優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán) 介紹所

近年來(lái)，隨著住房制度改革和二級(jí)住房市場(chǎng)的開(kāi)放，房屋購(gòu)賣中爭(zhēng)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的案件逐漸增多，由于現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)此類糾紛規(guī)定的比較原則，給司法實(shí)踐中處理這類案件帶來(lái)不少困難。作者現(xiàn)就房屋購(gòu)賣優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)案件的處理談一點(diǎn)粗淺看法。
　　優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)特征
　　我國(guó)民法通則第七十八條款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利?！陛^高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)》（試行）百一十八條規(guī)定：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告該房屋購(gòu)賣無(wú)效?！币罁?jù)上述規(guī)定，我們認(rèn)為，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)是指共有人分出并出賣自己分得的房屋或者出租人出賣出租房屋時(shí)，其他共有人或承租人在同等條件下具有的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。
　　房屋購(gòu)賣中的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，具有以下幾個(gè)特征：1、它依法律直接規(guī)定而產(chǎn)生。而且只能基于共有關(guān)系或房屋租賃關(guān)系而產(chǎn)生，是原共有人與其他共有人之間或出租人與承租人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。2、它是一種期待權(quán)。只有共有人或出租人在出賣房屋時(shí)，其他共有人或者承租人在同等條件下才產(chǎn)生這種權(quán)利。3、它是一種限制權(quán)。房屋共有人出賣自己所分得的房屋，出租人出賣自己的房屋雖是自己的權(quán)利，但法律規(guī)定了其他共有人或承租人在同等條件下有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的權(quán)利。這一民事行為的限制性規(guī)定，是民事法律合法原則和防止權(quán)利濫用原則的體現(xiàn)。4、它是一種附條件的形成權(quán)。共有人出賣的房屋與其他共有人的房屋屬一個(gè)整體，或者是配套使用，其他共有人才能主張這種權(quán)利。出租人出賣的是承租人正在使用的房屋，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)才能主張這種權(quán)利。5、它是同等條件下的優(yōu)先“購(gòu)購(gòu)權(quán)”。這是指優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人所接受的出賣價(jià)格和其他合法條件與其他購(gòu)購(gòu)人相同或相一致的情況下優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人所享有的權(quán)利。6、有一定的期限性。優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)有明確的期限限制，在規(guī)定的期限內(nèi)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人已得知房屋出賣而不主張權(quán)利，期限屆滿后即喪失。

　　優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)糾紛的實(shí)體處理
　　處理優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)案件的原則是，既要保護(hù)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人的利益，又要防止濫用優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)以致?lián)p害出賣人和其他購(gòu)購(gòu)人的合法權(quán)益。由于這類案件比較復(fù)雜，處理時(shí)難度也比較大，一般情況下，應(yīng)根據(jù)具體情況妥善處理：
　　如果提起訴訟的原告確系房屋的原共有人或承租人，而且在沒(méi)有放棄或喪失優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的情況下，就應(yīng)當(dāng)支持原告的訴訟請(qǐng)求，即承認(rèn)原告在同等條件下具有優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)；如果優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人在出賣人出賣房屋前未知曉情況，就應(yīng)當(dāng)宣布出賣人與購(gòu)受人之間的購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效，已經(jīng)交付了房款和房屋的，由雙方相互返還，支持優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的請(qǐng)求；優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人已得知出賣情況后，因客觀原因未能及時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，在出賣人與購(gòu)受人成就購(gòu)賣關(guān)系時(shí)雖未提出異議，但其主張權(quán)利時(shí)只要未超過(guò)主張期限，一般情況下仍應(yīng)支持優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人在同等條件下優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的請(qǐng)求；出賣人與其他購(gòu)購(gòu)人惡意串通，欺騙優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人，出現(xiàn)損害優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人的合法權(quán)益的情況，一經(jīng)查實(shí)，應(yīng)當(dāng)宣布其購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效，如果房屋已經(jīng)拆遷、改建，應(yīng)視情況給優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
　　數(shù)個(gè)共有人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，如果房屋好劃分，可以按均等優(yōu)先購(gòu)購(gòu)處理；如果不能劃分，數(shù)個(gè)主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人協(xié)商解決不成的，由較先主張權(quán)利者購(gòu)購(gòu)；或者較先主張權(quán)利者有房屋居住，而后主張權(quán)利者確有實(shí)際困難的，應(yīng)照顧住房確實(shí)困難的人購(gòu)購(gòu)。
　　對(duì)放棄優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)后又主張權(quán)利的不予支持。凡有確鑿證據(jù)證明優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人主動(dòng)、明白、直接表示不予購(gòu)購(gòu)的，視為明確表示放棄。對(duì)于明知共有人出賣分得的房屋，或者出租人出賣房屋時(shí)，既不作出優(yōu)先購(gòu)購(gòu)的主動(dòng)、明白、直接表示，又不阻止其出賣給第三人，據(jù)此推定為優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人放棄權(quán)利。
　　房屋共有人和承租人同時(shí)主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)，應(yīng)先考慮房屋共有人的權(quán)利，再考慮承租人的權(quán)利。但是，如果房屋共有人居住的房屋比較寬裕，而承租人住房困難，也可照顧承租人的優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)。
　　優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)糾紛的訴訟程序處理
　　優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)糾紛案件，往往涉及出賣人、受購(gòu)人、主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人等多人參加訴訟，對(duì)于在訴訟中他們各自的訴訟地位問(wèn)題，各地掌握不盡一致，涉及到的問(wèn)題也比較多。筆者認(rèn)為，可分以下幾種情況處理。
　　購(gòu)賣關(guān)系尚未成立的，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人因主張權(quán)利與出賣人發(fā)生糾紛提起訴訟，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人是享有權(quán)利的一方，出賣人是負(fù)有義務(wù)的一方，根據(jù)優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人的性質(zhì)和特征，購(gòu)受人雖與本案有一定的關(guān)系，但案件的實(shí)體處理結(jié)果同他沒(méi)有法律上的利害關(guān)系，其將不作為案件當(dāng)事人參加訴訟，法院也不宜依職權(quán)追加其為當(dāng)事人。如果案情需要由購(gòu)受人出庭才能查清事實(shí)真相，可以作為證人出庭作證。
　　購(gòu)賣關(guān)系已經(jīng)成立的，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人主張權(quán)利提起訴訟，應(yīng)將出賣人列為被告，將購(gòu)受人列為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，這是因?yàn)榘讣奶幚斫Y(jié)果同購(gòu)受人具有法律上的利害關(guān)系，如果優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人勝訴，購(gòu)受人應(yīng)將因購(gòu)賣關(guān)系無(wú)效而返還標(biāo)的物；如果出賣人勝訴，購(gòu)受人可合法受讓和占有標(biāo)的物。因此，購(gòu)受人應(yīng)作為無(wú)獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟。
　　出賣人與購(gòu)受人因購(gòu)賣關(guān)系發(fā)生糾紛引起訴訟，在訴訟過(guò)程中，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人主張優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)的，優(yōu)先購(gòu)購(gòu)權(quán)人應(yīng)以有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人的資格參加訴訟

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