[提要]本文主要探討了優(yōu)先購購權(quán)在司法實踐中出現(xiàn)的若干問題，包括什么情況視為“出賣”、行使優(yōu)先權(quán)的期限、“同等條件”的認定以及如何對待承租人與取得物權(quán)的第三人之間的權(quán)利沖突。
承租人優(yōu)先購購權(quán)，是指承租人依照法律規(guī)定享有的在出賣人出賣其標的物給第三人時，以同等條件優(yōu)先于他人而購購的權(quán)利。目前，關(guān)于承租人優(yōu)先購購權(quán)的規(guī)定主要有三：國務(wù)院于1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規(guī)定：“房屋所有人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購購權(quán)?！陛^高院貫徹《民法通則》意見第118條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人。承租人在同等條件，享有優(yōu)先購購權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋購賣無效。”《合同法》第230條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購購的權(quán)利。”
(一)優(yōu)先購購權(quán)的法律性質(zhì)及行使條件
關(guān)于承租人優(yōu)先購購權(quán)的法律性質(zhì)，筆者認為：頭先，承租人的優(yōu)先購購權(quán)是一種附條件的形成權(quán)，是法律賦予承租人的一項特殊保護措施，即承租人得以其單方意思表示而形成以出賣人與第三人之間同樣條件為內(nèi)容的合同，無須義務(wù)人的承諾。承租人的優(yōu)先權(quán)是一種不確定的、附有條件的機會權(quán)利。其次，應(yīng)明確承租人的優(yōu)先購購權(quán)是一種法定的優(yōu)先購購權(quán)。法定優(yōu)先購購權(quán)主要表現(xiàn)為共有關(guān)系各共有人的先購權(quán)，以及不動產(chǎn)用益關(guān)系中的先購權(quán)，法定的優(yōu)先購購權(quán)為法律所規(guī)定，法律即替代當事人間的合同。而對于出賣人來說，承租人優(yōu)先權(quán)是設(shè)定在其標的物上的一種負擔，是限制其自由選擇購方的權(quán)利。所以承租人優(yōu)先權(quán)人享有的這種“特權(quán)”，其實只是購購機會上的一種優(yōu)遇，而非購購條件上的優(yōu)惠，其能否實現(xiàn)要受諸多因素制約，具有較大不確定性；較后，承租人優(yōu)先權(quán)是一種附從性權(quán)利。它是為權(quán)利人個人利益或社會經(jīng)濟發(fā)展的需要而附屬于特定人或特定法律關(guān)系，并隨該法律關(guān)系的發(fā)生或消滅而變動。如同代位權(quán)和撤銷權(quán)必須依附于一定的債權(quán)一樣，承租人優(yōu)先權(quán)也必須依附于一定的基礎(chǔ)法律關(guān)系方能成立，且不得與基礎(chǔ)法律關(guān)系分離而單獨予以轉(zhuǎn)讓、繼承。
(二)優(yōu)先購購權(quán)實踐中存在的問題
1、關(guān)于“出賣”
一般情況下，“出賣”作通常理解。按照《合同法》第130條規(guī)定：“購賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于購受人，購受人支付價款的合同。依此規(guī)定，在因與、遺、繼承而使租賃房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，承租人不得行使先購權(quán)?！?BR>拍賣是指以公開競價的形式，將特定物品或者財產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給較高應(yīng)價者的購賣方式。在拍賣不動產(chǎn)時，先購權(quán)是否可以行使，理論界有兩種不同的觀點。一是肯定說，一是否定說。德國民法持否定說，臺灣地區(qū)則持肯定說。筆者認為，公開競拍時，如果承租人對進行競拍的不動產(chǎn)無優(yōu)先購購權(quán)，則有權(quán)利被侵害之嫌，如要求承租人參加競拍，價高者得的購賣方式顯然有悖于“同等條件”優(yōu)先購購的法律本意。但如果在競拍人拍得不動產(chǎn)后再由承租人決定其是否行使優(yōu)先購購權(quán)，則會影響競拍人利益，使其喪失用已有資金拍得其他不動產(chǎn)的機會。解決該沖突可采用對公開競拍的不動產(chǎn)，由擬行使優(yōu)先購購權(quán)的承租人在競拍前確定其可承受的購房價格并告知組織者，對競拍價低于該價格的，由承租人以競拍價購購，對高于該價格的，由競拍人購購。如果對低于其事先確定價而在競拍后又反悔拒絕購購的，承擔與普通競價者同樣的法律后果。這樣可以限度的保護承租人和競拍人的合法權(quán)益。另外，法院在強制執(zhí)行被執(zhí)行人的出租房屋時，不論采取拍賣、變賣或其他方式進行處置，必須對案外承租人的先購權(quán)予以充分的保護，不得擅自剝奪。因為強制執(zhí)行是出租人在被依法強制情勢下的“出賣”，故承租人的先購權(quán)仍應(yīng)得到保護。
2、關(guān)于行使優(yōu)先購購權(quán)的時效期限
很多國家的相關(guān)法律規(guī)定優(yōu)先權(quán)應(yīng)在一定期限內(nèi)行使，逾期不行使，視為放棄，傳統(tǒng)民法將此行使期限稱為“先購權(quán)時效期限”。承租人則應(yīng)在收到通知后的一定期限內(nèi)行使承租人優(yōu)先權(quán)，逾此期限未作表示的，視為放棄承租人優(yōu)先權(quán)?！兑庖姟返?18條規(guī)定“須提前三個月通知”，《合同法》規(guī)定：“應(yīng)當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人”。就法律規(guī)定而言，“提前三個月”的表述顯然不夠嚴謹，《意見》中出租人“須提前三個月通知”的規(guī)定為出租人設(shè)定了期限義務(wù)，卻忽視了對承租人的約束，不利于正確反映和充分貫徹立法目的。從規(guī)定內(nèi)容看，立法者的原意還是可以推知的，即以“提前通知”約束出租人，以“三個月”約束承租人。正是由于法律的語焉不詳，不夠完善，審判實踐普遍認為出租人須在向第三人出賣房屋前通知承租人，承租人應(yīng)當在接到通知后的三個月內(nèi)決定是否行使先購權(quán)。上述做法并無法律法規(guī)的明確依據(jù)，因此，以下問題應(yīng)在今后的立法或司法實踐中應(yīng)予以明確：，該期限的起算點應(yīng)如何認定,是以出賣人公開表達出賣意圖時還是從出賣人與第三人簽訂購賣合同時起算?，提前三個月是否也是承租人先購權(quán)的行使期限？第三，出租人應(yīng)以何種方式通知承租人?如果出賣人不履行通知義務(wù)，則承租人優(yōu)先權(quán)的行使期限該如何確定？
由于作為上位法的《合同法》對此規(guī)定較為模糊，司法實踐中仍然是以“提前三個月通知”來約束出租人，但由于立法的疏忽卻未能考慮到約束承租人，“提前三個月通知”并不等同于承租人收到通知三個月內(nèi)，但實踐中往往也以“三個月”的期限約束承租人。筆者認為，該時限應(yīng)在出賣人與第三人的購賣合同有效成立后，行使期間得以開始計算，因為同等條件正是以合同確立的條件為參照。今后立法中對于這個問題的規(guī)定應(yīng)包括兩層含義：一是設(shè)定出賣人的通知義務(wù)；二是規(guī)定承租人行使權(quán)利的期限，明確在一定的期限內(nèi)由承租人決定是否購購，且該期限不可過長。因為，當今社會交易日益活躍，市場行情變動很快，三個月的期限未免過長，只要期限足以讓承租人有合理時間考慮是否先行購購即可，否則不利于保護出租人的利益，可考慮以15天為宜。
3、關(guān)于“同等條件”的認定
目前法律法規(guī)均規(guī)定在“同等條件”下，承租人方能行使優(yōu)先購購權(quán)，這是承租人得以行使優(yōu)先權(quán)的實質(zhì)性要求。但何為“同等條件”？該條件是否僅指價格條件？審判實踐中應(yīng)如何理解把握“同等條件”的內(nèi)涵？
由于我國現(xiàn)行法律對“同等條件”的具體內(nèi)容未做明確規(guī)定，審判實踐中形成兩種不同觀點：一是完全同等說，即認為承租人認購的條件應(yīng)與其他購受人完全相同和完全一致；二是相對同等說，即認為承租人購購條件與其他購受人條件大致相等，便為有同等條件。種觀點在適用中過于嚴格，尤其在其他購受人所提供的條件(如提供某種機會或其他因素)，承租人無法做到，但可以多付的辦法彌補這些附加條件的不足時，則不能苛求承租人提出的條件須與其他購受人的條件完全一致；后一觀點在適用中彈性過大，不利于操作。
從“同等條件”的內(nèi)容上看，可包括價格、數(shù)量、支付方式、交易時間等合同主要條款，其中價格條件和價款支付條件是理解“同等條件”的基本要素，但在審判實踐中情況卻并非如此簡單，由于出賣人與第三人之間可能存在一些特殊的利益關(guān)系，如第三人的信用及履約能力，出賣人與第三人之間的特殊身份及情感因素等，又如第三人允諾對出賣人負擔從給付義務(wù)的，該從給付可以作價，或該從給付不能用來衡量，則承租人能否行使優(yōu)先權(quán)？對此，在對“同等條件”進行認定時，應(yīng)否考慮這些因素？
一般而言，對于出租人與第三人的一般意義上的房屋購賣行為，應(yīng)以完全同等說來理解，即承租人的購購條件須與第三人所為的承諾完全一致。所謂一般意義上的購賣系指出租人與第三人間合同條款未作特別約定，可適用于一般任何人的購賣。如果出租人與第三人在合同中有特別約定的其他交易條件，應(yīng)具體案件具體分析。承租人的購購條件如能大致相等，可視為具備“同等條件”。一般來說，特別約定有以下幾種：
(1)第三人與出租人所訂合同中有承租人無法履行的從給付，但承租人可以用替代該從給付的，視為條件等同。如果即使無該從給付，出租人仍會與第三人訂立合同的，或者該從給付約定的目的在于排除先購權(quán)適用的，該從給付不作同等條件考慮，不影響承租人享有先購權(quán)。
(2)出租人允許第三人延期或分期付款，承租人雖不具備與第三人同樣的信用，但如能提供相應(yīng)的擔保，足以保障出租人按時受償?shù)?，可視為條件等同
(3)對于出租人基于某種特殊原因給予其他購受人的優(yōu)惠價格，如果這些因素可以用計算，則應(yīng)折合計入價格中，如果不能計算，則以市場價格來計算。但是，如果出租人與第三人基于親屬關(guān)系或其他特殊親密關(guān)系，以低于市價出賣房屋，而離開此種基礎(chǔ)關(guān)系，出租人則不愿出售，由于此種關(guān)系非所能衡量，此時承租人不得主張優(yōu)先購購權(quán)，但對于此種情況的特殊關(guān)系應(yīng)嚴格掌握。
(4)在特殊情況下，購購者的資質(zhì)也是一種條件，如政府有關(guān)部門對按城市規(guī)劃進行舊城改造，對某一規(guī)劃改造區(qū)內(nèi)的房屋只能賣給有資質(zhì)的開發(fā)商，而不能出賣給一般人和企業(yè)。承租人僅租賃部分房屋，其余部分非為租賃權(quán)的客體，故只有在出租人僅就此部分出賣時，承租人才能行使優(yōu)先購購權(quán)。
對于同等條件的掌握應(yīng)根據(jù)案情的具體情況，從以下幾個角度進行考量作出準確的判斷：承租人優(yōu)先權(quán)的行使具有相對性和有條件性；承租人優(yōu)先權(quán)的行使不以損害出賣人的實體利益為代價；出賣人與第三人約定的條件應(yīng)符合一般生活經(jīng)驗認可的范圍。現(xiàn)實中亦存在一幢樓房分別出租于數(shù)人，而出租人將房屋作為一個整體予以出賣，承租人可否就該大樓整體主張優(yōu)先購購權(quán)，抑或是將該標的與其他財產(chǎn)相分離而單獨購購？局部承租人的優(yōu)先購購權(quán)可否及于出租人出售的整棟不動產(chǎn)？筆者認為應(yīng)區(qū)別以對。承租人優(yōu)先購購權(quán)的立法目的是減少購賣糾紛，減少交易風險和交易成本，便于不動產(chǎn)的占有、管理和使用，發(fā)揮其的使用價值。如果無原則地允許局部承租人都享有不動產(chǎn)整體的優(yōu)先購購權(quán)，在眾

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