重要的是，信息的上達是否暢通準確也影響著事件的進展，如果出現(xiàn)了誤傳需要重新調(diào)查寫報告，如果上達不暢通需要投遞另外的渠道，如果進展緩慢需要不斷催促，……所有這些工作說明了組織代理監(jiān)督必須以暢通、準確、繁雜的信息傳為前提，這又使得單位組織不得不耗費相當?shù)墓ぷ骶磉M行主要工作目標之外的信息處理。不能不說這是一個額外的負擔，許多組織理所當然竭力推脫之。

個體權利被鼓勵（需要）轉化為單位權利才能獲得正當性，這是一個成本相對較高的安排。單位組織的代理地位不僅增加它自己的工作量，而且使得監(jiān)督和被監(jiān)督者之間加入了一系列其它的利益要素，監(jiān)督計劃可以因為這些要素輕易地被改變，在組織和組織的各種關系面前，居住者的利益常常降到次要位置。比如在上述例子中，產(chǎn)權單位希望小區(qū)房子盡快投入分配與使用，因而極大地依賴小區(qū)的合作態(tài)度。在水、電、氣、修理和資金等問題上，并不是小區(qū)依賴產(chǎn)權單位，而是產(chǎn)權單位依賴小區(qū)。小區(qū)是產(chǎn)權單位聯(lián)系政府管理部門的中介，因為房子不在大學管轄區(qū)內(nèi)，管轄區(qū)由政府行政劃界分配，管理公司的權利通過分配獲得，和產(chǎn)權擁有者的挑選無關。因此，管理公司占據(jù)著資源調(diào)配的中介地位，它有著更多的機會約束產(chǎn)權單位甚至住戶，這種“管制”而非“服務”的角色，決定了產(chǎn)權單位是“求”它而不是要求它。小區(qū)管理質量達不到要求丟不了它管轄權，丟不了它的員工飯碗，小區(qū)不能入住帶來的收入減少是國家和產(chǎn)權單位的損失。因而，不是居住者、不是產(chǎn)權單位，而是小區(qū)管理者掌握了相當多約束他人的砝碼，它無可比擬的優(yōu)越地位可以用來控制不利于己的事情發(fā)生，它完全可以根據(jù)兩個單位之間的關系，決定投入多大的管理力量，而產(chǎn)權單位必須小心謹慎處理和小區(qū)的關系以謀求對方的合作。如果大學不希望因這事件失去對方的合作，它當然沒有代表居民的動力。因為對它而言，這么做有害而無利。


很顯然，由于單位權利的正當性明顯地優(yōu)越于個人權利，它把一個兩方涉及的、相對簡單利益監(jiān)督關系扯進了可能是由多方涉及的、多元復雜的利益關系中。在這個過程中，單位被授權代表利益的必然性和它自己其它利益發(fā)生沖突的可能性增加，在權衡的考慮下，單位有很多理由推脫代表責任，而居民無法拒絕這項推脫，結果便是他們的申訴行動不得不中斷。在這個關系里不難觀察到，個體權利不經(jīng)過單位的組織化很難有效，解決交易中的雙方傾向于互相只承認對方單位的組織權利，而忽略個人權利的正當性，這種現(xiàn)實一方面有助于住戶所屬單位進行利益權衡，另一方面，它間接地給了小區(qū)管理單位無視住戶監(jiān)督的機會，這樣，沒有提供正常服務就變成其它暫時無法解決之事的不成文理由，這些理由由兩家單位之間歷史的、現(xiàn)在的、和未來的各種交易關系的平衡組成，而居民的利益和交易受益方單位關系輕微，在交易中不具舉足輕重的分量。如果單位不明智地參加了監(jiān)督行動，就意味著打破了原有的平衡關系，所以它的較佳選擇是盡量回避。但缺少了單位這個合資格的代表者，居民不能找到其它有組織上達的合法渠道，監(jiān)督當然不能得到應有的結果，它只能“合理”地為其它利害關系所淹沒。


相比較于產(chǎn)權單位，小區(qū)上級的行政監(jiān)督有一定的效力，但這效力也相當有限，原因之一是結構的有涉性。行政監(jiān)督往往由本部門的上級機關實行－而不是由工作、專業(yè)、關系、利益無涉的其它組織實施，工作關系的“有涉”對于監(jiān)督的影響有目皆睹，這些關系產(chǎn)生出來的利益衡量完全可能使監(jiān)督成為不利于本部門的事件。行政監(jiān)督與契約監(jiān)督不同，它通過上級檢查實行，與利益聯(lián)系不緊密，下屬的管理水平高通常能帶來行政榮譽，但這種行政榮譽并不能轉化為商業(yè)信譽－比如不會因此擴大管轄權－接管那些不善管理的部門，相反，上級部門的權力擴張和利益獲得必須通過本管理區(qū)的進一步挖潛，依靠占有，調(diào)撥和下屬部門的盈利能力得到保障。而過多的和自己的下屬過不去，勢必損害這些利益獲取，同時損害自我權威。這些考慮使得許多的行政監(jiān)督化為泡影。

行政監(jiān)督的部分效力來自于行政權的優(yōu)先性和科層位序，它必須是以上下級的方式進行，由有更多行政權力的上級來監(jiān)督下級。不同于水平監(jiān)督的對等關系，行政監(jiān)督結構是階梯式的、由上而下的、大權威約束小權威的。而小權威為了避免被監(jiān)督，傾向于阻止不利自己的信息向動，因而大權威需要依賴本部門行政結構之外的信息來源，如果這些渠道不暢通，行政監(jiān)督也將無所作為。另外上面已經(jīng)談到，行政監(jiān)督不是隨時在場的，突擊性和時緊時松是它的特點，這是造成監(jiān)督效果不穩(wěn)定的原因。同時，與產(chǎn)權單位監(jiān)督一樣，行政監(jiān)督也需要依賴信息傳遞網(wǎng)絡的有效工作〖3〗，行政部門必須設法保持接近信息源，必須確定直線管理的機關并公布于眾。應當說，我們的行政監(jiān)督實踐已經(jīng)積累了大量的經(jīng)驗，例如信訪機構和接待日的設立，都是收集信息的安排，但是這些信息需要由權威處理才能有效，因為行政監(jiān)督通常是上級對下級的事件，為了保持權威，必須確定縱向的專業(yè)和被專業(yè)關系，對于平級的、甚至下對上的監(jiān)督關系，則須有更高端別的行政權威代理方能推行。因而，行政監(jiān)督的有效是以更大的組織成本投入、以及排斥其它形式的監(jiān)督權利為代價的。

無財產(chǎn)的權利


在上述分析中我們看到，房屋的產(chǎn)權單位大學和小區(qū)管理公司間的權利關系與產(chǎn)權理論描述的不同。產(chǎn)權理論以“委托－代理”說明兩個交易者之間的關系：大學是委托者，小區(qū)管理公司是代理者，大學委托公司管理它的房產(chǎn)，如果大學將房屋出售給個人，那么委托者就變成所有居住者或他們的代表。很明顯，這個關系中委托者是掌握主要控制權一方，即由他們選擇（雇傭）“購購”管理公司的服務。大學的權利來源于它對房屋的擁有權和處置權，而管理公司是以相應的服務交換合理的收入。這組關系構成的條件是產(chǎn)權的完備－擁有、處置、收益權的統(tǒng)一，但是在上面的分析中我們已經(jīng)了解，小區(qū)的管理

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