2010年4月17日，異常嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策空降滬上樓市，市場(chǎng)預(yù)期驟然發(fā)生逆轉(zhuǎn)，未來(lái)看空氣氛濃重，而多數(shù)購(gòu)房者選擇持幣觀望。在投機(jī)投資購(gòu)房被遭到徹底擠壓的今天，依舊義無(wú)反顧的入場(chǎng)購(gòu)房者可謂真正的剛需購(gòu)房者。而回顧4月以來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這些“不得不購(gòu)”的剛需購(gòu)房者無(wú)疑成為了上海購(gòu)房市場(chǎng)的主力軍。

入市心態(tài)：“真實(shí)剛需”嶄露頭角

雖然樓市賣方市場(chǎng)不再，未來(lái)價(jià)格看跌。但對(duì)于看慣了調(diào)控多年房?jī)r(jià)依舊整體上漲的剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有不少依舊選擇入市。 “該購(gòu)的還得購(gòu)。 ”6月下旬在寶山某樓盤購(gòu)入一套兩室一廳的劉先生表示，由于馬上就要結(jié)婚，購(gòu)房是必須的。自己購(gòu)購(gòu)的這批房源可以打不錯(cuò)的折扣，比起該區(qū)域周邊的其他樓盤價(jià)格也比較實(shí)惠，所以咬咬牙就購(gòu)下了。

他向筆者表示，雖然他覺(jué)得未來(lái)幾個(gè)月整體房?jī)r(jià)可能下行，但是看好的房子不見(jiàn)得總有，而且自己購(gòu)房是用來(lái)自住，未來(lái)漲跌影響也不是特別大。 “實(shí)在是等不及了，再說(shuō)從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房?jī)r(jià)大趨勢(shì)肯定還是上漲的。 ”

樓市調(diào)控新政后，在筆者接觸的購(gòu)房者中剛需占據(jù)了很大一部分，而其中絕大多數(shù)抱著和劉先生一樣的心態(tài)，經(jīng)過(guò)激烈的思想斗爭(zhēng)，在此時(shí)選擇自己比較看中的樓盤出手。

價(jià)格區(qū)間：2萬(wàn)元以下優(yōu)勢(shì)明顯

日前，中國(guó)指數(shù)研究院權(quán)威發(fā)布“中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)總評(píng)榜——2010年上半年上海樓市銷售排行榜”。從該榜單統(tǒng)計(jì)顯示，2010年1-6月銷售套數(shù)前十樓盤中，單價(jià)2萬(wàn)元以上的樓盤銷售總套數(shù)僅為2637套，1.5萬(wàn)-2萬(wàn)元單價(jià)的樓盤銷售總套數(shù)為3809套，單價(jià)1.5萬(wàn)元以下的樓盤銷售套數(shù)更是達(dá)到了為4287套。單價(jià)2萬(wàn)元以下的樓盤成交套數(shù)占到前十樓盤銷售總套數(shù)的四分之三，優(yōu)勢(shì)非常明顯。

從區(qū)域來(lái)看，外環(huán)以內(nèi)前十樓盤1-6月銷售總套數(shù)為2293套，外環(huán)以外前十樓盤銷售總套數(shù)則達(dá)到了5518套。而2萬(wàn)元以下樓盤主要分布在嘉定、松江、寶山、青浦四大區(qū)域多處于外環(huán)外。

“我們能明顯感覺(jué)到購(gòu)房者的觀望情緒，但滿足剛性需求的中小戶型成交仍火熱，符合二次、三次置業(yè)的大戶型產(chǎn)品被冷落。 ”某業(yè)內(nèi)人士表示，在置業(yè)片區(qū)上，新興區(qū)域、單價(jià)較低的樓盤在調(diào)整期仍獲得不錯(cuò)成交，這正與剛需的置業(yè)意愿相符合。

二手房市場(chǎng)：中小戶型受青睞

事實(shí)上，不僅僅是新房，在二手房市場(chǎng)，政策對(duì)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的引導(dǎo)作用也早已有所體現(xiàn)。

伴隨著剛需購(gòu)房者所占比重的不斷增加，90平方米以下的中小戶型也愈來(lái)愈受青睞。

來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，在新政后的5、6月，90平方米以下戶型交易占比較之今年前4月上升2.1%、占比上升居于各面積段之頭。

“上海的剛性需求市場(chǎng)依舊很強(qiáng)，事實(shí)上，中小戶型在新政之后得以維持不淡的成交，就是很好的例子。 ”

某大中介人士透露，自住購(gòu)家新政之后之所以仍不懼入市，一方面市場(chǎng)有了一定的降價(jià)幅度；而在另外一方面，從賣方市場(chǎng)轉(zhuǎn)向購(gòu)方市場(chǎng)后，市場(chǎng)上的房源得到有效補(bǔ)給，在此前提下，看到合適的樓盤和單位，他們會(huì)選擇出手。 ”如此看來(lái)，二手房市場(chǎng)同樣成為剛需置業(yè)的天下。

(作者：朱正炎 崔琳)