一年一度的“3·15”又來臨了，而近年來不斷飆升的房地產(chǎn)糾紛話題又一次被推到了風(fēng)口浪尖上。這幾天記者不斷地接到關(guān)于地產(chǎn)糾紛的投訴電話，還親歷了一場全國數(shù)額的退房勝訴案。同時(shí)去年一年被炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的朱明瑛狀告建國物業(yè)的案子也在3月15日當(dāng)天開庭。

是開發(fā)商越來越?jīng)]有誠信只顧眼前利益？還是購房者越來越無理取鬧致使糾紛不斷？本期我們將就“3·15”這個(gè)特殊的日子奉獻(xiàn)給大家一期特別的報(bào)道，以供大家探討。同時(shí)我們也請(qǐng)到了糾紛的三大參與者——房地產(chǎn)商、購房者、房地產(chǎn)律師。他們各訴其苦、他們各執(zhí)一詞、他們都有話要說……

消費(fèi)者訴苦

理想與現(xiàn)實(shí)差別咋就那么大？

購房人張先生：

要說這房子我是真看上了，但在簽合同的時(shí)候發(fā)現(xiàn)合同中沒有售樓員給我講的南側(cè)綠地，當(dāng)我要求將其寫入合同時(shí)卻遭到拒絕，說這合同已經(jīng)打好了不能隨便亂改。在我的再三要求下，他們經(jīng)理出面來了一句“要不你就簽，要不你就別購。別人不都那么簽的嗎？”?？粗N控表上越來越多的紅旗，一狠心：“別人不都是那么簽的嗎？”于是睜著眼睛，吃下了這啞巴虧，把合同就簽了。交房時(shí)就聽天由命吧。

××花園業(yè)主王女士：

購房時(shí)聽售樓小姐說的小區(qū)那叫一個(gè)好，看樓書畫的房子那叫一個(gè)漂亮，那時(shí)我就天天想象自己住進(jìn)自己的房子“聽門前溪水流過，看倦鳥飛過山前”，結(jié)果自從搬進(jìn)小區(qū)，門前的那條所謂的“河”就從來沒流過水，垃圾卻在里面越堆越多。要說那樓書中的山到是能看到，但得身子探出陽臺(tái)并與地面呈60度角才能看到禿山一角，這哪叫賞山景?。考兇庖换钍茏?。

××城業(yè)主馬先生：

我當(dāng)初購房子的時(shí)候是打算和女兒一家一起住的，但去年女兒一家移民去澳大利亞了，這150多平方米的房子我們老兩口住著太大了。我本打算把這套房子賣了換個(gè)小點(diǎn)的，但當(dāng)要賣房子的時(shí)候人家卻懷疑我的房子是不是自己的，因?yàn)槲覜]有產(chǎn)權(quán)證。但這也不能怪我??！我都入住6年了，開發(fā)商也沒把產(chǎn)權(quán)證給我??？可是無論我怎么說，別人就是不相信，在實(shí)際操作中也辦不成房產(chǎn)的過戶手續(xù)，結(jié)果我們老兩口現(xiàn)在還“陪”著這個(gè)大房子過日子！

購房者許小姐：

我先生1.95米的個(gè)兒，當(dāng)初就是看上這個(gè)房子的層高夠高才決定簽的合同，結(jié)果在入住以后他老說一進(jìn)屋就有壓抑感。我們一直沒有找到原因。一次偶然的換頂燈，安燈的師傅說了一句“你們家的層高可夠低的”才引起了我們的注意，結(jié)果一量，層高足足較原來的尺寸矮了6厘米。我們當(dāng)時(shí)那叫一個(gè)氣啊！

開發(fā)商無奈

眾口難調(diào)支持合理維權(quán)

北京金時(shí)代置業(yè)有限公司營銷總監(jiān) 慕林

每一個(gè)公民都有維護(hù)自身利益的權(quán)利，我們也支持消費(fèi)者合理的維護(hù)自己的權(quán)利，但這種維權(quán)必須規(guī)范在法律的框架之下。購房者如有不滿可以與開發(fā)商進(jìn)行溝通，如果仍不能達(dá)成共識(shí)，可以拿出法律武器來捍衛(wèi)自己的權(quán)利，鬧事是解決不了問題的，這對(duì)于建立我國的和諧社會(huì)也是不利的。

同時(shí)一些媒體的輿論導(dǎo)向也是有失偏頗的。媒體的社會(huì)監(jiān)督作用是很重要的，但當(dāng)面對(duì)糾紛時(shí)，媒體應(yīng)多方了解情況再進(jìn)行報(bào)道，如報(bào)道片面也容易造成社會(huì)的誤解。

開發(fā)商的群體是很大的，的確存在一些不規(guī)范現(xiàn)象，但社會(huì)不能以點(diǎn)代面而把這個(gè)行業(yè)都予以否定。這對(duì)于那些操作規(guī)范、守法、有社會(huì)責(zé)任感的開發(fā)商來說是不公平的。

北京鴻基世業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 王振平

隨著網(wǎng)上簽約和新版合同的頒布實(shí)施，房地產(chǎn)糾紛比前幾年要大幅度減少了。尤其是新版合同把以前容易出現(xiàn)矛盾的地方都明確了，大大減少了出現(xiàn)糾紛的可能性。由于物權(quán)法還未頒布，可能以后的糾紛會(huì)多出現(xiàn)在業(yè)主與物業(yè)方面的矛盾上。

開發(fā)商的冤表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面由于對(duì)政策法規(guī)的不了解或疏忽可能會(huì)造成工作方面的過失。

另一方面就是自己的手續(xù)真的不完備，開始就是報(bào)著蒙騙客戶的思想。但這種情況已經(jīng)越來越少了。

律師評(píng)理

位置不平衡導(dǎo)致矛盾產(chǎn)生

北京市英島律師事務(wù)所 鄧澤敏

在我國，房地產(chǎn)業(yè)還屬于新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)法律法規(guī)不是非常完備，尤其是質(zhì)量保證及價(jià)值體系。加之市場行為超前，因此存在眾多“模糊”、“空缺”之處，這直接影響法官司法審判的公正與效率、消費(fèi)者維權(quán)的順利和保障。

同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)法律意識(shí)不強(qiáng)，違反程序或違約、侵權(quán)等行為較多。不少企業(yè)在涉及房地產(chǎn)的民事活動(dòng)中不能依法辦事，引起糾紛。

作為消費(fèi)者頭先要增強(qiáng)法律意識(shí)，不要盲目相信樓書廣告或售樓小姐的口頭允諾。其次在訂立商品房購賣合同時(shí)，要盡量細(xì)致、明確。再次要確立相對(duì)平和的購房心態(tài)，避免自己處于失望、被動(dòng)的境地。較后在采取法律手段維權(quán)前，進(jìn)行必要的策劃，采取可行、到位的訴訟策略及應(yīng)對(duì)措施，減少不必要的損失。

北京市律師協(xié)會(huì)秦兵

購房者一定要關(guān)注合同，凡是所要求的事項(xiàng)和擔(dān)心的事情都要寫進(jìn)合同，如果開發(fā)商以種種借口為理由拒絕寫進(jìn)合同，那么消費(fèi)者就可以認(rèn)為這一點(diǎn)他是做不到的，就應(yīng)該拒絕購房。有合同就有權(quán)利，沒有合同就沒有權(quán)利。

北京市律協(xié)物權(quán)法委員會(huì)主任 李曉斌

我覺得目前房地產(chǎn)市場上的糾紛主要是由于房子已經(jīng)成為老百姓生活中特別重大的消費(fèi)品。消費(fèi)者在實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)消費(fèi)的時(shí)候由于缺乏經(jīng)驗(yàn)以及專業(yè)知識(shí)，常常處于弱勢(shì)，容易處于被動(dòng)的地位。這種現(xiàn)象在簽訂合同的時(shí)候表現(xiàn)得尤為明顯。

在絕大多數(shù)的時(shí)候，購房合同是由開發(fā)商提供給消費(fèi)者的，也是單一由開發(fā)商制定的，這樣，在消費(fèi)者與開發(fā)商之間，在購房之初就已經(jīng)是不平衡的狀態(tài)了。我覺得相關(guān)部門應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)合同的管理。消費(fèi)者在陷入房地產(chǎn)糾紛之中以后，應(yīng)該頭先找到相關(guān)協(xié)調(diào)部門加以協(xié)調(diào)，不要寄希望于同開發(fā)商直接協(xié)商。

北京市匯佳律師事務(wù)所主任律師 邱寶昌

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的糾紛主要有兩種情況，一種是商品房購賣上的糾紛；另外一種是業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛。頭先商品房購賣的糾紛主要是由于房價(jià)過高，開發(fā)商夸大事實(shí)、進(jìn)行虛假承諾，商品房面積縮水等原因引起的，這樣的糾紛歷來就存在。

其次是業(yè)主與物業(yè)公司之間的糾紛。業(yè)主購了房子住，開發(fā)商就會(huì)派給他們一個(gè)“管家”，業(yè)主就要為這個(gè)管家付錢。但是關(guān)鍵的問題是這個(gè)管家不是業(yè)主自己選的，而是由開發(fā)商指定的，所提供的服務(wù)也是不能選擇的，這就在根本上使得業(yè)主和物業(yè)公司處在了不平衡的狀態(tài)上。

專家說案

以案說法專家教你怎么辦

近日，中國消費(fèi)者協(xié)會(huì)披露，自1998年到2003年6月間，房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴始終呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢(shì)，同比增長比例較高的年份達(dá)到61.99%，較低的2003年也有9.64%的增長幅度。去年全國受理了33968件房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)消費(fèi)者投訴，比2004年下降了25.7%，成為了此類投訴7年來的頭次下降。母建華還透露，房地產(chǎn)業(yè)的投訴集中在3個(gè)方面：頭先，60%反映的是商品房質(zhì)量問題。其次，是夸大、虛假宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者。第三，是承諾不兌現(xiàn)。我們特選取了3個(gè)典型案例，并請(qǐng)到了業(yè)內(nèi)的知名律師孟憲生先生給予案例解答。案例1

兩個(gè)合同綁一起簽還是不簽？

全國數(shù)額的退房勝訴案當(dāng)事人楊先生按規(guī)定交清了房款，但開發(fā)商卻以其不簽被指定的物業(yè)公司為由延期交房。于是他把紫玉房地產(chǎn)開發(fā)公司告上了法庭，并經(jīng)過法院1、2審較終判定紫玉房地產(chǎn)公司敗訴。

楊先生是于2003年8月13日與紫玉山莊房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽署的《商品房購賣合同》，并隨后簽署了關(guān)于付款方式的《補(bǔ)充協(xié)議》?！堆a(bǔ)充協(xié)議》中規(guī)定楊先生應(yīng)于2003年10月15日之前付清房款，而紫玉山莊則應(yīng)于房款到賬后15日內(nèi)將別墅交付楊先生。交完房款后楊先生高高興興地準(zhǔn)備收房入住，不料這時(shí)紫玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司卻要求其簽署一份物業(yè)合同，要求其同意接受北京集祥物業(yè)管理有限公司的管理。針對(duì)這份帶有“霸王”性質(zhì)的強(qiáng)制合同，楊先生憤怒地表示了拒絕，并堅(jiān)信有之前簽署的那份《補(bǔ)充協(xié)議》中的相關(guān)規(guī)定存在，開發(fā)商方不敢不按期交房。但隨著時(shí)間的推移，開發(fā)商真的因?yàn)樗芎災(zāi)欠菸飿I(yè)合同而拒絕交房。于是楊先生把紫玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司告上了法院。經(jīng)法院終審判定紫玉房地產(chǎn)公司敗訴，要求其退還607萬元房款以及違約金及案件受理費(fèi)。

但當(dāng)本報(bào)記者采訪楊先生時(shí)，楊先生告訴記者，由于一些原因，紫玉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司并沒有依據(jù)法院的判決于判決書下發(fā)10日內(nèi)返還其購房全款，一直到記者發(fā)稿時(shí)止紫玉地產(chǎn)的相關(guān)人員還在找人與楊先生協(xié)調(diào)能不能在2006年年底分期把房款還給他。

專家解讀：合同依法成立，對(duì)合同當(dāng)事人就具有約束力。合同債務(wù)人應(yīng)當(dāng)全面、及時(shí)地履行合同約定的義務(wù)。任何一方不能擅自對(duì)合同條件進(jìn)行變更。本案中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求先簽訂物業(yè)管理合同才能交房的行為，是擅自變更合同條件，屬于違約行為。

購賣合同一方違約的，守約方可以要求違約一方承擔(dān)違約責(zé)任，也可以依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定，通知違約方解除合同。本案楊先生請(qǐng)求法院依法判決開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任支付違約金主張是正確的。解除合同是形成權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)不依賴法院直接行使該權(quán)利，只要解除合同通知達(dá)開發(fā)企業(yè)即生法律效力。

案例2

8年過去仍未拿到房產(chǎn)證

朝陽區(qū)左家莊中街力鴻花園的數(shù)百戶業(yè)主從1998年11月入住開始就為房產(chǎn)證發(fā)愁，結(jié)果一等再等，8個(gè)年頭過去了房產(chǎn)證還是了無蹤影。像他們這樣的情況在小區(qū)2、5號(hào)樓還有相當(dāng)一部分，業(yè)主們?cè)?jīng)通過法院和仲裁委員會(huì)狀告開發(fā)商而取得勝訴，判決開發(fā)商在兩個(gè)月內(nèi)給業(yè)主辦理房產(chǎn)證，并給予一定金額的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

然而，業(yè)主們了解到，未辦理房產(chǎn)證的主要原因是開發(fā)商沒有交齊土地出讓金，他們的房子也沒有在朝陽區(qū)房屋權(quán)屬登記備案，該項(xiàng)目的開發(fā)商資金鏈已斷裂，更無從談起開發(fā)商辦理房產(chǎn)證的承諾兌現(xiàn)與賠償。

專家解讀：本案屬于商品房購賣合同糾紛，購賣合同的出賣方在出賣時(shí)有保證房屋質(zhì)量合格以及產(chǎn)權(quán)合法的擔(dān)保責(zé)任。本案的特殊性在于開發(fā)企業(yè)沒有承擔(dān)法律責(zé)任的能力。如果通過訴訟解決，不能實(shí)現(xiàn)購受人希望達(dá)到的目的。

本人認(rèn)為，要解決這個(gè)問題，應(yīng)當(dāng)由律師事務(wù)所等第三方機(jī)構(gòu)介入，制定全面解決問題的法律方案，建立信任機(jī)制，解決目前的困境。建議通過設(shè)立信托的方式，設(shè)立信托賬戶托管開發(fā)企業(yè)的債

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