2002年，李先生與某房地產公司簽訂了合同，購購5套房屋，頭付款即達400萬元左右。此后李先生又向按揭貸款銀行貸款將近1600萬元左右，全部款項均向房地產公司支付。

后李先生發(fā)現這個樓盤有很多問題，遂萌生退意。經過反復與房地產公司交涉，又通過各種方式方法并舉，房地產公司同意李先生退房。2004年2月份，雙方簽訂協(xié)議，開發(fā)商將李先生所有的頭付款歸還李先生，并給了李先生一定補償，但是雙方并沒有談到銀行貸款的問題。

李先生認為這就算完事了，沒有通知銀行即停止了支付按揭貸款。過了幾個月，銀行方面發(fā)現李先生停止還款，即進行調查。李先生稱已經與開發(fā)商解除了合同，因此與銀行間的貸款合同也應當解除。但銀行方面予以拒絕，并明確表示要起訴李先生，要求其歸還剩余全部貸款本金。

較高人民法院《關于審理商品房購賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“《司法解釋》”）第24條規(guī)定：“因商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔保貸款合同的目的無法實現，當事人請求解除商品房擔保貸款合同的，應予支幀薄５?5條第2款還規(guī)定：“商品房購賣合同被確認無效或者被撤銷、解除后，商品房擔保貸款合同也被解除的，出賣人應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還擔保權人和購受人”。

李先生據此認為自己與銀行之間的貸款合同已經解除了，銀行不應該再找自己的麻煩了。這種理解過于片面和簡單，是不正確的。

《司法解釋》規(guī)定商品房購賣合同“被確認無效或者被撤銷、解除”情形下，得以解除貸款合同，而不是規(guī)定商品房購賣合同“無效或者被撤銷、解除”情形就解除貸款合同。所以，并非只要房屋購賣合同效力消失，貸款合同就一定要解除。關鍵在于“被確認”這三個字上面，該如何理解這三個字呢？

按揭貸款合同的訂立，是以商品房購賣合同有效成立為前提條件的。但是，貸款合同并不是房屋購賣合同的從合同，并不完全依附于房屋購賣合同。

如果僅僅是當事人自行協(xié)商消滅房屋購賣合同的效力，貸款合同并不必然跟著消失效力。貸款合同效力是否繼續(xù)穿在，依賴于合同雙方購房者與銀行的意思。如果購房者具有還款能力，那么貸款合同仍然可能存續(xù)。例如在退房的時候，假如開發(fā)商是把全部房款一股腦都給了購房者，當然購房者就應該把銀行的所有剩余貸款本息都歸還銀行。

若貸款合同并未失效，購房者卻要求銀行向房地產公司索要剩余貸款，這是一種債務的轉讓，依據《合同法》第84條規(guī)定，債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的，應當經債權人同意。如果銀行不同意，李先生這樣的購房者并不能免除剩余貸款的債務。

如若當事人可以隨意解除房屋購賣合同，并且在其真實性、合法性、有效性都不確定的情況下，貸款合同效力就消失，那些套取銀行貸款的行為更會猖獗，可以想見銀行的貸款風險是多么巨大。

但如果是通過訴訟、仲裁方式使房屋購賣合同無效、被撤銷、被解除，則情況完全不同。這樣的情形，在法律屬性上是依公法發(fā)生的物權變動，是通過國家司法行為導致房屋購賣合同效力消失。房屋購賣合同效力消失的原因、過程可以確定是真實、合法、有效的。這種情形下，購房者貸款合同目的已根本無法實現。此時購房者既失去房屋，也沒有持有貸款，如果繼續(xù)向銀行來償還借款本息，顯然是極不公平的。所以，《司法解釋》規(guī)定可以依法解除貸款合同。

因此，購房者只有經過法定程序，以司法途徑確認房屋購賣合同效力消失的真實性、合法性、有效性后，購房者或者銀行還必須再通過司法途徑提出解約主張，才能解除貸款合同，剩余貸款本息由開發(fā)商承擔。如果不是這種途徑，或者不提出這種解約主張，貸款合同仍然維持效力，購房者仍然應該向銀行還款。

李先生這種雞飛蛋打的悲慘情形該怎么辦？我認為，李先生可以再提起訴訟，請求法院確認房屋購賣合同已經真實、合法、有效地解除，并請求解除貸款合同，從而免除剩余貸款債務。（北京市理格豐律師事務所律師 郭玉濤）

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