鄭某于2004年元月5日在福建省長汀縣商業(yè)城租店開設金正通信店，同年元月6日，鄭某父親在叫人不應的情況下，請人撬開店門，發(fā)現鄭某死在店內遂馬上報警。
某市場發(fā)展總公司是事業(yè)單位法人，對商業(yè)城市場行使管理職能，并根據某縣政府、縣物價局文件和其業(yè)務范圍項目的規(guī)定，對商業(yè)城業(yè)主、經營者進行有償服務，向鄭某等業(yè)主、經營者每月收取一定的物業(yè)費，其服務內容包括安全保衛(wèi)等工作。被告為履行其服務職責，制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場文明公約》、《商業(yè)城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》。按照其提供的《保安夜班巡值情況登記表》記錄在2004年元月5日發(fā)現問題欄目記載為“無”，在2004年元月6日發(fā)現問題欄目記載為“商業(yè)城正大門右側手機店出事故，店主被害。某專業(yè)在場，公安人員在偵查現場”。專業(yè)批示欄目記載為“接情況報告后，隨即報告了副縣長，副縣長指示，公安已介入，由公安部門處理”。2004年8月27日，鄭某父親訴至法院，要求判令某市場發(fā)展總公司因鄭某死亡的賠償費計人民幣6121元。

法院判決：物業(yè)公司不應承擔責任

法院經審理認為，被告雖未與鄭某業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務合同，但其已實際收取了業(yè)主、經營者的物業(yè)費，應視為被告與業(yè)主、經營者已經形成了事實物業(yè)管理服務合同，被告與鄭某之間存在物業(yè)管理合同關系并已經成立。物業(yè)管理的保安，應理解為為業(yè)主創(chuàng)造方便安全的條件，維護物業(yè)管轄范圍內公共秩序良好與穩(wěn)定，但它不是廣義上的社會安全，保安不能等同于保鏢，不能要求被告確保商業(yè)城內所有財產和人身的安全。本案被告已履行了保安義務，其無法阻止原告之子鄭某在金正通信店內被人殺害的刑事案件的發(fā)生，本案原告不能證明被告存在管理上的過錯，那么被告就不承擔業(yè)主、經營者的人身損害賠償責任。遂依民法通則百零六條款和合同法第三十六條的規(guī)定，判決駁回原告訴訟請求。原告不服一審判決，提起上訴。二審法院審理認為，由于被上訴人與商業(yè)城業(yè)主及物業(yè)使用者對24公里安全保衛(wèi)的內容未作特別約定，故依照現行物業(yè)管理的相關法規(guī)，可以認定被上訴人所負的保安義務僅是為維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序和物業(yè)使用的安全，而實施的必要的正常防范性安全保衛(wèi)活動。上訴人認為被上訴人的保安服務應包括對業(yè)主及物業(yè)使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法無據，且鄭某被害的地點位于商業(yè)城外的沿街商店內，案發(fā)后店門無異狀，此時被上訴人即使履行了正常的防范性安全保衛(wèi)義務，也無法避免店內犯罪行為的發(fā)生，因此被上訴人的行為與鄭某之死無法律上的因果關系。故判決：駁回上訴，維持原判。

爭議焦點：物業(yè)的保安責任有多大

鄭某與被告沒有簽訂書面物業(yè)管理合同，因此，也沒有書面對物業(yè)管理企業(yè)在履行物業(yè)管理過程中保安的職責的約定，但雙方已經形成事實物業(yè)管理合同，合同成立，我們可以從相關方面來確定本案雙方的保安約定。

被告為履行物業(yè)管理在安全防范服務方面，制訂了《商業(yè)城專業(yè)市場文明公約》、《商業(yè)城夜間保安員值班職責》和《保安夜班巡值情況登記表》，這些規(guī)定，我們可以推定為鄭某與被告之間在保安方面的約定。被告如果未按這些規(guī)定履行其職責或履行職責中存在明顯的過錯，可視為被告在物業(yè)管理方面存在過錯和違約行為，就應承擔違約責任。如果物業(yè)管理部門履行了上述制度規(guī)定，或者說原告方無法提供被告方在物業(yè)管理中存在過錯，那么，被告就不存在違約，被告也就不存在承擔違約責任的問題。

本案被告在事故發(fā)生履行了巡查的義務，本案鄭某被害的地點位于商業(yè)城外的沿街商店內，案發(fā)后店門完好緊閉無異狀，物業(yè)管理部門在事故發(fā)生后向上級請示報告及協(xié)助公安機關偵查工作，本案被告已履行了保安義務，其無法阻止原告之子鄭某在金正通信店內被人殺害的刑事案件的發(fā)生，本案原告不能證明被告存在管理上的過錯，那么被告就不承擔業(yè)主、經營者的人身損害賠償責任。對于第三人對原告之子侵權，被告不存在過錯，因此，物業(yè)管理企業(yè)的保安責任，不應包括確保物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主、物業(yè)使用者的人身不受第三人的不法侵害，否則，是一種變相的把國家司法機關的職能強加在物業(yè)管理保安職能上，這本身就是不合法的。
法理評析：在預見范圍內承擔責任
本案是一般的侵權案件，適用的歸責責任是過錯責任。就是說本案被告承擔責任的依據是被告在本案中有無過錯，由于被告在本案中不存在違約過錯，原告之子鄭某被害的地點位于商業(yè)城外的沿街商店內，案發(fā)后店門完好緊閉無異狀，縱使被告已經履行了正常的防范性安全保衛(wèi)義務，也無法避免店內這種突發(fā)性強、警察對此也難以防范的犯罪行為的發(fā)生，由此可以認定被告不存在違約過錯，與原告之子鄭某的死亡無法律上的因果關系。故本案被告對原告之子的死亡不承擔民事責任，且原告之子鄭某系遭受他人不法侵害致死，此事件所產生的人身損害賠償并非被告在訂立物業(yè)管理服務合同時預見到或應當預見到其違反合同可能造成的損失。根據合同法百一十三條“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失之規(guī)定，被告對超過其訂立合同時預見到或應當預見到的因違反合同可能造成的損失不承擔賠償責任。故法院判決駁回原告的訴訟請求是對的。

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